משרד הבינוי מקדם תחרות בערבויות לדיור

משרד הבינוי פועל לקידום תחרות בתחום הערבויות למיזמי בנייה למגורים, כך נודע ל"כלכליסט". בשבוע שעבר פרסם המשרד בקשה (RFI) לקבל מבתי השקעות, משרדי עורכי דין וגופים נוספים המלצות על הענקת בטוחות לרוכשי דירות חדשות, כדי לבחון אפשרות שהם יקימו חברות נאמנות שיהיו ערבות לכספי הרוכשים - ויתחרו בבנקים.

מטרת המהלך היא להוזיל את העמלות ואת עלויות המימון. "היום כל קבלן גדול מלווה על ידי בנק. הייתי רוצה לראות כמה שיותר גורמים פיננסיים אחרים. בסוף אפשר לצפות שהתחרות תעשה טוב למחיר הדיור כי עלויות המימון כבדות", אומר עו"ד אלעזר במברגר, היועץ המשפטי של משרד הבינוי.

שלב הבנייה. על פי המודל המוצע, הקרקע והדירות ישועבדו לחברות הנאמנות צילום: דוד הכהן

על פי המודל המוצע, הקרקע והדירות החדשות ישועבדו לחברות הנאמנות, ובמקרה שחברת הבנייה נקלעת לקשיים כספיים ולהליך של פירוק, חברת הנאמנות תוכל למכור את הפרויקט ולהחזיר לרוכשים את כספם או לפעול להשלמת הפרויקט באמצעות חברת בנייה אחרת.

האפשרות להציע בטוחה כזו כבר קיימת בחוק מכר דירות, אך היא מעולם לא יושמה. החוק, שעודכן ב־2008 בעקבות קריסת חברת הבנייה חפציבה, מחייב חברות בנייה לספק ללקוחותיהם אחת מארבע בטוחות: ערבות בנקאית; ביטוח; רישום הערת אזהרה, שאמורה להבטיח את זכויות הרוכשים בקרקע; ושיעבוד הזכויות בקרקע לחברת נאמנות. על פי נתוני משרד הבינוי, ב־86% מהמקרים הרוכשים מקבלים ערבות בנקאית, ו־14% מקבלים בטוחות באמצעות הערת אזהרה. אלא שתקדים משפטי שאירע השנה הבהיר כי מנגנון הערת האזהרה אינו בטוח מספיק, ולכן במשרד הבינוי מחפשים לו תחליף.

במסגרת המנגנון של הערת אזהרה חברת הבנייה רושמת הערה ברשם המקרקעין (טאבו) שמקנה לרוכשים זכויות בקרקע ואינה מאפשרת למכור אותה לגורם אחר. במקרה כזה, אם חברת הבנייה קורסת, לרוכשים נשמרות הזכויות בקרקע, והם יכולים למכור אותה; או להתאגד ולגייס חברת בנייה חדשה להשלמת הפרויקט. אבל במאי 2019 שופטת בית המשפט המחוזי איריס לושי עבודי קיבלה החלטה שטלטלה את הענף: היא אישרה בקשה לבטל הערות אזהרה שניתנו לעשרה רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן.

את ביטול ההערות ביקש עו"ד מור נורדיה, שמשמש כמנהל המיוחד של חברת דרך התאנה, שנקלעה לקשיים כספיים, וביולי 2018 הוצא לה צו פירוק. נורדיה ניסה למכור את הפרויקט לחברות בנייה אחרות, ולאחר שנכשל הסביר לבית המשפט כי הערות האזהרה מרחיקות מהפרויקט את חברות הבנייה, שמסתייגות מההתחייבות לרוכשי הדירות. השופטת יצרה תקדים, שביטל את הקדימות של הרוכשים על פני נושים אחרים.

עו"ד אלעזר במברגר, יועמ"ש משרד הבינוי והשיכון. המודל קיים, אך מעולם לא יושם

"התקדים הזה הביא אותנו לחפש דרך לייצר אלטרנטיבה להערות אזהרה, ולייצר אופציה נוספת לחברות הבנייה לספק בטוחות על פי חוק מכר", מסביר עו"ד במברגר.

התקווה היא כי גופים פיננסיים כגון בתי השקעות ירימו את הכפפה, ויתחרו בבנקים גם בהיבט של בטוחות לרוכשי הדירות וגם בהיבט של ליווי בנקאי, כלומר מימון הפרויקט וליוויו עד השלמתו. כיום הבנקים מציעים לחברות הבנייה עסקת חבילה של ליווי וערבות.

על פי הערכות, התחום הזה מייצר מדי שנה הכנסה של מאות מיליוני שקלים לבנקים. עבור הערבות הבנקים גובים עמלה של 0.7% בשנה משווי הדירה, וכן מאות שקלים מכל תשלום שמבצע רוכש הדירה עם התקדמות הפרויקט. על פי הלמ"ס, 30-25 אלף דירות חדשות נמכרות בשנה, ומחיר דירה ממוצעת הוא כ־1.5 מיליון שקל, כך שסכום העמלות שנגבות מדי שנה הוא כ־400 מיליון שקל. בתי השקעות שיציעו חלופה לערבות יוכלו להוזיל את העמלות, ובאותה הזדמנות להציע מימון.

שרת הבינוי והשיכון, ד"ר יפעת שאשא ביטון: "אנו פועלים לפתיחת השוק, הכנסת שחקנים נוספים והגברת התחרות לתחום ערבויות לבנייה שניתנו עד כה רק על ידי הבנקים וחברות הביטוח".