"תשואות אסור להבטיח, מותר לקיים"
"פרסום תשואות עבר סלקטיביות רק לפי הצלחות או חלון זמנים מחמיא הוא פרקטיקה פסולה", אומרת טלי הדרי מפרופימקס, ומדגישה כי כדי לקבל את התמונה המלאה, על משקיעים לבחון את היסטוריית הביצועים של החברה שבה יפקידו את אמונם וכספם לכל אורך תקופת פעילותה
מי שגולש באינטרנט או קורא עיתונים בימים אלה, מתקשה להתעלם משפע הפרסומות המציעות השקעה בנדל"ן, חלקן מנפנפות בשיעורי תשואה צפויים. אך האם יש אמת בפרסום? - טלי הדרי מפרופימקס, עוזרת לשפוך אור על התמונה האמיתית.
"לא זו בלבד שיש לבחון על פי אילו פרמטרים חושבה תשואה צפויה זו, אלא שקיימים היבטים נוספים חשובים לא פחות. כך למשל, הידע והניסיון של החברה בזמני גאות וגם בתקופות שפל הם נכס משמעותי ורב ערך, שבא לידי ביטוי, בין היתר, באופן שבו אנו בוחנים השקעות בנדל"ן", היא אומרת.
אין ספק שהסביבה המאקרו-כלכלית של השנים האחרונות הביאה לתוצאות פנומנליות בשוק הנדל"ן, ואולם, מזהירה הדרי, "תהיה זו טעות למדוד את מידת המקצועיות של גוף השקעה בתקופת שגשוג בלבד". לדבריה, "גוף השקעה בעל ניסיון מקצועי ישכיל להתמודד באופן מיטבי גם עם מצבים מאתגרים שמאפיינים את עולם ההשקעות, שפועל במחזורים של גאות ושפל. הניסיון שנצבר, בעיקר בתקופות שפל, מאפשר לחברות לנתח, לבחון ולגדר את הסיכונים בכל אחת מההשקעות המונחות על שולחנן, וכן להתמודד עם ניהול הנכס בעת משבר או האטה כלכלית, אם נגיע לכך".
לחצו כאן לפרטים נוספים על השקעה עם פרופימקס, הפועלת בתחום השקעות נדל"ן גלובליות מזה 22 שנה >>
לצפות את הבלתי צפוי
הבסיס לכל השקעה הוא כמובן תוכנית עסקית. "כאשר היא ערוכה היטב, התוכנית העסקית מתבססת על נתוני שוק", מדגישה הדרי. "למשל, על נתוני ההשקעה הספציפית כגון התזרים הצפוי, החוזים הקיימים והעתידיים, מחירי השכירות ביחס לשוק ועוד. יכולתו של מנהל ההשקעה להוציא את התכנית מן הכוח אל הפועל, נמדדת באמצעות בחינת היסטוריית הביצועים שלו, לרבות צפי מול ביצוע, בתנאי שוק משתנים".
בנוסף, על התוכנית העסקית לכלול תרחישים אפשריים שונים. "תוכנית עסקית מקיפה תבחן את ההיצע והביקוש בשוק בעת הרכישה, אך לא פחות חשוב מכך - גם את מגמות העבר באזור ובשוק. חשוב גם להביא בחשבון גם תחזיות למגמות עתידיות, כגון הגירה חיובית או שלילית, אפשרויות תעסוקה, נתונים דמוגרפיים, לרבות הכנסה לתא משפחתי, חלופות אזוריות, עלות בנייה חלופית ועוד".
טלי הדרי צילום: יח"צ תוכנית עסקית שערוכה היטב, לדברי הדרי, כוללת דרכי התמודדות עם תרחיש שבו הצפי לא יתממש, או יתממש בחלקו, וכן עם מצב של ירידת ערך הנכס, כפי שקורה בעתות משבר, וההשלכות שלה על מצב ההשקעה. "כך למשל, על תנאי ההלוואה להיות מותאמים לשוק משתנה. אם מדובר בהלוואה שכוללת אמות מידה פיננסיות (קובננטים), יש לבחון מה עלול להפר את אמות המידה, ועד כמה סביר שהדבר יקרה. אם קיימת סכנה ממשית להפרה של אמות מידה פיננסיות בחיי ההשקעה, הסיכון בהשקעה עולה משמעותית, שכן הפרה זו עלולה להביא למצב שבו הבנק זכאי לממש את הנכס".
לפעמים המציאות עולה על כל דמיון, וגם תוכניות עסקיות שערוכות היטב ומתייחסות לכל הפרמטרים הנדרשים לא היו יכולות לחזות את משבר 2008.
הדרי: "בתקופת המשבר, הגופים שגילו תושייה, גמישות ובעיקר מחויבות בלתי מתפשרת למשקיעיהם, ידעו להתאים את עצמם למציאות המאתגרת ולעשות כל שביכולתם כדי לעבור את התקופה הקשה ולחזור להציג רווחיות, או בלית ברירה, 'רק' למזער הפסדים. תוכנית עסקית טובה היא כזו שהתחזיות שלה שמרניות, ובוחנות לא רק את התרחיש שעורכיה סבורים כי יתממש, אלא את הסיכון הגלום בהשקעה – כלומר מה יקרה בהתממשות תרחיש אופטימי פחות, כמו משבר או האטה כלכלית.
"במקרים אלו מתגלה גם החשיבות של מוניטין החברה וקשריה עם גופים פיננסיים, שמאפשרים מימון מחדש בהתאם למציאות שהשתנתה. הבנק לא ימהר לממש נכס שהוא סבור שמוחזק על ידי גוף שידע כיצד להפיק ממנו הכנסות גבוהות יותר".
המשחק המסוכן של התשואה הגבוהה
אז מה צריכים לעשות משקיעים שמחפשים חברה שאפשר לסמוך עליה? - לדברי הדרי, "מומלץ מאוד להשקיע זמן ומאמץ במחקר מקדים. חשוב לבחון את היסטוריית הביצועים של החברה לאורך כל תקופת פעילותה, ולבדוק אם תקופה זו כוללת מצבי שוק מאתגרים וכיצד היא התמודדה איתם. בנוסף, כדאי לברר מה היה הצפי לעומת הביצוע בפועל, והאם החברה הצליחה להתעלות בביצועיה מעל השוק באותו זמן".
לא מעט חברות מפרסמות תשואות עבר משנים מסוימות, שבהן הן רשמו ביצועים טובים.
הדרי: "פרסום תשואות עבר סלקטיביות, לפי חלון זמנים שמיטיב עם המציג, או הצלחות בלבד, הוא פרקטיקה פסולה. ניתן כמובן להציג חיתוכים שונים של מידע, כל עוד מוצגים גם הנתונים במלואם. כאמור, יש חשיבות רבה להצגת נתונים מלאים, כולל צפי שהוצג בתוכנית העסקית, מול התשואה בפועל בעת המימוש. חשוב לזכור שתשואות אסור להבטיח, אבל מותר לקיים, והאחריות היא כמובן על הגוף שמנהל את ההשקעה.
"ככל הנראה, גופי השקעה שהחלו את פעילותם לאחר המשבר של 2008 מציגים כולם תשואות חיוביות, ואף גבוהות במיוחד – לאור הרוח הגבית שהעניקה לכולנו הכלכלה העולמית והריבית האפסית. ואולם תוצאות אלה אינן מצביעות בהכרח על ניהול מקצועי של ההשקעה. יש להיזהר ממקרים שבהם מוצג צפי תשואות מופרז. גם אם בסופו של דבר ההשקעה תציג רווחיות, ככל הנראה היא תהיה נמוכה משמעותית מהצפי".
מהשקעותיה של פרופימקס ומה אם מציגים לנו תשואה גבוהה מאוד – ומפתה? אפשר לסמוך על זה?
הדרי: "אם צפויה תשואה גבוהה מאוד, הרי שבמקרה הטוב ביותר – של התממשות התחזית – זוהי השקעה בסיכון גבוה. במקרה הגרוע יותר מדובר בהטעיה - ובשני המקרים, יש להיזהר. בסופו של דבר, בעולם ההשקעות אנו מאזנים בין תשואה לסיכון. אין כל פסול בהשקעה אופורטוניסטית (השקעה בעלת סיכון גבוה מהרגיל, שתשואה גבוהה מהרגיל לצדה), אך על המשקיעים להיות מודעים לסיכונים ולהביא אותם בחשבון".
נציין שחשוב גם לבדוק את מידת הסבירות של הנחות היסוד של התכנית העסקית, בין היתר ביחס לפרק הזמן שהיא צפויה לארוך, כיוון ששיעור התשואה הפנימי מושפע מתקופת ההחזקה של הנכס. קל להציג תשואה גבוהה באמצעות קיצור מלאכותי של משך ההחזקה, כך שגם במקרה שהתשואה הכוללת מתממשת, שיעור התשואה הפנימי יורד משמעותית.
בשורה התחתונה, כשאנו שוקלים השקעה עם גוף השקעות, חשוב לבדוק היטב את היסטוריית הביצועים המלאה של החברה, כולל צפי מול ביצוע, וכן את הרקע האישי והמקצועי, לרבות היושרה והמוניטין, של מנהלי ההשקעה. "גם אם ביצועי השקעה בפועל לא עמדו בצפי, ייתכן שהדבר לא נובע מביצוע כושל; לפעמים זה אפילו מעיד על גמישות והתאמה למצבי שוק משתנים", אומרת הדרי. "ואולם, יש להבין ולנתח את הגורמים לשוני ואת הפעולות שנעשו כדי להתאים את התוכנית העסקית למצב שהשתנה, ולמקסם את ביצועי ההשקעה", היא מסכמת.
לפרטים נוספים על פרופימקס לחצו כאן >>
