יוזמים מצויינות

כבר 11.5 שנים מוביל ארנון פרידמן את 'אשדר חברה לבניה' והתוצאות העסקיות המצוינות שלה מטפסות מעלה ומעלה. חבר השופטים שהתכנס לבחור למי להעניק את אות המצוינות בדק פרמטרים מגוונים כגון: מובילות בתחום ייזום הנדל"ן לאורך זמן, ראייה אסטרטגית וחזון לטווח הארוך, תוצאות עסקיות מרשימות, שדרת ניהול יציבה, ואת ההשפעה החיובית התדמיתית והכלכלית של החברה על המשק.

כמה שדרת ניהול יציבה משמעותית עבור אשדר חברה לבניה, ומה דרוש למנהל בכדי להצליח בתחום יזמות הנדל"ן?

"שדרת ניהול יציבה בהחלט משמעותית ותורמת להצלחת החברה. ענף הנדל"ן הוא ענף שבו משך הזמן שלוקח ליזום, לקדם ולממש פרויקט הוא ארוך מאוד. מנהלים ועובדים שלא נמצאים בתפקידם זמן רב, לא רואים את המכלול של הפרויקט מרגע שהוא קורם עור וגידים ועד שהוא מתממש. אלו תהליכים שאורכים שנים רבות ואצלנו, לשמחתי, יש בחברה מנהלים ועובדים המתמידים בתפקידם שנים רבות, ורבים מהם שותפים לפעילות מתחילתם של הפרויקטים ועד סופם, וזהו כמובן יתרון גדול. יש כאן אלמנט של שימור ידע, היכרות עם הפרטים מתחילת הדרך, ועוד יתרונות גדולים שאנחנו חווים משדרת הניהול היציבה שלנו.

לשאלה מה דרוש למנהל בכדי להצליח בתחום הנדל"ן - יש כאלה שאומרים שניהול הוא ניהול, ולא משנה איזו חברה אתה מנהל. אולי זה נכון לתחומים מסוימים, אבל לא לענף הבניה, שבו אם לא מכירים את התחום על בוריו ולא גדלים מתוכו ונמצאים בו לאורך כל הדרך, יהיה למנהל חיסרון משמעותי בהשוואה למי שמכיר את התחום ועסק בו שנים רבות. אני מאמין שמנהל בתחום יזמות נדל"ן צריך להיות אופטימי מטבעו, כי יש הרבה הפתעות ואתגרים שמתעוררים לאורך חיי הפרויקטים המחייבים תכונה זו. מנהל חייב להסתכל קדימה לטווח הרחוק, להכיר את המגמות אשר מתרחשות בשוק, את השינויים שהשוק עובר, ולבצע את ההתאמות הנכונות בכדי להצליח". 

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר

כמי שחזה לאורך כל הדרך שמחירי הדיור ימשיכו לעלות, מה הצפי שלך לשנים הבאות וכיצד ניתן יהיה להוריד את מחירי הנדל"ן ולשמור על כדאיות הפרויקטים עבור יזמים?

"כל עוד הביקוש לדירות עולה על ההיצע של דירות ועל היצע של קרקעות זמינות לבניה, תהיה עליית מחירים. לא מדובר כאן על מוצר שניתן לבצע בהיצע שלו שינוי דרסטי בזמן קצר.. במדינה שלנו לוקח זמן לייצר דירות. את כושר הייצור (כח אדם, חומרי גלם) אפשר לייבא, אבל אם לא נדע לייצר קרקע זמינה, באזורי ביקוש, הרי שהפער בין הביקוש להיצע ימשיך לגדול. היעד של הממשלה לא צריך להיות הורדת מחירי הדיור, אלא עצירת מגמת ההתייקרות וייצוב המחירים. כדי להגיע ליעד הזה צריכים שראשי רשויות יתמכו בבנייה צפופה, בערים. ראשי רשויות רבים נגד בניה צפופה, ולא פעם בצדק, והחכמה היא לספק תמריצים שיגרמו להם לרצות להגדיל את הצפיפות בערים. בנוסף, צריך לאתר קרקעות שנוח יחסית לאשר בהן בניה צפופה יותר בהיעדר התנגדות של אוכלוסייה קיימת ולהקים בהן ערים חדשות. כך לדוגמה, בחריש הקמת הבניינים הייתה מהירה יחסית וגם האישורים כולל תוספת יחידות דיור בהקלות התקבלו יחסית מהר ללא התנגדויות רבות. כדאיות הפרויקט עבור יזם נפגעת ככל שמלאי הקרקעות מוגבל והתחרות על כל קרקע מובילה להורדת הרווחים הצפויים בפרויקט. המציאות הזאת דורשת תכנון פרויקט חכם ומחושב. צריך לחשוב איך מנתוני פתיחה לא פשוטים מייצרים את הערך הגבוה ביותר לפרויקט תוך נתינת ערך גבוה למוצר עצמו, התאמת המוצר ללקוח לשביעות רצונו, ועדיין להצליח להרוויח, כאשר עבורי התכנונים הללו מאתגרים ומהנים. אנחנו יודעים לקיים את המפגש המוצלח בין רצונו של הציבור לבין מה שאנחנו מציעים".

מה הם האתגרים העומדים בפני יזמי הנדל"ן בעשור הקרוב, וכיצד ניתן להתמודד מולם?

"האתגר הגדול מכולם הוא מציאת קרקעות זמינות לבניה. יזמי נדל"ן צריכים לייצר הזדמנויות בקרקעות ולא רק לחכות שקרקעות נוספות יצאו לשוק. צריך ליזום פרויקטים כמו התחדשות עירונית וזה משהו שאנחנו עושים כבר שנים ואני מאמין שנמשיך במגמה הזאת בשנים הבאות. אי אפשר להסתמך רק על קרקעות השייכות למדינה או קרקעות פנויות השייכות לאנשים פרטיים.

אתגר נוסף הוא ההתמודדות עם הפער ההולך וגדל בין כוח הקנייה של הציבור לבין מחירי הדירות, פער שמקשה גם עלינו. אין לנו רצון שהמחירים ימשיכו לעלות. כאשר מחירי הדירות עולים ועולים גם מחירי הקרקעות, הפרויקטים יותר מסוכנים והיכולת לממן כמות גדולה של פרויקטים מצטמצמת.. אנחנו חושבים שצריך להרחיב יותר את המעגלים בהם בנינו בעבר, לצאת צפונה, דרומה ומזרחה. גם הציבור מוכן היום להתרחק מהמרכז כי ברור שבמרכז הארץ יקר".

מה היית ממליץ לשר הבינוי והשיכון ולשר האוצר הבא, ובכלל לממשלה הבאה?

"הייתי ממליץ לממשלה ולבעלי התפקידים הרלוונטיים לא להבטיח להוריד את מחירי הדיור, כי הם לא יצליחו, בטח לא בטווח הקצר. כשמנהלים את תחום הנדל"ן צריך להסתכל לטווח הרחוק ולהבין שאת פרי העמל ניתן יהיה לראות רק בעוד כמה שנים, בהנחה שהתכנית אכן תהיה יעילה. יש כאן אוניה גדולה שקשה להזיז במהירות, ולכן קשה יהיה לראות תוצאות בטווח זמן של 3-5 שנים. צריך להבין, שתכנון תוכניות מתאר וקידום ביצוע פיתוח ותשתיות לוקחים שנים רבות. המדינה צריכה להגדיל את ההיצע בעיקר באזור המרכז. הממשלה ניסתה להוריד באופן מלאכותי את הביקוש לדירות באמצעות תכנית 'מחיר למשתכן', ההבטחה שכל חסר דיור יוכל לרכוש דירה במחיר זול משמעותית ממחירי השוק גרמה לחסרי דיור להימנע מרכישת דירה שלא במסגרת התכנית. הקדמת ביצוע הגרלות, זמן רב לפני שהפרויקטים היו מוכנים לשיווק, וההכרזה על זוכים בהגרלות אלה גרמו לזוכים להמתין שנה ואף שנתיים כדי לבחון אם כדאי להם לממש את הזכיה, ובינתיים הם נמנעו מרכישת דירה בשוק החופשי בחלוף הזמן, רבים מהזכאים 'שישבו על הגדר' חזרו לקנות דירות ממגוון סיבות ואז המחירים שבו לעלות. נראה שקשה לפוליטיקאים לקדם מהלכים שאי אפשר להתהדר בתוצאות שלהם בטווח הקצר ולכן משקיעים פחות בתכנון ארוך טווח ומחפשים פתרונות מהירים. אני חושב שהפוליטיקאים צריכים להקשיב לאנשי המקצוע בענף ולהשקיע כסף בשכנוע רשויות להגדיל את הציפוף בערים, לפנות את בסיסי צה"ל הנמצאים במרכז ובעיקר להסתכל לטווח הארוך. במטה הדיור ובמנהל התכנון מנסים למצוא פתרונות ויש עשיה טובה, אבל אם הייתה התגייסות כוללת של הרשויות השונות, תוך השקעה בהגברת ההתכנות לבניה בהתחדשות עירונית והגדלת הבניה הצפופה במרכז הארץ בהיקפים גדולים, היינו מרגישים שינוי במשוואת ההיצע והביקוש".