רפי קטה נשאר בפתח תקוה: "רבע מיליון תושבים ורכבת קלה – זו ודאות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שרטוט זריז של את מוקדי ההתחדשות העירונית בישראל כיום יעלה על המפה את קרית אונו ויהוד, שתי מעצמות פינוי-בינוי בעלייה, את רמת גן, שעל אף שהפחיתה לאחרונה את כמות מיזמי תמ"א 38 עדיין נושאת בתואר בירת התמ"א של ישראל, את שכונת מורשה של רמת השרון המפעפעת פרויקטים, ואפילו את הוד השרון הקטנה, שגם בה קנתה התמ"א אחיזה.

במרכז של כל אלה ניצבת עיר גדולה למדי ובה רבע מיליון תושבים, שעד כה סירבה להצטרף לחגיגה – פתח תקוה. בנייה מואצת של שכונות חדשות בעשור הראשון של המאה, יצרה אצל חלק ניכר מהתושבים "תחושת אנטי" כלפי המשך הבנייה למגורים, דבר אשר בא לידי ביטוי במאבקים ציבוריים מתוקשרים נגד בניית שכונות נוספות דוגמת סירקין. הרשות המקומית שמעה את הקולות, ובעשור האחרון הקשתה על יזמים להמשיך לקדם בנייה בעיר. את המחיר שילמו בין היתר גם דיירי השכונות הוותיקות הרבות של פתח תקוה, אשר לא הצליחו לקדם מיזמי התחדשות עירונית.

ואולם הבחירות המוניציפאליות האחרונות הביאו ללשכת ראש העירייה את רמי גרינברג, שגבר על ראש העיר הקודם, איציק ברוורמן. לדברי אנשי הנדל"ן המקומיים הביא איתו גרינברג רוח חדשה לעירייה בכל הקשור לנכונות לקדם התחדשות עירונית בהיקף רחב בעיר. אחת האינדיקציות לכך היא הקמתה לפני מספר חודשים של ״כרמים״ - מנהלת חדשה לקידום ההתחדשות העירונית בעיר בראשותו של נועם סלע.

ראש העיר פתח תקוה רמי גרינברג צילום: באדיבות דוברות עיריית פתח תקוה

רפי קטה, בעלי חברת הבנייה המקומית קטה יזמות בנייה והשקעות, שאכלסה את הפרויקט הראשון בעיר מסוג תמ"א 38/2 (הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש במקומו) מפרגן גם הוא לראש העיר שסיים שנה ראשונה בתפקיד ואומר כי "מאז חילופי השלטון נושבת רוח חדשה בעיר, וניכר הרצון לקדם התחדשות עירונית".

עם זאת לדבריו, לגרינברג ולמנהלת החדשה מצפה עבודה רבה אם ברצונם להביא להתחדשות עירונית בהיקף גדול: "הבעיה המרכזית שאיתה הן היזמים והן הדיירים מתמודדים היא היעדר ודאות – נכון להיום אין תוכנית סדורה של העירייה שמבהירה איפה אפשר לקדם תמ"א 38, איפה יהיו מגדלים בפינוי-בינוי, ואיפה לא ניתן לבנות כלל. אנחנו יודעים שבימים אלו מקודמת תוכנית על ידי הרשות המקומית, אבל זה עניין של חודשים בודדים, ייקח עוד זמן עד שהיא תפורסם".

הקו האדום מגיע

כיום מעורבת קטה יזמות בקידומם של 15 פרויקטים נוספים בפתח תקוה הן במסלול פינוי-בינוי והן במסלול תמ"א 38. בכולם היא משמשת הן כיזמית והן כקבלן מבצע. לשאלה היכן בעיר מורגשת כיום עיקר הפעילות משיב קטה כי "פתח תקוה היא עיר גדולה בקנה מידה ישראלי, עם מספר רב של שכונות וקהילות שעומדות כל אחת בפני עצמה. תושבי כפר גנים הוותיקה לא בהכרח יתעניינו במה שקורה במרכז העיר או בעמישב, ולהיפך. המשמעות היא שבכל אחת מהשכונות הללו יש ביקוש שבא מהאוכלוסייה המקומית, שרוצה לשפר את תנאי המגורים שלה, אבל להישאר בשכונה״.

פרויקט נוה גן החדשה של קטה יזמות בשכונת רמת ורבר הדמיה: סטודיו שטריך

"מבחינת כדאיות כלכלית, ישנה לכאורה עדיפות לשכונות היקרות יותר, אבל בפועל כאשר אתה מגיע לוועדת התכנון המקומית אחד הדברים הנבחנים היא רמת הרווחיות שלך, וזה יוצר שוויון בין השכונות היקרות שבהן תקבל מהוועדה פחות זכויות בנייה, ובין השכונות הזולות יותר שבהן הוועדה עשויה להגדיל את היקף הזכויות כדי לדאוג שהפרויקטים יהיו רווחיים מספיק. בסופו של דבר אני מקדם פרויקטים בכל השכונות, גם ביוספטל ועמישב שנחשבות זולות יותר וגם בכפר גנים הוותיקה שנחשבת יוקרתית".

בסופה של 2021 צפוי להיכנס לפעילות הקו הראשון של הרכבת הקלה, הקו האדום, אשר יהפוך את המרחק בין דרך ז'בוטינסקי והתחנה המרכזית העירונית לבין מוקדי המסחר והבילוי של תל אביב לקצר מאי פעם. לדברי קטה, ההשפעה על שוק ההתחדשות העירונית מורגשת: "ברור שיש מודעות לפתיחת הקו האדום, אזור התוואי מעורר יותר תשומת לב מצד יזמי נדל"ן וגם לנו יש שני פרויקטים שאנחנו מקדמים ממש על התוואי. כשאתה נכנס כיזם לפרויקט שברור לך שייקח בין שנתיים במקרה הטוב לפרק זמן של 6-5 שנים במקרה הפחות טוב, אתה בודק כיצד צפוי האזור להתפתח".

חייבים מסמך מדיניות

אחד ממוקדי הפיתוח בעיר היא שכונת רמת ורבר הסמוכה אף היא לתוואי הקו האדום, אם כי במקרה זה טוען קטה, נובעת הפעילות הרבה בעיקר ממסמך מדיניות שקידמו העירייה ומשרד הבינוי והשיכון עבור השכונה, ופחות בגלל הקרבה לתוואי. "המסמך הזה יצר עלייה ברמת הוודאות לגבי תוכניות העירייה באזור, ויזמים מחפשים ודאות", הוא מסביר.

פרויקט של קטה יזמות בשכונת בר יהודה הדמיה: pivot studio

מקומות נוספים בהם העירייה התחילה לקדם מסמך מדיניות הן שכונות יוספטל, אחדות וחלק ממחנה יהודה, וגם שם טוען קטה ניתן בהחלט לזהות התעוררות של השוק: "מסמך מדיניות נותן לך כיוון והבנה איך העירייה רואה את האזור, כלומר איפה אפשר לחבר חלקות לפרויקט גדול יותר, איפה יש יותר זכויות בניה ואיפה לא ניתן לקדם בנייה כלל. זו עדיין לא ודאות מלאה, זו לא תב״ע (תוכנית בניין עיר), שניתן להוציא לפיה היתר בנייה, ועדיין המצב טוב בהרבה מאשר ללא מסמך מדיניות כלל, שזה המצב שמאפיין את פתח תקוה. ברוב העיר אנחנו עדיין מגששים לצערי באפלה. לכן, גם היום לא ניתן לומר שפתח תקוה היא עיר שקל ליזמי התחדשות עירונית לעבוד בה".

על אף הקשיים, מספר קטה כי החברה שבבעלותו – חברה משפחתית של ילידי פתח תקוה – פועלת כיום אך ורק בתחומה של אם המושבות. "אנחנו מאמינים שיש משקל גדול מאוד לנושא הגיאוגרפי. ראשית מבחינת היעילות שלנו כחברה - פרישה רוחבית תצריך החזקת צוותים בכל עיר ועיר או שתאלץ עבודה איטית יותר, ואנחנו לא מעוניינים בכך. שנית, יש חשיבות עצומה להיכרות העמוקה שלנו עם העיר ועם הגופים המקומיים דוגמת ועדת התכנון המקומית, אגף ההנדסה, הטאבו המקומי והאגף הרלוונטי של רשות מקרקעי ישראל. עם זאת, אני מאמין שבעוד שנה-שנה וחצי נצא מהעיר אל הערים הסמוכות, פשוט כי היקף הפעילות שלנו יצמח".