פיפלביז מרחיבה פעילות – השקעות ההמונים מגיעות לשוק הנדל"ן

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

נראה שזה היה רק עניין של זמן. לאחר עשור שסימן את היחלשות המונופול של הבנקים

בענף המימון, כשהשקעות בשוק הדיור עקפו את שוק המניות כמעט בכל אספקט אפשרי – השקעות ההמונים מגיעות גם לשוק הנדל"ן הישראלי.

אף שבעולם המערבי מדובר בפרקטיקה מקובלת ורבת שנים, כשבחצי הראשון של 2018 גילגלו השקעות ההמונים בארה"ב לבדה כשישה מיליארד דולר - בישראל מדובר בחידוש. נושאת הבשורה המקומית היא פיפלביז נדל"ן, פלטפורמת ההשקעות האינטרנטית המתווכת בין סטראט-אפים למשקיעים קטנים. אחרי שגייסה יותר מ-70 מיליון שקל עבור חברות הנזק, ו"סידרה" אקזיט ליותר מ-500 משקיעים, כעת היא מבקשת להפגיש בין יזמי נדל"ן נבחרים למשקי בית להם התפנה סכום כסף צנוע לטובת השקעה שמרנית.

הרעיון מאחורי פעילות החברה פשוט למדי: לאחר שהיא מקבלת פנייה מיזם המבקש לגייס בתיווכה הון מהציבור, פיפלביז אוספת אודותיו מידע מקיף – ומפרסמת אותו באתר האינטרנט שלה. "כשהיזם מגיע אנחנו נותנים לו את כל המעטפת לה הוא זקוק ומכינים עבורו הסכם הצעה לציבור", מסביר רז אלון, מנכ"ל פיפלביז נדל"ן. "כחלק מהתהליך הזה אנו 'מפשיטים' אותו לחלוטין, ודואגים שציבור המשקיעים יהיה חשוף לכל הפרטים הרלוונטיים – ממסמכי הקמת החברה, דרך הדו"חות הכספיים ועד לתוכנית העסקית של הפרויקט".

"להפוך את תהליך ההשקעה לקצר, פשוט ונגיש"

מקור הכנסותיה של פיפלביז הוא היזמים בלבד, כעמלה הנגזרת מהסכום שגויס דרכה, בעוד כספי המשקיעים מוזרמים כולם לפרויקטים שנבחרו על ידם. באותו אופן פעלה החברה גם בפעילותה בשוק ההיי-טק. לדברי אלון, הפעילות בשוק הנדל"ן מזמנת אתגרים קצת שונים:"אנו יודעים שתחום יזמות הנדל"ן הוא תחום מעט 'קשה' שמנסים לפעול בו גם שרלטנים. לשם כך בנינו קבוצה סופר מקצוענית ולא תלויה, שבודקת ומאשרת כל יזם שרוצה לגייס דרך פיפלביז נדל"ן. הקבוצה מורכבת מאנליסטים, מנהלי קרנות ועורכי דין שממשיכים גם בפיקוח על הפרויקט עד סיומו עבור כלל המשקיעים, ללא קשר לסכום ההשקעה".  

יש דיסק ויש דירה

פיפלביז אמנם מנועה משפטית מלייעץ למשתמשיה כיצד להשקיע או באיזה יזם לבחור. עם זאת, יתרונותיה הברורים עומדים על שלוש רגליים: השקיפות המוחלטת שהיא מבקשת להעניק למשקיעים; האפשרות להשקעה דרך פלטפורמה מפוקחת על ידי רשות ניירות ערך; ובעיקר היכולת לפזר סיכונים, תוך השקעת סכומים קטנים יחסית על פני מספר פרויקטים לא מוגבל.

ייתכן שהרעיון של פיפלביז עשוי להזכיר פרויקט מימון המונים (הדסטארט), אולם בין שני מסלולי המימון האלה אין שום קשר – כפי שאף הרגולטור בעצמו הדגיש ב"מדריך למשקיע" שפירסם לאחרונה. "ב'מימון המונים קלאסי' (crowdfunding) המשקיעים אינם מקבלים תמורה עבור השקעתם, או מקבלים תמורה בדמות מוצר או שירות", מסביר אלון. זהו תהליך הדומה למשל לזמר המבקש מהציבור להשתתף במימון הוצאות לדיסק חדש, ולמי שמשלם מובטח לקבל עותק חתום כאשר הדיסק יהיה מוכן.

"לעומת זאת, ב'מימון המונים הוני' (crowdinvesting) מהסוג שפיפלביז מנהלת, המשקיעים מקבלים מניות או איגרות חוב בחברה שבה השקיעו בתמורה להשקעתם" – כך במקרה של השקעה בסטארט-אפ כמו גם במיזם נדל"ני. הבדל נוסף וחשוב לא פחות בין שני סוגי המימון הוא ההיבט הרגולטורי: בעוד מימון המונים קלאסי לא מפוקח כלל, השקעות ההמונים חוסות תחת עינה הפקוחה של רשות ניירות ערך, ומוסדרות בתקנותיה. למעשה, פיפלביז היא אחד הגופים הבודדים בארץ המחזיקים ברישיון "רכז הצעה" מרשות ניירות ערך.

בת ים. מיזמי התחדשות עירונית בתחומה כבר פתוחים לגיוס דרך אתר החברה צילום: עמית שעל

רז, מה הביא אתכם דווקא עכשיו לענף הנדל"ן? הוא פורח כבר עשור.

"במהלך ארבע השנים האחרונות עבדנו מול הרגולטור להכין את הקרקע לכניסתנו לשוק, ורק לפני כשנה וחצי קיבלנו את הרישיון. בזמן הזה חברת FUNDRISE האמריקאית לבדה גייסה 2.5 מיליארד דולר בשנה שעברה עבור שוק הנדל"ן בארה"ב, והתחום הזה פורח גם במדינות מערב אירופה דוגמת איטליה וגרמניה. אצלנו, כמו בהרבה דברים, גם 'הכלי' הזה הגיע באיחור של עשור, אף שיש פה ביקוש רב מאוד להשקעות בנדל"ן. מההתחלה ידענו שיש לנו כלי שיכול להפוך את תהליך ההשקעה, שעד היום היה נחלתם של מעטים, לקצר, פשוט ונגיש לכולם".

מי יכול להשקיע?

כל מי שמלאו לו 18 שנים. מה שיפה בפלטפורמה זה הפשטות שלה. קוראים על היזם ועל הפרויקט שהוא מבקש לקבל עבורו מימון, וכשמחליטים שיש הזדמנות, כל שנדרש הוא ללחוץ על העכבר ולהשקיע כל סכום בין 5,000 ל-60 אלף שקל, ואף מעבר לכך תוך עמידה בתנאי הרגולציה – ולקבל 7%-8% תשואה אפקטיבית, בפרויקט נדל״ן מגובה בביטחונות".

מה ההבדל הכי מהותי בין תחום ההייטק והסטארטאפים שבו פעלתם עד היום להשקעות בנדל"ן?

"בעולם הסטארט-אפים אתה משקיע ברמת סיכון גבוהה מאוד, בעוד בהשקעת נדל"ן הנחשבת לשמרנית יותר, אתה מצפה לקבל את התמורה בריבית או בפרויקט מוגמר. כשבוחנים אלטרנטיבות השקעה של 'האזרח הקטן', שקיבל ירושה צנועה או השתחררה לו קרן השתלמות של כמה עשרות אלפי שקלים, אין לו כיום כמעט אופציות שמציעות ריביות אטרקטיביות", מסביר אלון. "הריביות על הפק"מים נעות סביב 0.01% בשנה ולכן לשים את הכסף בבנקים זה בטוח לא אופציה. גם שוק ההון מפגין תנודתיות רבה ומפחיד משקיעים. אל מול כל אלה יש ענף שמרני שהפגין עליות לכל אורך העשור האחרון, וזה שוק הנדל"ן".

הבנקים התרצו

אף שהפעילות "הנדלנית" של פיפלביז חדשה יחסית, הביקוש לה דווקא גבוה מאוד – ולא רק מכיוונם של המשקיעים. "עשרות יזמים פונים לחברה מדי שבוע, גדולים כקטנים", אומר נדב אטיאס, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בחברה. "מנקודת ראותם, אופציות המימון המסורתיות לא קורצות במיוחד: אחרי שקיבלו מימון מהבנק, כדי להשיג השלמת הון עצמי או לקבל חוב משני, היזמים לרוב ילכו לקרנות נדל״ן שייגבו מהם ריביות מאוד גבוהות. בגיוס דרך פיפלביז, היזמים מקבלים הלוואה כדאית ובמקביל הציבור, שנותן הלוואה ליזם ובוחר להשקיע בפרויקט שלו, זוכה לגלגל את הונו דרך השקעה שמרנית עם שיעורי תשואה שכמעט לא קיימים היום בשוק הנדל"ן בישראל".

נדב אטיאס. "הבנקים וקרנות הנדל"ן מבינים שיש פה שחקן חדש"

איך מגיבים הבנקים לפעילות שלכם?

מדובר בגופים שמרניים מאוד שלא ששו להירתם למיזם", מרחיב אטיאס. "לקח לנו יותר מחצי שנה לפתוח חשבונות נאמנות בבנק לטובת הגיוס, עד שהרשות באה ואמרה לבנקים 'די עם המשחקים'. אנחנו אמנם בתחילתו של התהליך אבל כבר רואים שהבנקים וקרנות הנדל"ן מבינים שיש פה שחקן חדש ומשמעותי וששיתוף פעולה איתנו מביא למצב של WIN WIN לכולם - לבנק, ליזם, וכמובן – לציבור הרחב. הפרויקטים הנדלניים הראשונים של פיפלביז – מיזמי התחדשות עירונית בראשון לציון ובבת ים – כבר פתוחים לגיוס דרך האתר, ובקרוב ייפתחו להשקעה מספר פרויקטים נוספים – הן בישראל והן בחו"ל".

"החזון שלנו מלכתחילה היה לייצר מאזן כוחות כלכלי חברתי חדש", מסכם אלון – "מאזן שכולל הנגשת כלים פיננסיים לציבור, הפחתת מעורבותם של משקיעים זרים בשוק המקומי ומתן 'מנוף' לחברות מקומיות כבר בשלבי הפרויקט המוקדמים. אחרי שעשינו את זה בהצלחה בשוק הסטארט-אפים – הגיע הזמן לעשות את זה גם בשוק הנדל"ן".