רו"ח שלומי קליינמן משטיינמץ עמינח: "יש נסיקה בביקוש להתארגנות קבוצות רכישה בנדל"ן מסחרי"

מוגש מטעם Dun's 100

סימני ההאטה הבולטים בשוק בשוק הנדל"ן, גורמים למשקיעי נדל"ן לחפש יעדים חלופיים לכסף שלהם. אולם המשקיעים לא התאדו באוויר, אלא עברו למגזר הנדל"ן המסחרי. לאחרונה פורסמו נתונים מאת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המצביעים שוב על חידוש עליות מחירים בנדל"ן המגורים. שוחחנו עם רו"ח שלומי קליינמן, מנהל מחלקת קבוצות רכישה בשטיינמץ עמינח, כדי להבין מה יש באפיק השקעה זה שקוסם למשקיעים.

שלומי, מדוע בעצם יותר אנשים כיום פונים להשקעה בקבוצות רכישה?

רו"ח שלומי קליינמן משטיינמץ עמינח: "החלום הישראלי הישן הוא להחזיק דירה שתהווה עוגן כלכלי למשפחה. עם זאת, הנזילות הנדרשת לרכישת דירה היום בישראל אינה נגישה דיה עבור מעמד הביניים, ולאחר עשור של עליות מחירים מטורפות שנבעו מסביבת ריבית נמוכה, ציבור המשקיעים החל להפנים שמגמת המחירים לא צפויה להשתנות בקרוב. בנוסף לכך, אם בעבר משקיעי נדל"ן נהנו מעליות המחירים, הרי שחקיקה רגולטורית גרמה לשינוי תפיסה בנוגע לאטרקטיביות בהשקעה בנדל"ן למגורים, כך שאחוז נכסי הנדל"ן למגורים המוחזק כיום על ידי משקיעים הוא נמוך מבעבר.

משקיעים בעלי הון ממשיכים לחפש הזדמנויות אטרקטיביות, עדות לכך היא המגמה החזקה של השקעה בנדל"ן מסחרי באמצעות קבוצות רכישה כפי שאנו מזהים בשנתיים האחרונות".

למה קבוצות רכישה?

רו"ח שלומי קליינמן משטיינמץ עמינח: "משקיעים בעבר היו קונים בעיקר דירות, אולם כיום למשקיע ממעמד הביניים, היכולת לעשות זאת היא מוגבלת. יתרה מזאת, ההון העצמי הנדרש להצטרפות לקבוצת רכישה לנדל"ן מסחרי הוא משמעותית נמוך יותר, כשאחת הסיבות לכך היא כי ברכישה ב"דרך הרגילה", עלות ההשקעה מגלמת בתוכה את הביטחונות שיש על היזם להעמיד בתחילת דרכו של הפרויקט".

למה נדל"ן מסחרי?

רו"ח שלומי קליינמן משטיינמץ עמינח: "קודם כל, התשואה השוטפת מנדל"ן מסחרי גבוהה יותר ומוערכת בכ-5.5% בממוצע, לעומת 3% בממוצע מנדל"ן למגורים. בעצם ההשקעה בנדל"ן מסחרי, מאפשרת גם למשקיעים עם יכולת נזילות נמוכה ומוגבלת, לרכוש נכסים להשקעה. לעומת זאת, משקיעים בנדל"ן למגורים נדרשים בהשקעת הון עצמי גבוהה משמעותית, ובנוסף לעמוד בדרישות נוקשות של המערכת הבנקאית".

רו"ח שלומי קליינמן משטיינמץ עמינח ושות' צילום: יח"צ

למה סכום ההשקעה נמוך?

רו"ח שלומי קליינמן משטיינמץ עמינח: "הסיבה להיקף ההשקעה הנמוך יותר בקבוצת רכישה, היא כניסתו של המשקיע כבר בשלב ראשוני של רכישת הקרקע. בנוסף, בניגוד לנדל"ן למגורים, בו רוכש משקיע בממוצע כמליון וחצי – שני מיליון וחצי שקלים, בהצטרפות לקבוצת רכישה מסחרית, משקיעים על פי רוב מקצים כמה מאות אלפי שקלים בלבד להשקעה.

אפשרות השקעה זו נפתחה בעת האחרונה בפני אוכלוסייה אשר ברשותה סכומי כסף עודפים, אשר אינם נחשבים לגבוהים במיוחד להשקעה בתחום הנדל"ן. ניתן לראות זאת אצל משקיעים אשר פדו קרנות השתלמות וקופות גמל וכן קיבלו כספים מירושות. אותם משקיעים יכולים לקבל על ההשקעה הזו תשואה שוטפת טובה יותר ממשקיעי נדל"ן למגורים".

מקצועיות ואחריות של רואי החשבון הן מפתחות ההצלחה של קבוצות הרכישה

רו"ח שלומי קליינמן הוא מנהל מחלקת קבוצות רכישה בפירמת ראיית החשבון שטיינמץ עמינח ושות', המונה כתריסר עובדים. המחלקה קיימת מעל לעשור, וליוותה קבוצות רכישה רבות, גדולות כקטנות, ביניהן ניתן למצוא כמה מהפרויקטים הגדולים ביותר שנבנו בישראל במסגרת קבוצות רכישה. המחלקה מוכרת ומומלצת על ידי כל הבנקים אשר נותנים ליווי פיננסי לקבוצות רכישה. רוכשים במסגרת קבוצות הרכישה אשר מלווים על ידי המשרד, נהנים אף מהאפשרות לקבל שירותי תכנון מס וייעוץ.

"מחלקה גדולה של קבוצות רכישה". שטיינמץ עמינח ושות' צילום: יחצ

 שלומי, מה החשיבות של רואי החשבון בכל התהליך של קבוצות רכישה?

"בקבוצות רכישה לא רוכשים את הנדל"ן אלא הרוכשים בפרויקט הופכים להיות היזמים, ובאופן טבעי, הם חשופים יותר לסיכון, אך מצד שני גם לתשואה. בשל כך, יש חשיבות עצומה ואחריות רבה לשמירה ולתיעוד כספי המשקיעים, על ידי גורם מקצועי בעל ניסיון בתחומי הנדל"ן והפיננסים. תפקיד הליווי הפיננסי טומן בתוכו מורכבות רבה. מחויבותו של מנהל הכספים היא כלפי הרוכשים, וכפועל יוצא מכך יש לבחון היטב את החברה היזמית עמה חברי הקבוצה התקשרו. קבוצות רכישה באופן טבעי מצויות במצב של פערי מידע גדולים בין משקיעי הכספים לגורמים המתפעלים את הפרויקט בפועל, לכן ליווי חשבונאי איכותי ואמין עוזר להתגבר על המחסום הפסיכולוגי שיש למשקיעים שנובע מאותם פערי המידע".

"כמו כן", מוסיף רו"ח קליינמן, "מהפן הפיננסי, קבוצות רכישה מסחריות נחשבות למורכבות יותר מקבוצות רכישה למגורים. בפרויקט מסחרי, ישנם רישומים רבים על תשלומים שבעזרתם רוכש מסחרי יכול לקזז מע"מ, נוסף על תשלומים או אישורים אותם יש לחלק באופן יחסי בין, לעיתים, מאות רוכשים. מאידך, בפרויקט מגורים, כל שקל שמושקע על ידי הרוכשים, נחשב מבחינתם חלק מעלות הדירה הסופית, דבר המקל משמעותית על רישום התשלומים".  

"קבוצות רכישה לנדל"ן מסחרי אטרקטיביות היום לרוכשים". שטיינמץ עמינח צילום: Canva

 האם ישנן הגנות שניתנות לרוכשים בקבוצות רכישה?

רו"ח שלומי קליינמן משטיינמץ עמינח: "כמובן שישנן הגנות. ראשית, לא מפקידים את מלוא הסכום מראש. בפרויקט מסחרי, קודם כל רוכשים קרקע, ומשלמים סכום השווה ל-35% בממוצע מעלות ההשקעה. רק לאחר סיום תקופת התכנון וקבלת היתרי בנייה, נכנס לרוב בנק מלווה או גוף מלווה אחר, והחל מאותו שלב, קמות הגנות לרוכשים בדמות סמכויות פיקוח נוספות.

עם זאת, ניתן לעשות יותר: טיוטת הצעת חוק בנושא הונחה על שולחן הכנסת אך היא תקועה כבר למעלה משנה, ובמצב הקיפאון הפוליטי בישראל, לא סביר שהנושא ייפתר בקרוב. משום כך, ישנה חשיבות אף רבה יותר לאמינות וניסיון של גורמי המפתח בקבוצות הרכישה".