שחר רז: "צמצום התמורות בפינוי-בינוי ישאיר מתחמים שלמים מוזנחים ומיותמים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בעוד הסאגה סביב המשך דרכה של תמ"א 38 הגיעה כך נראה לסיומה, עם החלטת המועצה הארצית על פקיעתה של התוכנית ב-2022, גזרה חדשה תופסת כעת את מקומה ומייצרת סערה של ממש סביב השחקנים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית.

בסיס המחלוקת נוגע לתחשיב התמורות להן זכאים הדיירים במיזמי פינוי-בינוי, כאשר הנחת העבודה שהשתרשה במהלך השנים האחרונות בתחום, לפיה זכאות הדירות המתחדשות לתוספת שטח של 25 מ"ר, ניצבת נכון לעכשיו בסימן שאלה.

את אקורד הפתיחה, סיפקה הוועדה לתכנון ובנייה בתל אביב, עם גיבוש מדיניות כוללת להתחדשות עירונית בתחומי העיר, במסגרתה נקבע כי תוספת השטח במיזמי פינוי-בינוי תעמוד על 12 מ"ר ולא מעבר לכך, ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר.

בזמן שעיריות נוספות ובהן חיפה, נתניה ופתח תקוה אימצו קו דומה, התבקשה גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כמי שמופקדת על הסדרת תחום, להשמיע קולה ולהבהיר כיצד היא רואה את הדברים.

במסמך מדיניות שהציגה הרשות היא קובעת כי התמורה הראויה לבעלי הדירות עומדת על "תוספת של 12 מ"ר ומרפסת, המהווה שיפור משמעותי באיכות החיים של הדיירים ובערך הנכס". במקרים בהם הדירות הקיימות קטנות במיוחד ושטחן אינו עולה על 52 מ"ר, מציעה הרשות להגדיל את התוספת עד ל-25 מ"ר.

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן. "המדינה מדברת בקולות שונים" צילום: ששון תירם

כדי לאפשר מרווח הסתגלות הולם למדיניות החדשה, מתייחסים ברשות גם להוראות המעבר ומדגישים כי היא אינה תחול "על תוכניות שנדונו בוועדה המקומית ואושרו בהתבסס על תמורות שונות. כמו כן, מוצע להפעיל שיקול דעת במקרים בהם תוכניות קודמו ו/או הוגשו בשנה האחרונה בהסכמה ובהתבסס על תמורות שונות מהנ"ל, גם אם טרם נדונו בוועדה המקומית".

שרת הבינוי והשיכון יפעת שאשא ביטון, מציינת כי המסמך מהווה צעד חשוב נוסף בדרך להסדרת תחום ההתחדשות העירונית שנועד להקל על הגורמים הפועלים בו, וכי "פרסום של סטנדרט אחיד ושקוף יסייע הן לאזרח והן ליזם לעמוד על זכויותיו בתהליך של התחדשות עירונית, יחזק את הוודאות בפרויקט ויפיג חששות או אי-בהירות המלווים לעיתים מיזמים מסוג זה".

המסמך של הרשות הממשלתית, יש להדגיש, הוא אמנם ללא תוקף מחייב, אבל כבר עכשיו, מסתבר, הוא מייצר סביבו לא מעט ריקושטים - בין היתר מצד משרד המשפטים, הרואה את הנושא בצורה שונה לחלוטין. במשרד מביעים התנגדות לתוספת מקסימלית של 12 מ"ר בשטחי התמורה, וטוענים כי צעד כזה עשוי להפריע להתקדמותם של פרויקטים. לדברי גורם במשרד המשפטים מימוש מדיניותה של הרשות עשוי להביא ל"חוסר-ודאות בעולם היזמות, על חשבון זכויות הקניין של הדיירים", וכי גודל השטח שיתווסף הוא "משהו שצריך להתקבל בין הדיירים לבין היזם, וזה תלוי בפרויקט. יש פרויקטים שניתן יותר ויש כאלה שפחות, והיזם צריך לדעת מה הוא יכול לתת. באחרונה יצאה טיוטה לעדכון התקן השמאי, שבה השמאי הממשלתי כתב שהתמורה צריכה להיות בין 12 ל-25 מ"ר. לכן לא מקובל עלינו שצריך להורות לשוק שצריך לרדת ל-12 מ"ר".

טיימינג תמוה

גם בקרב היזמים, עמדת הרשות הממשלתית, מתקבלת בצינון. "הרצון לייצר בהירות בתחום מורכב כל כך ולהנחיל מדיניות שתקל על האינטראקציה במשולש הכולל בעלי דירות, יזמים ורשות מקומית, הוא בהחלט מבורך, אלא שבפועל במקום ודאות תכנונית מדיניות שכזו עלולה להביא לאפקט ההפוך", אומר שחר רז, הבעלים של חברת חיזוק ובינוי, המתמחה בייזום וניהול של פרויקטים בהתחדשות עירונית. "כיזם אני כמובן תומך בכל מהלך שירסן תאווה מצד בעלי דירות לתמורות בלתי הגיוניות, אבל גם ברור לי שכאשר מגבילים מראש את רף התמורות ל-12 מ"ר המשמעות היא שרבים מהם יחליטו שלא להתקרב למיזמי פינוי-בינוי. וכך מתחמים שלמים שחייבים להתחדש יישארו מוזנחים ומיותמים. מעבר לזה, לקבוע מפתח אחיד של 12 מ"ר בשטחי התמורה, זה תמוה. הרי המשמעות של 12 מ"ר בפרויקטים בלב אזורי הביקוש שונה לחלוטין מהמשמעות של 12 מ"ר בפרויקטים בפריפריה".

רז מתקשה גם להבין את עיתוי הצגת המדיניות על רקע הפלונטר הפוליטי. "כשאנחנו נמצאים בתקופה של ממשלת מעבר ובדרך לבחירות שלישיות, אני לא רואה תועלת של ממש בחשיפת המסמך דווקא בטיימינג הנוכחי, וזה עוד בכלל לפני שדיברנו על כך שהמדינה מדברת בקולות שונים. איך מצפים מיזמים ומבעלי הדירות להגיע ביניהם להסכמות ולהתניע תהליכים, אם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים חלוקים בדעתם? על סמך איזה גוף עליהם להתבסס?".

שחר רז. "מעבר לכללי משחק חדשים מחייב תקופת היערכות ממושכת יותר" צילום: חיזוק ובינוי

"אני סבור שהמדינה היא זו שצריכה להתוות את המדיניות, וכדי לעשות זאת היא זקוקה קודם כל לממשלה יציבה ולאחידות בין משרדיה", מדגיש רז ומוסיף: "צעד כזה גם מחייב פיקוח ובקרה הדוקים על אופן יישום המדיניות בשטח. אני מתנגד להגדלת סמכויותיהן של הרשויות המקומיות באופן שיאפשר לכל אחת מהן לגבש מדיניות עצמאית. החשש שלי הוא שצעד כזה יעניק כוח בלתי מידתי לראשי הערים שיוכלו לקדם או לנטרל פרויקטים בהתחדשות עירונית בהתאם לאינטרסים שלהם וללא כל התחשבות ביזמים.

באשר להוראות המעבר אומר רז כי "פרויקט פינוי-בינוי מטבעו מאופיין בביורוקרטיה מפרכת ובתהליכים הנמשכים שנים ארוכות, ועל כן מעבר לכללי משחק חדשים מחייב תקופת היערכות ממושכת יותר. אם מקבלי ההחלטות לא יגלו אחריות וגמישות מחשבתית, פרויקטים רבים יתקעו תוך כדי תנועה ותחום ההתחדשות העירונית כולו עוד ייכנס לסחרור מסוכן".