פנייה ללשכת עוה"ד: הסדירו את ייצוג הדיירים במיזמי התחדשות עירונית

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

המחלקה האזרחית (ייעוץ וחקיקה) במשרד המשפטים פנתה השבוע ליו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין בדרישה להסדיר את הכללים החלים על עורך דין המייצג בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית. זאת לאור חשש המבוסס על מקרים שנדגמו לפיו בטיפולם בבעלי דירות פועלים עורכי דין רבים בניגוד עניינים.

בשנה האחרונה ריכז צוות בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד ארז קמיניץ, יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד האוצר, עבודת מטה לבחינת חסמים בהליכי התחדשות עירונית ולגיבוש פתרונות אפשריים להם. מהעבודה זו, כך מתואר, עלה בין היתר כי מקורם של חלק מהחסמים בתחום ההתחדשות העירונית הוא בחוסר אמון השורר בין בעלי הדירות לבין היזמים.

במכתב ללשכה, שעליו חתומות ראש תחום נדל"ן במחלקה האזרחית (ייעוץ וחקיקה) עו"ד כרמית יוליס, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס, נכתב כי "פעמים רבות כאשר בעלי הדירות משתייכים לאוכלוסייה מוחלשת, הם מוחתמים על עסקות שתנאיהן גרועים מאוד וחושפים אותם לסיכונים משמעותיים. מצב כזה יכול להתקיים, בין היתר, כאשר בעלי הדירות מיוצגים בידי עורך דין שבפעולתו יש חשש ממשי לניגוד עניינים בשל זיקה ליזם, שגורמת לכך שהוא אינו רואה לנגד עיניו את טובתם של בעלי הדירות בלבד, כפי שהיה מצופה ממנו.

עוד כרמית יוליס. עורך הדין מייצג את היזם בפרויקט אחד – ואת היזם בפרויקט אחר צילום: עמית שאבי

"נוכח העובדה שלעתים קרובות מדובר באוכלוסייה חלשה ובמטריה משפטית מורכבת, לעורך הדין המייצג את הדיירים ישנו תפקיד מפתח – אלא שלעתים הוא מצוי בניגוד עניינים", נכתב במכתב של השתיים.

המכתב ממשיך ומפרט כי "בעסקאות התחדשות עירונית מקובל כי היזם משלם את הוצאות הפרויקט, לרבות שכר-טרחת עורך הדין של בעלי הדירות. מצב זה יוצר מטיבו ומטבעו זיקה בין עורך הדין לבין היזם. מפניות שהגיעו לרשות להתחדשות עירונית ונדונו במהלך עבודת הצוות עלה כי בחלק מהמקרים עורך הדין מייצג במקביל ובו-זמנית את בעלי הדירות בפרויקט אחד ואת היזם בפרויקט אחר, מה שמגביר את הממשק שיש לו ליזם. במקרים אחרים עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בפרויקט מסוים, וזאת בעוד שאותו עורך דין מייצג משך שנים רבות את היזם בפרויקטים אחרים שהיזם מקדם, וזאת מבלי שבעלי הדירות מודעים לקשר הממושך ביניהם.

"עוד הובאו לידיעת הצוות מקרים בהם נקבע מנגנון שלפיו שכר-טרחת עורך הדין יעלה ככל שיאושרו יותר דירות בפרויקט, שעה שהאינטרס של בעלי הדירות הוא כמעט תמיד שלא להגדילן, בשל העומס הרב שיוטל על התשתיות ועל המתקנים המשותפים".

מניעת קומבינות

קארן ברנזון, הבעלים של חברת ברנזון – ליווי דיירים בהתחדשות עירונית, אומרת כי המהלך של משרד המשפטים נכון ונדרש, לאור הפרצות הקיימות בתחום: "גם אם פחות מבעבר, בעלי דירות רבים פשוט חותמים על המסמכים שהיזם מגיש להם, בלי לשאול יותר מדי שאלות. אגב, זה לא קורה רק בקרב אוכלוסיות מוחלשות אלא אצל כולם, בכל הערים בארץ.

"כך למשל אני נתקלת בבעלי דירות בפרויקטים שלא יודעים ששכר הטרחה של העורך דין לא אמור להיות קשור למספר הדירות שאושרו או ייבנו בפרויקט – אלא למספר הדירות הקיימות בטרם החל המיזם. הדבר הזה מקטין משמעותית את שכר הטרחה שמשלם היזם לעורך דין, ומטבע הדברים גם את התלות ההדדית ביניהם. דבר נוסף שמנטרל את 'הברית' שבין היזם לעורך הדין הוא אבני דרך לתשלום שכר הטרחה. בניגוד להסכמים רבים שנחתמים בין יזמים לנציגים המשפטיים, שבהם הסכום לתשלום הוא קבוע מראש, בעלי הדירות צריכים לנהל מו"מ על אבני הדרך לתשלום לעורך דין הנבחר, ולדאוג שבמידה ויחליטו תוך כדי תנועה להחליפו, יועמד לכך תקציב.

כמנהלת פרויקטים, פועלת ברנזון מול יזמים מהשורה הראשונה בתחום ההתחדשות העירונית. עם זאת, בפרויקטים רבים שהיא נכנסת אליהם, בעלי הדירות באים אליה עם רשימה מקדמית של עורכי דין ומבקשים ממנה המלצות. לדבריה, "במקרים רבים אני מזהירה אותם שעורך הדין שהם חשבו עליו כאופציה עובד עם היזם הזה והזה – וכך הוא יורד מהפרק, לחילופין אני גם ממליצה על עורכי דין בולטים המכירים את התחום המורכב הזה היטב".

ברנזון מוסיפה כי אחרי שבעלי דירות רבים כבר נכוו, הרי שכיום היא נוהגת להכין לנציגות בעלי הדירות שאלון מפורט במסגרתו נדרשים עורכי הדין הפוטנציאליים לפרט איזה יזמי נדל"ן בהתחדשות עירונית הם מייצגים או ייצגו בעבר בפרויקטים אחרים. לדבריה, "לרוב הדיירים בוחרים את עורך הדין שילווה אותם בפרויקט עוד לפני שהם בוחרים את היזם. אבל כשבוחרים עורך דין בצורה נכונה, לפחות יודעים מראש לאיזה יזם לא נפנה".

פעמים רבות, מספרת ברנזון, בעלי דירות פונים ליזמים ומבקשים מהם להסדיר את עניין הליווי המשפטי – גם עבורם. "בעלי דירות רבים לא מבינים את חשיבות הייצוג המשפטי הבלעדי, כמו גם את העלויות הכרוכות בכך. לכן, לצד הצעדים שמבקש משרד המשפטים להחיל על התחום, חשוב מאוד להיעזר בגורם מארגן נייטרלי לפרויקט. כלומר, גורם אובייקטיבי שיידע לנתב את ההתקשרויות עם הגורמים המקצועיים כך שלא יירקמו ביניהם 'קומבינות' וכשהאינטרס שעומד לנגד עיניו הוא בראש ובראשונה זה של בעלי הדירות".

קארן ברנזון. שכר הטרחה קשור למספר הדירות הקיימות – לא הנבנות

הצעה פופוליסטית?

המכתב של משרד המשפטים לא מציין חסמים בלבד, אלא כולל מספר הצעות להסדרת התחום, שיהפכו את כל התהליך להיות שקוף הרבה יותר מבחינתם של בעלי הדירות. כך, למשל, מוצע כי עורך דין שמייצג את בעלי הדירות ייבחר בידי בעלי הדירות ולא בידי היזם; כן מוצע כי עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עורך הדין לתת שירותים משפטיים כלשהם ליזם, גם לא בפרויקט אחר.

עוד מציעות יוליס ורהפטיג-בס כי "במקרה של עורך דין שייצג את היזם בעבר מספר פעמים או ייצג בעלי דירות כמה פעמים נגד אותו יזם – ככלל על עורך הדין לגלות לבעלי הדירות, בטרם יקבל על עצמו את ייצוגם, על הקשר המתמשך שלו עם היזם, וכן לקבוע כי במקרה של ייצוג מתמשך של אותו יזם (למעלה ממספר פעמים שייקבע לאחר בחינת הפרקטיקות המקובלות בשוק), עליו להימנע כליל מייצוג בעלי דירות מול אותו יזם".

מוועדת האתיקה הארצית נמסר: "ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, כגוף שהחלטותיו משליכות על כל תחומי החיים של עורכי הדין, אינה מוצאת לנכון להתייחס לרפורמות מקצועיות מעל גבי דפי העיתון. אנו מאשרים קבלת המכתב ומתכוונים ליישם מערך מקצועי ומפורט ולא כותרות פופליסטיות בעיתון".