היזם חסר הניסיון שנכנס לתמ"א 38 שגדול עליו

פרויקט תמ"א 38 בבת ים, הגדול בישראל, הוביל לקריסת היזמית אלוני האפט ולהעברת השליטה והניהול לחברת IMG, שבבעלות היזם אילן מיכאלי, כך נודע לכלכליסט. הפרויקט, הגדול בישראל בתחום התמ"א 38 שהגיע לביצוע, ממוקם במתחם הנביאים, בין הקוממיות, הנביאים, האורגים ופייר קנינג בסמוך לחוף הים. במסגרתו תוכננו חיזוק ותוספת ב־24 בניינים והקמת שני מגדלים בני 34 קומות, כלומר חיזוק של 450 דירות ובנייה של 350 דירות חדשות.

את הפרויקט יזמה חברת ענדב, בבעלות דן ענבר, שעם השנים מכרה חלקים ממנו. ב־2014 דיווחה אלוני האפט, אז חברה צעירה בתחום המימון, כי חטיבת הנדל"ן שלה רכשה 40% מחברת ענדב תמורת כ־50 מיליון שקל, ששיקפו לפרויקט שווי של 126 מיליון שקל, וגם הניהול עבר לידיה. על פי הערכות פנימיות של אלוני האפט, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט עמד על 750 מיליון שקל. בסוף 2015 חברת IMG רכשה 25% מענדב תמורת 19 מיליון שקל, נמוך משמעותית מהערכת השווי שלפיה שילמה אלוני האפט.

מתחם התמ"א בבת ים. חלק משמעותי מהפרויקט טרם בוצע צילום: אוראל כהן

השותפים באלוני האפט היו יניב האפט ושחר אלוני, ומי שנכנס לניהול פרויקט התמ"א היה אלוני, שנעדר ניסיון ביזמות נדל"ן. בהמשך החלו הדברים להידרדר. הפרויקט שהיה מבוסס על כספי משקיעים לא הצליח להחזיר לבעלי המניות את הלוואות הבעלים, ובשלב מסוים, כאשר החובות של הפרויקט נחשפו, אלוני נסוג לאחור, ומיכאלי מחברת IMG נכנס לפרויקט כמנהל בלעדי.

כיום משרדי אלוני האפט סגורים ואין בהם מענה. מקורבים לחברה טוענים כי האפט כלל לא ידע על המתרחש בפרויקט, ועסק בעיקר בתחום האשראי. בשלב מסוים לפני מספר חודשים אלוני ניתק עמו קשר, וניסיונות ליצור קשר כשלו.

נכון להיום עומדות נגד אלוני האפט תביעות מבנק מזרחי טפחות לתשלום של כ־4 מיליון שקל על הלוואות שלקחה. היקף החובות הכולל עומד על כמה מיליוני שקלים, כולל לספקים, ועמם מתמודד כיום יניב האפט. "כל הנדל"ן נוהל על ידי שחר, ובשלב מסוים הוא הסתכסך עם יתר השותפים בפרויקט. אלה דברים שגם יניב לא ידע עליהם", אומר גורם שהיה מקורב לשניים באותם ימים. לדבריו, הפרויקטים לא היו רווחיים והחובות לספקים החלו להצטבר.

"ראשית דרכה של אלוני האפט היתה ב־2011, כאשר יניב האפט, בן למשפחת האפט אשר ייסדה את אחד ממשרדי ראיית החשבון הגדולים בישראל שהתאחדה בהמשך עם BDO זיו האפט, נכנס לשותפות עם שחר אלוני, שעסק במימון לעסקים פרטיים".

אף שאלוני האפט היתה חברה קטנה שרק החלה לצמוח, השניים שכרו יועצים ואנשי יחסי ציבור בהיקף משמעותי. מהפרסומים בתקשורת עלתה תמונה של חברה מבוססת, הכוללת ארבע חטיבות: גיוס אשראי לעסקים מבנקים וקרנות סיוע, שגייסה כ־2 מיליארד שקל בשנה; ניהול כספים וליווי פיננסי; חטיבת מיזוגים ורכישות; וחטיבת נדל"ן. חטיבת הנדל"ן של אלוני האפט החלה לפעול ב־2014 ובתחילה עסקה בעיקר בגיוס הון עצמי ואשראי ובליווי פיננסי של יזמי הנדל"ן. השינוי התרחש בספטמבר אותה השנה, אז נכנסה החברה ליזמות נדל"ן.

אחד מאנשי העסקים שנפגשו בראשית הדרך עם אלוני והאפט אמר כי הוא פגש שני אנשי שוק הון צעירים שקופצים למים מאוד עמוקים: "יזמות נדל"ן אינה שוק ההון. הם היו רגילים לעבוד על מצגות ולהראות מספרים, אבל בפועל בהרבה מקרים אין קשר בין המספרים במצגות למה שקורה במציאות. זה נראה סקסי בהתחלה, ומי שלא מבין זה מאוד מפתה במיוחד כשזה כסף של אחרים".

עו"ד חיות גרינברג, המייצגת את אלוני: "אלוני ניהל את פרויקט התמ"א בבת ים במסירות ובאחריות. כהבעת אמון בפרויקט ערב אלוני באופן אישי לחלק משמעותי מהתחייבויות הקבוצה, שלא עמדה בהתחייבויות אלו בשל סכסוך בין השותפים, ונקלעה לקשיים תזרימיים חמורים. בעקבות כך ננקטו הליכים, בין היתר למימוש נכסיו הפרטיים של אלוני בימים אלו".

לדברי היזם אילן מיכאלי מבעלי חברת img שמנהלת הפרויקט מאז קריסת אלוני האפט, "מי שניהל את הפרויקט לפנינו היו שחר אלוני ויניב האפט ובעקבות קשיים כלכליים שלהם לקחנו את הפרויקט לידינו תוך הזרמת כספים. כשקיבלנו את הפרויקט הוא היה במצב גרוע ביצועית, בחלק מהבניינים קבלנים פשטו רגל והתחלנו לשקם את הכל. 6 מבנים בפרויקט עברו לחברה אחרת והם מתקדמים ללא קשר למה שהיה כאשר למיטב ידיעתי הביצוע של 2 מהם צפוי להתחיל בקרוב. חברת ענדב שאותה אנחנו מנהלים עסוקה בהשלמת הבנייה, בחלק מהבניינים עשינו הערכות מחדש, עד היום 3 מבנים נמסרו, 2 לפני מסירה, ועוד אחד במהלך ביצוע לאחר החלפת הקבלן".