חריגות הבנייה הנרחבות בבית שמש יקבלו הכשר

חריגות בנייה נרחבות בבית שמש בדרך לקבל הכשר. ל"כלכליסט" נודע כי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים אישרה להפקדה תוכנית שמסדירה עבירות בנייה שנמשכו 20 שנה ברמת בית שמש ב'. תוכנית זו היא הראשונה שמגדירה קריטריונים להכשרת עבירות בנייה, והיא עשויה להוות בסיס לתוכניות דומות ברחבי מחוז ירושלים.

משבר הדיור במגזר החרדי בבית שמש הוביל עם השנים לחריגות בנייה בהיקף אדיר, עד כדי מגורים במבנים מסוכנים ובתנאי מחיה ירודים במרתפי בניינים. האזורים שנכללים כעת בתוכנית ההסדרה הם שני מתחמי מ.קניג (מוסדות נחלה ומנוחה) ברמת בית שמש ב': האחד בצדו המזרחי של רחוב אלעזר 39‑51, והשני בצדו הצפוני של רחוב ריב"ל 14‑52.

לשני המתחמים אושרו החל מ־1998 היתרי בנייה ל־99 דירות, אך בפועל רשומים שם כ־150 מבנים ודירות, חלקם בקומה לא חוקית שהוקמה ללא היתר לאחר אכלוס המבנה, וכ־30 דירות במרתפי הבניין. בתוכנית ההסדרה כעת מוצע לאשר 59 דירות, כך ששני המתחמים יכללו 158 דירות, מהן 50 דירות הן הסדרה של דירות קיימות, ותשע דירות ייבנו במפלס העליון של בתי המגורים הקיימים ויתאפשר לשווקן.

תוכנית של מקל וגזר

הקריטריונים שנקבעו לאישור חריגות הבנייה הם בין היתר סילוק של חריגות שמפריעות למרחב הציבורי — כמו מבנים ניידים וקרוואנים שמשמשים למוסדות דת, ובהם בתי כנסת וישיבות; שמירה על מעברים נאותים ברחובות ובין הבניינים; קיומו של ממ"ד ומיגון; ושטח דירה שלא יפחת מ־45 מ"ר. בנוסף החליטה הוועדה המחוזית לאסור מגורים בדירות המרתפים, כל עוד לא יוצגו פתרונות מספקים של תאורה, אוורור וגובה בהתאם לתקנות.

קראוונים שמשמשים למוסדות דת. חריגות שמפריעות למרחב הציבורי יסולקו צילום: אלכס קולומויסקי

ענבר וייס, מהנדסת העיר בית שמש: "מטרתנו לייצר תוכנית של מקל וגזר. אף קבוצת דיירים לא תנסה להכשיר סתם את החריגות, אלא אם זה ישתלם לה. בתמורה היא תשפר את המרחב הציבורי ותפנה את עבירות הבנייה. אנו מוסיפים זכויות, הורסים מה שלא הגיוני להכשיר, ומטילים על היזם מטלות לשיפור המצב בעקבות חריגות הבנייה מסביב".

התוכנית היא חלק ממהלך שעשוי להוביל להגשת תוכניות נוספות להסדרת חריגות בנייה ברחבי העיר וברחבי המחוז כולו הכולל את ירושלים וסביבתה: "הוועדה המחוזית רואה בחומרה רבה את ביצוע עבירות הבנייה ברחבי העיר בית שמש ואת ההיקף העצום של התופעה, שיש לה השלכות שליליות רבות על בטיחות דיירי המתחמים ועל חזות העיר. עם זאת — נוכח המאפיינים הייחודיים של בית שמש והאוכלוסייה המתגוררת בה, ונוכח נכונות הוועדה המקומית ומעורבותה הפעילה לצורך תיקון המעוות — הוועדה סבורה כי יש לשקול את התוכנית המוצעת כמו גם תוכניות עתידיות שיוגשו במרחב התכנון המקומי בכפוף לאמות המידה המפורטות".

מבחן המגרש הריק

"הנושא של הכשרה בלתי חוקית אינו חדש, זה קיים שנים רבות", אומר עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה והתחדשות עירונית. "בבני ברק ובבית שמש למשל יש חריגות בנייה גדולות מהרגיל. ברור כי 50 דירות שנבנו באופן בלתי חוקי זה מקרה קיצוני ביותר, אך במגזר הערבי היו לא מעט חריגות בכמות זו".

ראשת העיר ד"ר עליזה בלוך. "טיפול ראוי לטובת התושבים" צילום: מארק ניימן

ואכן, במגזר הערבי מבנים רבים בשנים האחרונות קיבלו הכשרה בדיעבד, זאת באמצעות תוכניות שמקדמת המדינה בשיתוף הרשויות המקומיות. תוכניות אלה מאפשרות בנייה של מאות ולעתים אלפי דירות חדשות, וכן הן מכשירות מבנים קיימים. "אחת המטרות העיקריות של התוכניות האלה היא להסדיר בנייה קיימת שנוצרה בלית ברירה משום שהתכנון במגזר הערבי הוזנח", מסביר עו"ד קייס נאסר, מומחה בדיני תכנון. עם זאת, כאשר מדובר בתוכנית נקודתית לא ממהרים לאשר אותה כי "רוצים לראות אם היא משתלבת בראייה הכוללת לכל היישוב. בתוכנית מתאר קל יותר להכשיר בנייה בדיעבד".

עו"ד שוב ציין כי הוועדה המחוזית מסדירה בנייה בלתי חוקית ומוסיפה זכויות על פי "מבחן המגרש הריק", שאימץ היועץ המשפטי לממשלה ובהמשך בית המשפט: "במסגרת זאת נבחן אם מבחינה תכנונית הבנייה היתה מאושרת, כלומר אם המגרש היה ריק, האם היית מאשר את התוכנית הזו? צריך לבחון גם את השיקול התכנוני כדי לא לגרום למצב שבו עברייני בנייה יחשבו שיאשרו להם את חריגות הבנייה בכל מצב".

מעיריית בית שמש נמסר: "התוכנית גובשה בלשכת התכנון המחוזית, ומהווה פרקטיקה תכנונית נהוגה כדי לפתור מורכבות תכנונית ובעיות של חריגות בנייה. פתרון זה יבטיח טיפול בשטחי המגורים באופן ראוי לטובת התושבים, תוך טיפול במרחב הציבורי והקפדה כי תופעה זו לא תיעשה בעתיד".

מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים נמסר: "מתוך אחריות לביטחונם של התושבים שמתגוררים היום במתחם קניג, הוועדה המחוזית החליטה להפקיד את התוכנית אשר קודמה על ידי הוועדה המקומית בית שמש, בראש ובראשונה כדי להסדיר את בטיחות המבנים במתחם. הוועדה הדגישה וקבעה בהחלטתה כי תנאי למימוש התוכנית הוא הסדרת עבירות הבנייה שבוצעו עם השנים, חלקם במרחב הציבורי".

בהכנת הכתבה סייע אמיתי גזית.