עוד פרויקט של קרן הגשמה בלונדון מסתבך

משקיעי קרן הנדל"ן הגשמה כבר חוו יותר ממפח נפש אחד בעקבות כשלים בפרויקטים. עתה נודע ל"כלכליסט" על פרויקט נוסף של הקרן, כיום בבעלות של האמריקאי יוג'ין מנדלוביץ' (50.08%), שנתקל בקשיים. מנדלביץ', מוטי פלד ואליהו קנופלר רכשו את השליטה בחלקים שווים מאבי כץ וחנן שמש בדצמבר 2019.

מדובר בפרויקט קסטון וילאג' (Keston Village) בלונדון, שעל רקע הסתבכותו פנתה הגשמה למשקיעים בו בבקשה חריגה. הקרן מבקשת מהם להצביע על ויתור הזכות לתבוע את יזם הפרויקט בתמורה להתחייבותו להזרים הון נוסף להשלמתו. מדובר במבנה משרדים בסגנון ויקטוריאני,שעובר הסבה ל־9 יחידות דיור תוך בניית 3 בתים צמודי קרקע בסמוך. העבודה נעצרה בעקבות דרישת המממן, שכן הנכס מוצע למכירה כבר זמן רב ורק 3 דירות נמכרו.

בהגשמה עדכנו כי עד כה הסתכמו ההוצאות בפרויקט ב־16.9 מיליון ליש"ט, חריגה של 39% מהתקציב המקורי, וזאת בשל שינויי תכנון בדירות, דרישה לבניית חניון תת־קרקעי כתנאי למתן היתר לבניית צמודי הקרקע וכן חריגה בעלויות המימון בשל התארכות העבודות. על פי אתר הגשמה, תחילת הפרויקט היתה ב־2015 והוא אמור היה להימשך שנתיים.

צילום: אתר החברה

המממן דורש פירעון

מלווה הפרויקט, גוף המימון Octan, דרש את פירעון ההלוואה שלו, והתריע שידרוש מינוי מנהל מיוחד לחברת הנכס. הגשמה דיווחה למשקיעיה כי עולה ההסתברות שהמלווה יפעל למכירת היחידות הנותרות במחירי השוק הנמוכים כיום, ויש חשש להפסד מלא של ההון העצמי.

בהגשמה הודיעו באחרונה למשקיעים כי לאור הקושי למצוא מקורות מימון נבחנת האופציה הבאה: מלקולם קר, דירקטור בחברה הבונה את הפרויקט, בשיתוף עם קבוצת משקיעים פרטית, הזרימו לפרויקט הלוואה של 1.2 מיליון ליש"ט, ובנוסף הזרים קר 490 אלף ליש"ט עבור תשלום למלווה הבכיר והוצאות משפטיות. כדי לאפשר מימון מחדש עם מממן אחר בשם Coutts, הציע קר להזרים עוד 1.66 מיליון ליש"ט. הגשמה טוענת כי מדובר בהלוואה זולה משמעותית מהקיימת, אך כדי שהמימון ייצא לפועל יש לקר תנאים: הוא ישמש לווה יחיד מול המממן החדש ויקבל בעלות על 100% בחברת הנכס, במקום האחזקה הנוכחית של משקיעי הגשמה בחברה הבריטית בשיעור של 71.15% (עוד 18.85% מחזיקה חברת Cogress ו־10% נוספים בידי החברה היזמית Ktesuis). המשמעות היא שהשותפות הישראלית תידרש למכור לקר את אחזקתה בחברה הבריטית.

אבל הנכונות של אותו קר להזרים עוד כסף לפרויקט, שיאפשר את המימון מחדש, מותנית בכך שהמשקיעים ישחררו את מנכ"ל החברה היזמית קן מקריי (Ken Macrae) מכל אחריות להוצאות חורגות בפרויקט לאחר המימון מחדש והחתימה על הסכם שינוי הבעלות. המשקיעים בעצם מתבקשים לוותר על זכותם לתבוע את היזם על כישלון הפרויקט.

בהגשמה מציירים תרחיש אופטימי, ולפיו אם המשקיעים יתמכו במתווה העסקה, הפרויקט צפוי להתארך בשנתיים נוספות, היחידות צפויות להיות מושכרות עד להתאוששות שוק הנדל"ן הבריטי, ואז אפשר יהיה להציע אותן למכירה במחירים גבוהים מהמקובלים כיום.

בהגשמה מעריכים כי מחיר שש יחידות הדיור שטרם נמכרו יעמוד על 13.1 מיליון ליש"ט (כתלות בעליית מחירי השוק) בחלוף 18–24 חודשים מהחתימה על המתווה, וכי מחיר זה יאפשר החזרת חלק משמעותי מההון של המשקיעים.

הגשמה שואלת ומשיבה

הגשמה גם שלחה למשקיעים מסמך של שאלות ותשובות, ואחת מהן היתה "מדוע לא לתבוע את היזם?". על כך השיבה הקרן: "היכולת לתבוע את היזם מוגבלת מאוד, אינה ודאית ויש לה עלויות. במקרה של תביעה, נדרש להוכיח רשלנות יזם בהתנהלות הפרויקט. טיעון לאחריות היזם במימון עודף והוצאות חריגות בתקופה הארוכה של הברקזיט הוא חלש וקשה להוכחה".

שאלה נוספת שהעלתה הגשמה היא "מדוע המשקיעים צריכים להמתין שנתיים נוספות למכירת הנכס", ועל כך ניתנה התשובה: "כי שנתיים הן הערכה שמרנית של המתווה, ובחודש האחרון — לאחר ההחלטה הסופית על הברקזיט — שוק הנדל"ן בלונדון מראה סימנים זהירים להתאוששות". עוד מכריזה הגשמה כי "שוק הנדל"ן בלונדון נמצא בנקודת השפל שלו, ולכן ההערכה היא כי היחידות יימכרו בטווח הזמן של עד 24 חודשים. אם לא, נמשיך להחזיק ביחידות שנותרו".

כך תגובת הקרן: "שוק הנדל"ן בלונדון נמצא בנקודת השפל שלו והערכה היא כי בחודש האחרון, לאחר ההחלטה הסופית על הברקזיט, נראים סימנים זהירים להתאוששות. בשל ההתאוששות הצפויה, הוצע למשקיעי הפרויקט מתווה לפיו תוארך תקופת הפרויקט בכשנתיים, במהלכן יושכרו יחידות הדיור, עד למועד שבו ניתן יהיה להציע אותן למכירה במחירים גבוהים מאלה הקיימים כיום בשוק.

במהלך תקופה זו צפוי היזם להזרים סכום כסף משמעותי של כ-1.7 מיליון פאונד, זאת בנוסף לכ-1.7 מיליון פאונד שהזרים לטובת הפרויקט עד כה.

ההצעה למתווה, שהינו דרך פעולה מומלצת במטרה למקסם את תוצאות ההשקעה, אושרה על ידי המשקיעים לאחר שהועלתה להצבעה תוך שיתופם ובשקיפות מלאה", לשון התגובה.