"אני לא מכיר משקיעים שהרוויחו כסף רב מבלי שהתמודדו גם עם הפסדים"

עולם ההשקעות מספק למשקיעים לא מעט הזדמנויות למידה, וכזה גם סקטור הנדל"ן בחו"ל. בהקשר לכך, הרבה יותר קל ללמוד כיצד להימנע מטעויות, מאשר ללמוד כיצד להשקיע נכון.

כדי להבין מאין נובע ההפסד, חשוב להבין קודם כל מדוע אנו משקיעים בנדל"ן. הסיבה המסורתית היא שמירה על ערך הכסף והגנה מפני אינפלציה, אך קיימות סיבות נוספות – רצון ליהנות מעליית ערך הנכס ולקבל הכנסה מדמי השכירות, בניית הון באמצעות תשלומי המשכנתה, מינוף ויתרונות מיסוי.

"משקיע מנוסה ישקול את כדאיות ההשקעה בהתחשב בסיבות שהוזכרו מעלה, בעוד שמשקיע שאינו מנוסה יבסס את החלטתו על התשואה השוטפת, ויתעלם מיתר הסיבות", אומר אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס. "המשקיע המנוסה גם יבחן את הפוטנציאל לעליית ערך הנכס, יותר מאשר את התשואה השוטפת. מעניין לציין כי במחקרים רבים עלה כי בדרך כלל, כאשר התשואה השוטפת הייתה גבוהה, המשקיע לא זכה לראות פירות בהגדלת ערך השקעתו, אלא להיפך".

רוזנהיים מדגיש כי "פרסום על תשואות גבוהות מן המקובל, לעיתים עד פי שלושה ממה שניתן לקבל בפועל, והצגת ההשקעות כבטוחות וכטובות ביותר בשוק המקומי בחו"ל, עם או בלי התחייבות להכנסה מובטחת לתקופה מוגבלת, חייבים להדליק נורות אזהרה. מי שמתפתה להצעות בלתי סבירות עלול להפסיד כסף רב".

האם התשואה מבוססת על חישוב אמיתי – או אקרובטיקה מספרית?

כאשר משקיעים בנדל"ן מעבר לים, יש לבדוק מי החברה המפרסמת, ניסיונה, המוניטין שלה והמוניטין האישי של מנהליה, ולוודא שאכן נמסרו כל הפרטים האמיתיים והמלאים על העסקה. "שנית, ואף חשוב מכך, יש לבחון כיצד התשואה מחושבת, והאם החישוב מבוסס על כללי התקינה החשבונאית הסטנדרטיים - או על אקרובטיקה מספרית", אומר רוזנהיים.

"עלות רכישת הנכס צריכה לכלול את מחיר הנכס ואת כל עלויות הסגירה (Closing costs) כגון שכר טרחת עורכי הדין, רואי החשבון, דמי רישום וכיוצא בזה (העלויות משתנות בהתאם למדינה ולסוג הנכס). הכנסה ברוטו היא ההכנסה הכוללת מהנכס. תשואה ברוטו מחושבת על פי הכנסה ברוטו. בחישוב האמיתי של תשואה ברוטו, יש לחשב הכנסה ברוטו לעומת עלות הרכישה, הכוללת את כל הוצאות הסגירה. ניתן גם לחשב תשואה ברוטו לעומת מחיר הנכס, ללא חישוב הוצאות הסגירה, אולם כל חישוב שלא יכלול את הוצאות הרכישה אינו מייצג נאמנה את נתוני העסקה הרלוונטית", אומר רוזנהיים.

כאשר חברה מציינת כי התשואה כוללת את ההוצאות, על המשקיע לברר האם בהוצאות אלה הביאה החברה בחשבון הוצאות ביטוח, עמלות, עלות השכרת הנכס, דמי ניהול ריאליים (ולא דמי ניהול מופחתים המובטחים לתקופה הראשונה), תיקונים באחזקה שוטפת של הנכס, הוצאות גביית שכר דירה, הוצאות הקיימות במצב של נכס פנוי, הפרשה לתקופה שבה לא ניתן להשכיר את הדירה, חידוש מלאי של פריטים שחייבים להחזיק בדירות המושכרות מרוהטות ומאובזרות כמקובל, והפרשה לקרן להוצאות בלתי צפויות (כמו החלפת מערכות החימום או המיזוג).

כיצד להימנע מטעויות ולמזער הפסדים בהשקעות נדל"ן בחו"ל צילום: pixabay

מה התשואה בשורה התחתונה?

כאשר חברה מציינת כי התשואה ניתנת על הון מושקע (Cash on Cash), הכוונה היא ליתרת המזומן שתיוותר בידי המשקיע, לאחר ניכוי כל ההוצאות ולאחר תשלומי המשכנתה, כלומר - ריבית והחזר קרן. למעשה, ישנם גופים המחשבים את התשואה לאחר הורדת הריבית בלבד, ללא התחשבות בהחזר הקרן.

לדברי רוזנהיים, "החזר נטו על הון מושקע בהשקעות נדל"ן בחו"ל חייב לקחת בחשבון החזר ריבית וקרן. היוצא מן הכלל הוא במידה והסדר המשכנתה עם הבנק הוא עבור החזר ריבית בלבד לכל תקופת ההלוואה, אפילו אם התקופה היא עשרות שנים. רק כך יוכל המשקיע לחשב את תזרים המזומנים האמיתי למימון העצמי שלו. בנוסף, יש לקחת בחשבון את סכומי החבוּת במס.

"הסכום שנשאר חייב להיות מוגן בפני ירידת דמי השכירות, כך שלא יקרה מצב בו ההכנסה לא תשרת את תשלומי המשכנתה, והמשקיע יצטרך להזרים מכספו לתשלומים אלה. כך, אנו ממליצים למשקיעים לקחת משכנתה אופטימלית (לא מקסימלית) כך שתשלומי המשכנתה יכוסו, בחישוב שמרני, על ידי ההכנסה משכר הדירה".

האם יש היגיון בתוכנית העסקית?

שאלה קריטית במיוחד עבור משקיע בחו"ל היא אם הגוף שינהל את הנכס הוכיח כי הוא מסוגל לעמוד ביעדים המוצגים כהנחות יסוד בתוכנית העסקית. חשוב לבדוק, לדוגמה, אם התוכנית העסקית כוללת העלאת דמי השכירות והתפוסה בנכס, ואם מנהל הנכס הוא בעל ניסיון מוכח בשיפור נתוני תפוסה, בניהול דיירים ובהעלאת דמי שכירות.

"כאשר בוחנים את התוכנית העסקית, חשוב גם לראות אם נתונים השוואתיים נלקחו בצורה שמרנית, או שבנקודות אי ודאות הובא בחשבון התרחיש האופטימי ביותר", מדגיש רוזנהיים. "אם התוכנית אכן מתבססת על התרחיש האופטימי, קיים חשש שהיא לא משקפת נאמנה את שיתרחש בפועל. לכן רצוי לבחון תמיד גם את התרחיש הגרוע ביותר (The Downside Scenario)".

נושא חשוב נוסף שיש לבחון בתוכנית העסקית הוא קיומו של גידור סיכונים. למשל, בתנאי הלוואה המגדרים את הסיכון מפני עליית ריבית. "גידור סיכונים אינו חייב להיות גידור אקטיבי, אלא בחינה של קריטריונים של ההשקעה וכיצד הם מגנים על המשקיע מפני סיכונים אפשריים", מסביר רוזנהיים.

לסיכום, אומר רוזנהיים, "לא ניתן להרוויח ללא נטילת סיכונים. אני לא מכיר משקיעים שהרוויחו כסף רב מבלי שלקחו סיכונים וספגו הפסדים בחלק מהשקעותיהם. לפיכך, משקיע חייב תמיד לשאול את עצמו אם הוא יכול להרשות לעצמו להפסיד את כל ההשקעה, או חלק ממנה. המלצתי לכל משקיע היא להגביל את הקצאת ההון שמשקיע בנדל"ן לשליש מתיק ההשקעות שלו, וגם אז לפזר את השקעותיו במספר השקעות נדל"ן ולא להשקיע את כל אותו השליש בעסקה אחת".