הקיפאון לקראת סיום? היטלי ההשבחה של תל אביב מגיעים להכרעה

מחלוקת על היטלי השבחה של כ־100 מיליון שקל בין עיריית תל אביב ובין מאות מוכרי דירות בעיר מתקרבת להכרעה. ל"כלכליסט" נודע כי בחודש מאי תחל ועדת הערר לתכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב מרתון דיונים ב־341 עררים שהגישה עיריית תל אביב נגד החלטות של שמאים מכריעים. החלטות אלה הפחיתו בעשרות אחוזים את גובה היטל ההשבחה שתל אביב הטילה על מוכרי דירות ברובע 3, המתפרס מהים במערב עד רחוב אבן גבירול במזרח, ומרחובות בן ציון ומרמורק בדרום עד נחל הירקון בצפון.

אבן גבירול, שנכלל ברובע 3, ובניין עיריית תל אביב. בעלי הדירות טוענים כי לא חלה השבחה צילום: אוראל כהן

בשבוע האחרון מאות מוכרי דירות קיבלו זימונים מוועדת הערר. על פי הכתוב בזימונים, ייערך דיון מרוכז אחד בהכרעות של כל אחד משמונת השמאים המכריעים שפסקו בעניין היטלי ההשבחה ברובע 3.

המחלוקת על גובה היטל ההשבחה נולדה בינואר 2018, כשהתוכנית המסדירה בנייה חדשה ברובע 3 קיבלה תוקף סופי. על פי התוכנית, באזור שהוכרז על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמית בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש יתאפשר לבנות בניין חדש ובו עד 5.5 קומות, ומחוץ לאזור ההכרזה יתאפשר לבנות עד 6.5 קומות.

היטל השבחה עומד על 50% מעליית ערך הדירה בעקבות אישורה של תוכנית בנייה חדשה, והוא נגבה בעת מכירת דירה או בקשה להיתר בנייה. העירייה טוענת כי התוכנית לרובע 3 משביחה את כל אחת מהדירות בבניין, אלא שמוכרי הדירות טוענים כי לא חלה כל השבחה משום שגם לפני אישור התוכנית לרובע 3 התאפשר להוסיף בדיוק את אותן זכויות בנייה באמצעות תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. השמאים המכריעים תמכו בעמדת מוכרי הדירות, וביטלו את השומה או קיצצו את ההיטל בשיעור חד של 70%־90%. תל אביב הגישה ערר על כל אחת מ־341 השומות האלה, והדיונים שיחלו במאי עשויים בסופם לשחרר את צוואר הבקבוק ולהזרים לשוק את מאות הדירות שבמחלוקת. בנוסף אפשר להעריך כי הכרעה ברורה תביא להאצת פרויקטיים לבנייה ברובע 3.

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, שמייצג בעלי דירות, אמר ל"כלכליסט": "מרכיב ההשבחה מתוקף תוכנית הרובעים קיבל ממדים אסטרונומיים הנאמדים ב־20% משווי הדירות הנמכרות. על פי עמדת העירייה, ההשבחה הממוצעת ברובע 3 מגיעה ל־600 אלף שקל עבור דירה טיפוסית של 70 מ"ר, ומכאן לדרישת תשלום היטל השבחה של 300 אלף שקל". כלומר הסכום המצטבר מ־341 דירות, שעליו נלחמת העירייה, גבוה מ־100 מיליון שקל.

טרשנסקי הוסיף: "חייבים להבין כי לנתח הגדול של ההשבחה ממחיר העסקאות יש שתי משמעויות: או שבעלי הדירות לא ימהרו למכור ואז פרויקטים ייתקעו, או שבעלי הדירות יגלמו את ההשבחה במכירה והמחירים עוד יותר ירקיעו שחקים".

עו"ד אריאל קמנקוביץ, המייצג בעלי נכסים בתל אביב בהליכים מול ועדת הערר, מעריך כי הדיונים יימשכו חודשים ארוכים: "ההערכה הסבירה היא כי יתקיימו מספר דיונים בכל תיק, בתחילה ברמה העקרונית ובמחלוקות המשותפות לכל העררים, ובהמשך בסוגיות הפרטניות בכל תיק. משום שמדובר במאות התיקים שהצטברו במהלך תקופה יחסית קצרה ההחלטות תתקבלנה רק בעוד זמן רב". קמנקוביץ הוסיף כי בינתיים "העירייה ממשיכה לשלוח חיובי השבחה למוכרי דירות על בסיס יומי, וכך היא תעשה להערכתי גם בעתיד, ללא קשר להחלטות ועדת הערר, וזאת עד להכרעתו של בית המשפט העליון".

* * *

שוק דיור בהמתנה

ההמתנה להכרעה במחלוקת על היטלי הדירות בתל אביב מקטינה את היצע הדירות ותורמת לעליות מחירים

ההחלטה של ועדת הערר לתכנון ובנייה תשפיע באופן דרמטי על מחירי הדירות והיצע הדירות ברובע 3 בתל אביב. כיום שורר אי ודאות באשר לגובה היטל ההשבחה. מאחר שעל הכף מונחים מאות אלפי שקלים, מוכרי דירות רבים מעדיפים לחכות להכרעה. בהתאם לכך בשוק מדווחים על ירידה חדה בכמות העסקאות למכירת דירה, דבר שתורם להתייקרות.

אם הוועדה תקבל את עמדת עיריית תל אביב, מוכרי הדירות יגלגלו את ההיטל על הקונים, כלומר הם יעלו את המחיר שהם דורשים. דירה טיפוסית ברובע 3 עולה כ־3 מיליון שקל, והיטל ההשבחה הממוצע הוא 10% ממחיר הדירה, כלומר מחירה הממוצע יגיע ל־3.3 מיליון שקל.

בתרחיש שבו הוועדה תדחה את עמדת עיריית תל אביב, זו צפויה לפנות לערכאות המשפטיות, ובכך תגרום למוכרי הדירות להוצאה נוספת לא צפויה של כמה עשרות אלפי שקלים. כל אלה בצירוף המתנה של המוכרים לפסיקה סופית עלולים בתורם להביא לעליית מחירים, פשוט בגלל הקיטון בהיצע הדירות.

לכך צריך להוסיף את עשרות הפרויקטים שממתינים גם הם להכרעה בעניין גובה היטל ההשבחה שדורשת העירייה עם הוצאת היתרי בנייה, ובכל אחד מהם פוטנציאל להוספת כ־20-10 דירות. במקרה זה אם הוועדה תאמץ את עמדת העירייה, החברות היזמיות יצרכו להחליט אם לסגת מהפרויקט או לגלגל את היטל ההשבחה הלא צפוי על רוכשי הדירות החדשות.

ועדת הערר היא הערכאה התכנונית האחרונה. לאחר שהוועדה תפסוק שמורה לצדדים הזכות לפנות לערכאות שיפוטיות - בית המשפט המנהלי, ואחריו בית המשפט העליון.