מאחורי הקלעים של מגדל היוקרה של חג'ג' בסומייל

מתחם סומייל בפינת הרחובות אבן גבירול וארלוזרוב בתל אביב נחשב זה שנים לפנינת נדל"ן נחשקת בלב הצפון הישן של העיר. כיום בונה קבוצת חג'ג את מגדל H Infinity על מגרש בן 3,617 מ"ר שרכשה במתחם באופן מדורג ב־2012–2013 ב־185 מיליון שקל. הפרויקט יכלול מרכז מסחרי בן 6 קומות ומגדל בן 47 קומות ויותר מ־200 דירות, ששוויין מוערך ביותר ממיליארד שקל. אך בדרך לבוננזה, חג'ג' נדרשת להתמודד עם סכסוך משפטי ייצרי על עמלת תיווך בעסקה.

הסכסוך המשפטי, שמתקרב להכרעה בבית המשפט מחוזי מרכז, מספק הצצה לנבכי עולם הנדל"ן הישראלי, הכולל טקטיקות מפוקפקות, מניפולציות, מתווכים וכרישי נדל"ן שיעשו הכל כדי להרוויח עוד שקל. והכל סביב אחת מעתודות הקרקע היקרות בישראל, שבמשך שנים נעשו ניסיונות לפנות ממנה את הפולשים שהתיישבו בשטח שממנו ברחו תושבי הכפר הערבי סומייל לאחר מלחמת העצמאות.

קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן רכשה את הבעלות במגרש מיורוקום נדל"ן (52%)וקבוצה המכונה בר־שורקה (48%) שבה היו שותפים בין היתר יזמי הנדל"ן יעקב בר, אפרים שורקה ונציב מס הכנסה לשעבר יאיר רבינוביץ. אלא שמתווכי הנדל"ן מיכה פנחסי ונתי טיטר סבורים שגם להם מגיעה חתיכה מהעוגה, ובתביעה בגובה 10 מיליון שקל שהגישו ב־2016 טענו שהיו "הגורם היעיל" בגיבוש עסקת מכירת הקרקע בסומייל.

צחי חג'ג'. ברקע הדמיה של פרויקט מגדל סומייל צילום: טל צ'יקורל, View Point

בין השאר טוענים פנחסי וטיטר כי הם שהפגישו בין הצדדים ותיווכו בשלבי העסקה. אחת הבעיות העיקריות של התובעים היא שאף צד לא חתם עמם בכתב על הסכם תיווך, והכל נעשה בשיטת יד לוחצת יד וסיכומים בעל פה. בנוסף, שניהם לא החזיקו באותה עת ברישיון תיווך בתוקף, אלא היו בעלי רישיונות שהוקפאו וחודשו רק בשלב מאוחר יותר.

"תעשה אותי עשיר! אני אוהב את העבודה איתך"

בתביעה שהגישו פנחסי וטיטר באמצעות עוה"ד דוד יצחק, שמוליק קסוטו ושחר כהן ממשרד קסוטו־נוף ושות', הם טוענים כי ביסוד ההתנערות מהתשלום עומד ניסיון לחמוק "מהודאה, לכאורה, בביצוע עבירות פליליות חמורות על חוק ניירות ערך, ובכלל זה אי דיווח עסקאות והסתרת מידע חיוני ממשקיעים על ידי חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה". משפט זה מכוון לקבוצת חג'ג, ומבוסס בין השאר על שיחה שהוקלטה בסתר, שבה גורם ביניים שהיה מעורב בעסקה הודה לכאורה כי מאחורי הקלעים נסגרו "דברים שאינם חוקיים". חג'ג הכחישה את הטענות.

מימין: המתווכים מיכה פנחסי ונתי טיטר על רק מתחם סומייל צילום: אוראל כהן

בתביעה נטען כי יורוקום נעזרה בפנחסי כדי לארגן עסקה שבמסגרתה היא תרכוש מקבוצת בר־שורקה את חלקה במגרש. לטענת פנחסי, הוא יזם פגישה באוגוסט 2011 בין עורכי הדין של הצדדים לקידום המגעים. במקביל, נטען שטיטר סייע לבר ולאיש נדל"ן בשם רונן חצור בקידום עסקה למכירת חלקה של בר־שורקה במגרש.

לטענת פנחסי וטיטר, בר פעל בכובע נוסף עם עוד גורמים המכונים "האופציונרים", ובהם חצור וחברת ורדינון נדל"ן, במטרה להגיע להסדר לפינוי הפולשים מהמתחם כך שאפשר יהיה לקדם את הבנייה, תמורת עמלה. טיטר טוען כי בר ביקש ממנו "לתפור עסקת חבילה ובתוכה גם הסדר לפינוי המפונים", ובעקבות כך הוא החל לפעול לאיתור יזם, וקידם פגישות עם היזמים הרצל חבס וקובי רוגובין, אך ללא הצלחה.

לפי התביעה, בספטמבר 2011 הפגיש פנחסי בין מנכ"ל יורוקום נדל"ן דאז ראובן סגן־כהן ובין בר, שטען כי הוא מסוגל להביא לפינוי הפולשים. בהמשך עברו הצדדים למגע ישיר, אולם לא הגיעו להבנות ויורוקום החליטה למכור את חלקה לגורם אחר. בתביעה טוען פנחסי שהצליח לרתום את צחי חג'ג, מבעלי השליטה בקבוצת חג'ג', ולקדם פגישות שלו מול בר ומול יורוקום. לטענת פנחסי, לאחר הפגישות המשיכו הצדדים במגעים ישירים, בליוויו ותוך שהוא מקבל עדכונים.

פנחסי אף הציג תכתובות שניהל עם חג'ג' כדי להראות כי השניים שוחחו על העמלה שתשולם לו אם תיתחם עסקה עם יורוקום. באחת ההתכתבויות בווטסאטפ כתב חג'ג' לפנחסי: "הם מחפשים דרך לסגור איתי... נראה לי שנעשה עסקה", ופנחסי השיב: "תעשה אותי עשיר! אוהב את העבודה איתך".

צילום: תומי הרפז, הדמיה: View Point

התמורה לאופציונרים: 25% מכל רווח ודירה

אלא שתוכניות לחוד ומציאות לחוד. באוגוסט 2012 היתה זו קבוצת האופציונרים שחתמה על שני הסכמי אופציה לרכישת חלקיהן בקרקע של יורוקום (ב־120 מיליון שקל) ושל קבוצת בר־שורקה (ב־84 מיליון שקל). כעבור זמן קצר חג'ג' נכנסה שוב לתמונה, ובדצמבר אותה שנה חתמה עם האופציונרים על שני הסכמים להעברת האופציות לידיה (סיחור אופציה). בתמורה התחייבה חג'ג' להעניק לאופציונרים 25% מכל רווח מהעסקאות שיבוצעו במתחם, תשלומים נוספים ואף דירה בת 135 מ"ר בקומה 35 עם נוף לים במגדל שייבנה.

מרגע שחג'ג נכנסה בנעלי האופציונרים, היא החלה לקיים מו"מ מול יורוקום וקבוצת בר־שורקה, ואף הצליחה להוריד את המחיר על הקרקע. בינואר 2013 דיווחה חג'ג' לבורסה כי חתמה על הסכם לרכישת חלקה של יורוקום במגרש ב־104 מיליון שקל. באוגוסט אותה שנה דיווחה שרכשה גם את חלקה של בר־שורקה ב־81 מיליון שקל. לפי התביעה, עבור העברת האופציות קיבלו האופציונרים סכום המוערך ב־100 מיליון שקל.

פנחסי וטיטר הרגישו שניסו לעקוף אותם, אף שלטענתם הם שרקמו את הקשר בין יורוקום, בר־שורקה וחג'ג'. השניים פנו לצדדים ודרשו לקבל עבור מאמציהם דמי תיווך בגובה 1%–2% מסכומי רכישת הקרקעות — אולם נדחו בידי כולם בטענה שלא נחתם עימם הסכם תיווך ושהעסקה שיצאה לבסוף לפועל היתה עסקה אחרת וחדשה לגמרי. פנחסי וטיטר טוענים כי גם אם העסקה לבסוף נעשתה דרך האופציונרים, "היא לא הייתה יוצאת לעולם אילולא תיווכם של התובעים".

בכתבי ההגנה, לצד הטענות בדבר היעדר הסכם תיווך כתוב ורישיונות תיווך תקפים, טענו כולם כי פנחסי וטיטר מנסים לדחוף עצמם לעסקה לא להם. "התובעים מנסים לקפוץ על עגלה שהתחילה לנסוע בלעדיהם והגיעה ליעדה ללא עזרתם", טענה חג'ג'. קבוצת חג'ג' טענה כי ניהלה מגעים לביצוע עסקת סומייל מול בר־שורקה תקופה ארוכה לפני שפנחסי יצר עימה קשר. לטענת חג'ג', סוכם עם פנחסי שיהיה זכאי לכל היותר לבונוס של 300 אלף שקל ורק אם יביא לסיכול עסקת האופציה שהתרקמה באותה עת בין יורוקום לאופציונרים — דבר שהוא לא הצליח לעשות.

אפרים שורקה טען שפנחסי וטיטר רק ניסו לסכל את העסקה שכבר נרקמה למכירת האופציה על הקרקע, ויורוקום נדל"ן טענה כי התביעה היא דוגמה ל"מאכערים שמנסים לכפות את שירותיהם על בעלי קרקעות בתקווה לסחוט מהם דמי תיווך באיומי תביעות סרק". קבוצת האופציונרים טענה בכתב ההגנה כי מדובר ב"טפילים", שמנסים להשתלב בעסקאות אחרי שלא הצליחו "לגנוב" אותן.

ההקלטות של דיונאה חשפו קיום קשר נסתר לכאורה

בארבע השנים שבהן מתנהל התיק, עדויות המעורבים והקלטות שביצעו התובעים גילו כי הצדדים השונים בעסקה ניסו לרמות ולעשוק זה את זה לאורך הדרך. כן הוצגו ממצאי חקירת חברת המודיעין האנושי לעסקים דיונאה ששכרו פנחסי וטיטר כדי למצוא את "האקדח המעשן" שיסייע להם במשפט.

דיונאה הצליחה להקליט את יעקב בר מבר־שורקה מספר על הקשר של חלק מבעלי הזכויות במתחם עם האופציונרים ועם רונן חצור, ועל המהלכים המשותפים מתחילת הדרך ועד ביצוע העסקה עם חג'ג'. בהקלטה הודה בר לראשונה שסכסוך בין השותפים בבר־שורקה מנע ממנו לעמוד בעצמו בחזית העסקה ולכן הוא השתמש בחצור לביצוע עבודת הפינוי ולגיבוש הסכם עם הפולשים — מהלך שאפשר בהמשך לסגור עסקה מול חג'ג'. "כך בעצם נעשתה ההונאה שבסופו של יום פגעה בלקוחות שפנו אלי", אמרה בעדותה חוקרת מטעם דיונאה.

פנחסי וטיטר ראו בזיקה זו ראיה לקשר הנסתר שהוליד בחטא את העסקה, שנישלה אותם לכאורה מזכותם לעמלת התיווך. את התיאוריה הזו ניסו השניים להוכיח באמצעות הקלטה של חצור שהוצגה במשפט, ובה הוא חשף בפני טיטר שהאופציונרים כבר "סגרו" עם חג'ג' עוד לפני חתימת הסכם האופציה עם בעלי הקרקע, וכי נעשו לכאורה דברים לא חוקיים מאחורי הקלעים.

"אתה רוצה שאני אלך נגד צחי?", נשמע חצור בהקלטה, "הדברים היו סגורים. זו חברה ציבורית שלא דיווחה על העסקה, אתה לא מבין, לא יכולנו לדבר על זה. סגרנו דברים שזה לא חוקי מה שעשינו... באותה מידה ניהלנו מו"מ עם גורמים אחרים ואתה רצית להביא לי מישהו שכבר היינו סגורים איתו".

מנגד, בעדותו באוקטובר האחרון דחה צחי חג'ג את הטענה לפיה מתווה העסקה דרך האופציונרים נעשה כדי לחמוק מתשלום דמי התיווך, שכן ביצוע העסקה בדרך שבה התבצעה לבסוף היה יקר יותר. לדבריו, זו היתה הסיבה שהוא ניסה, באמצעות פנחסי, לבלום את מכירת הקרקע לאופציונרים, אך ללא הצלחה. "אמרתי לו ישר 'דמי התיווך שלך פה, זה לא תיווך אמיתי'", העיד חג'ג'. "'אני מעורב בעסקה, אם אתה יודע לפצח לי את העסקה אני אשלם לך כמו מישהו שעובד עבורי'... העובדה היא שהוא לא הצליח והעסקה נחתמה על ידי גורמים אחרים... יש כאלה שלא יודעים לקבל הפסד". בנוסף, חג'ג' טען בהליכים כי לא ידוע לו שנעשו דברים לא חוקיים, כפי שטען חצור בהקלטה.

עניין אחר, בעייתי לכאורה בהתנהלות של חג'ג שעלה במהלך המשפט, לטענת התובעים, הוא שהקבוצה לא דיווחה לבורסה לאחר פקיעת האופציה שניתנה לה לרכישת חלקה של יורוקום במגרש. כאשר הקבוצה דיווחה על ההסכם היא ציינה כי האופציה פוקעת בתוך ארבעה ימים בלבד וכי היא ניתנת להארכה, ואמנם זו פקעה בטרם חג'ג מימשו אותה וחג'ג לא דיווחה על כך מיידית ולא על הארכת תוקפה. הדיווח בעניין נעשה רק עם החתימה מול יורוקום על רכישת הקרקע כעבור כחודש.

בעדותו הודה חג'ג כי "נכון שפורמלית ההסכם בינינו לבין יורוקום הוא לא מימוש האופציה בתאריך האופציה", אך הסביר מדוע לשיטתו לא היה צריך לדווח על כך לבורסה, והתגאה בכך שהצליח במו"מ מול יורוקום לשפר את תנאי העסקה.

בעקבות טענה זו של חג'ג' טען עו"ד יצחק בשם פנחסי וטיטר כי "התקשרות חג'ג עם יורוקום נעשתה באופן ישיר ולא במסגרת מימוש האופציה" — מה שלגרסתו חיזק עוד יותר את זכאות התובעים לדמי תיווך. בין היתר, לאור הקלטה של חג'ג שבה אמר שהיה משלם לפנחסי גם ללא הסכם תיווך כתוב, כפי ששילם בעסקאות אחרות — לו העסקה היתה נחתמת ישירות מול יורוקום או בר־שורקה.