ח-619 ועונשה: "במקום פינוי שטחים תנציח את הצפיפות"
עו"ד יוסף קלו תומך בתוכנית של עיריית חולון להסדרת ההתחדשות העירונית בשטחה, אך מבהיר כי היא אינה חפה מכשלים המחייבים חשיבה מחודשת: "קיים פער בין היוזמות השאפתניות למציאות בשטח"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
חולון, אחת הערים "העסוקות" בישראל בכל הנוגע לתחום ההתחדשות עירונית, פותחת עשור חדש, והחזון לשנים הבאות בהחלט אופטימי. במהלך 2019-2018 אושרה הקמתן של למעלה מ-1,100 יחידות דיור ברחבי העיר במיזמי התחדשות עירונית (בעוד בקשות נוספות מהשנה החולפת נמצאות בתהליכי הוצאת היתר), כשהשאיפה כעת היא לעלות הילוך נוסף.
מי שעתידה להגדיר את גבולות הגזרה ולייצר כללי משחק ברורים עבור כלל הגורמים הפועלים בחולון היא ח-619 – תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית, שאושרה הקיץ להפקדה. "מרגע שהמדיניות העירונית הופכת לתוכנית מסודרת, היא מייצרת ודאות ושקיפות", הסביר ראש העיר מוטי ששון את הרציונל מאחוריה. "התוכנית מקלה על התארגנות זו ועל היוזמות הפרטיות".
ייעודה של התוכנית הוא לעודד את התחדשות המרקם הוותיק ולאפשר מגוון מסלולים להתחדשות המבנים בעיר באופן אחראי, כשמימושה עתיד להתבצע בהדרגה תוך שימוש במערכת מעקב ובקרה. במסגרת התוכנית ניתן דגש לשני היבטים מרכזיים: הגדרת מוקדים עירונים – מתחמים לקידום תוכניות מפורטות אשר יאושרו בסמכות הוועדה המקומית; וקביעת הנחיות ברורות למיזמי תמ"א 38, תוך תיעדוף של פרויקטים במסלול הריסה ובנייה על פני פרויקטים במסלול של חיזוק ותוספת, במרבית אזורי העיר.
תמ"א 38 בחולון 2019-2011 נתונים: עיריית חולון
בעירייה כבר ממהרים להכריז על ח-619 כ"תוכנית חדשנית ופורצת דרך בתחומה, שכן היא אינה עוסקת רק בתוספת זכויות למבני מגורים כי אם קובעת הנחיות והוראות להגדלת השטחים הציבוריים, המבונים והפתוחים, כמענה לתוספת יחידות הדיור הצפויות. מטרתן של הוראות אלה לשמור על איכות החיים העירונית לצד הגידול באוכלוסייה, ומעבר לכך – לחזק ולהרחיב את המרחב הציבורי. התוכנית מתווה באופן ברור וודאי את אופיים של הרחובות העירוניים, שכונות המגורים ומערך השטחים הציבוריים בכללותו".
בשטח עצמו התכונה מורגשת, ובקנה עוד שורה של תוכניות התחדשות הכוללות אלפי יחידות דיור חדשות. כך למשל, ביוזמת העירייה מקודמת תוכנית לרחוב סוקולוב ולחידוש מתחם רבי עקיבא עם תוספת של כ-3,300 יחידות דיור. רוח גבית מספקת גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית המקדמת בשיתוף עיריית חולון את תוכניות המתאר לשכונות ג'סי כהן ותל גיבורים הכוללות תוספת של 7,000 יחידות דיור, ולחידוש מתחמי יוספטל, מבצע סיני וחצב עם עוד 1,700 יחידות דיור.
בנייני רכבת בחולון. "ניוד זכויות כפתרון למשיכת יזמים לאזורים הפחות כלכליים" קרדיט: אוראל כהן
על הגובה
"גיבוש תוכנית ח-619 והרצון להסדיר את תחום ההתחדשות העירונית הוא צעד נכון", אומר עו"ד יוסף קלו, המייצג דיירים במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי בחולון, ובעצמו תושב העיר. "יש בתוכנית צדדים חיוביים יותר וצדדים חיוביים פחות. אחד העניינים החשובים עליהם שמה התוכנית דגש הוא ניתוב מיזמים למסלול הריסה ובנייה על חשבון מסלול חיזוק ובינוי, וזהו מהלך מתבקש. אני גם תומך בהתחדשות עירונית בפרספקטיבה מתחמית ולא נקודתית, זה הדבר המתאים ביותר לחולון".
"עם זאת", מבהיר קלו, "מהתוכנית עולים גם כשלים מסוימים אשר תוך כדי תנועה עלולים לייצר בעיות. כך למשל בפרויקט פינוי-בינוי שאני מקדם ברחוב ויצמן ממש, לא רחוק מבניין העירייה, חמישה מבני רכבת ישנים צפויים להיהרס ובמקומם ייבנו חמישה מבנים מודרניים. אמנם אחוזי הבנייה נכבדים, אלא שקיימת מגבלת גובה מקסימלית של 9 קומות. נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שחולון היא מהערים הצפופות בישראל, וחבל שבמקום לנצל את ההתחדשות העירונית לפינוי שטחים, ינציחו את הצפיפות. לו היו מאפשרים לבנות מספר בניינים קטן יותר אך עם מספר קומות רב יותר, כולם היו מרווחים. הפרויקט בוויצמן הוא לא יוצא דופן, יש עוד רבים כמוהו.
"השורה התחתונה היא שהקמת מבנים גבוהים יותר משמעותה שטחים פתוחים רבים יותר לטובת הקהילה, ואיזון בין הצורך לספק מענה לגידול באוכלוסייה לבין קיומן של תשתיות הולמות המאפשרות איכות חיים ראויה. כמי שמלווה דיירים אני יכול לומר שברגע שנושא הצפיפות לא זוכה למענה, יש פגיעה משמעותית בנחישות שלהם לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית".
עניין אחר שמחייב לדבריו חשיבה נוספת, נוגע "לזכויות הבנייה הגבוליות ברחובות הפנימיים ובשכונותיה הפחות נחשקות של חולון. במצב שכזה הכדאיות הכלכלית ליזמים כמעט ואינה קיימת, ודווקא מבנים רעועים המשוועים להתחדשות עירונית עלולים להישאר יתומים. אני הייתי מציע למקבלי ההחלטות פתרון יצירתי של ניוד זכויות, כאשר תמורת פעילות באזורים הפחות כלכליים הם יזכו לתמריצים בשכונות וברחובות המבוקשים יותר".
עו"ד יוסף קלו. "גם בהתחדשות עירונית חולון מסוגלת לקפיצת מדרגה"
צו גיוס
בשנה החולפת הודיעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תמ"א 38 תסיים את תפקידה ב-2022, כאשר השלכות ההחלטה על חולון, סבור קלו, יתבטאו בראש ובראשונה בגידול ניכר בהיקף הפרויקטים. "חלון ההזדמנויות בכל מה שקשור לתמ"א הולך ונסגר", הוא מסביר. "יזמים ודיירים מבינים שאם הם לא יזדרזו לפעול, הם יישארו קירחים מכאן ומכאן".
בהקשר של תמ"א 38, קלו מבקש גם להתייחס לנתוני התאחדות בוני הארץ, לפיהם למעלה מ-70% מהדירות בחולון הן ללא ממ"ד. "ביטחון התושבים הוא בראש סדר העדיפויות ולכן מיגון המבנים הוא הכרחי, אם במסגרת תמ"א ואם בתוכנית שתבוא במקומה. כך או כך, גם את הבניין הבודד צריך לזכור וגם לו יש למצוא פתרון. לטובת המשימה כל הגורמים חייבים להתגייס ולשתף פעולה, אסור שנושא חשוב כל כך ייפול בין הכיסאות".
"תנופת הפיתוח בחולון מורגשת", מסכם קלו. "העירייה מבינה את חשיבות ההתחדשות העירונית לעיר ולעתידה. ועדיין, יש מה לעשות ומה לשפר, כי קיים פער בין התוכניות והיוזמות השאפתניות למציאות בשטח. כמו שעשתה במגוון רחב של תחומים, גם בהתחדשות העירונית מסוגלת חולון לעשות קפיצת מדרגה".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
