כבר לא מגשימים: כץ ושמש מעבירים את השליטה בהגשמה

עשר שנים לאחר שייסדו אותה, אבי כץ וחנן שמש נפרדים מהשליטה בקרן הנדל"ן הגשמה לפי שווי נמוך, והיא מגיעה במובנים רבים לסוף דרכה הנוכחית.

אתמול דיווחה הגשמה כי נחתם הסכם למכירת השליטה בה לבס"ד אחזקות, שתרכוש 56% מהקרן (50.1% בדילול מלא ולאחר מימוש אופציות של חברי ההנהלה הנוכחית) תמורת 45 מיליון שקל.

ברוכשת מחזיקים, בחלקים שווים, יוג'ין מנדלוביץ', איש עסקים חרדי־אמריקאי המתגורר בניו יורק ושולט בחברת ADORAMA, ענקית ציוד הצילום, הנחשבת לגדולה בתחומה בצפון אמריקה; מוטי פלד, מבעלי השליטה בחברת מינהל מגורים, שהודח מניהול קבוצת הרכישה יונייטד שרונה; ואליהו קנפלר, מבעלי השליטה בחברת הבנייה מצלוואי. בהסכם נקבע גם כי כל עוד הרוכשת תחזיק בלפחות 45% מההון והזכויות בקרן הגשמה, יוענקו לה כ־71% מזכויות ההצבעה בקרן.

מוטי פלד. מבעלי השליטה בחברת מינהל מגורים צילום: עמית שעל

הרכישה משקפת לקרן הגשמה שווי של 90 מיליון שקל בלבד. מדובר בצניחה משמעותית, שכן לפני ארבע שנים חברת הייעוץ פרומתאוס נקבה בשווי של 320 מיליון שקל לקרן הגשמה, במסגרת הערכת שווי שסיפקה.

כץ ושמש לא יוצאים מהקרן שאותה הקימו ב־2009. הם יחזיקו ביתרת המניות, יחד עם בעלי המניות הנוכחיים האחרים. כץ, שמש וסמנכ"לית הכספים הדסה רוזנברג, התחייבו להישאר בתפקיד פעיל בקרן למשך ארבע שנים לפחות.

בעלי השליטה החדשים מתכוונים לשנות את המיקוד העסקי של הקרן ולהתמקד בפרויקטים של פינוי־בינוי בארץ. זאת, משום שלדעתם מדובר בתחום שבו ניתן לנצל את עתודות הקרקע ה"פנויות" היחידות במרכזי ערים — תחום שבו מנדלוביץ' פעיל בארץ באמצעות חברה בשם אחדות, שלה 40 פרויקטים של פינוי־בינוי בישראל.

עד היום, קרן הגשמה עסקה בייזום פרויקטים בחו"ל, שלשם בנייתם היא גייסה כספים מהציבור הרחב פר־פרוייקט. עד היום, הקרן גייסה 2.9 מיליארד שקל, עבור 241 פרוייקטים (107 מתוכם הושלמו), מ־32 אלף משקיעים שונים, שלהם החזירה 1.4 מיליארד שקל. ממוצע התשואה נטו למשקיעים בפרוייקטים עמד על 12.2%.

מימין: אבי כץ וחנן שמש. יישארו בתפקיד פעיל בהגשמה ארבע שנים לפחות

היו"ר ומנכ"ל הפעילות הפרטית עוכבו לחקירה

תחת שליטתם של כץ ושמש, הגשמה ריכזה תשומת לב תקשורתית רבה, בשל חקירה פלילית נגדה ונגד ראשיה ושלל טענות של משקיעים.

בחודש ספטמבר האחרון רשות ני"ע עיכבה לחקירה את שמש, ששימש אז יו"ר הגשמה, ואת רון ברקוביץ', שכיהן כמנכ"ל הפעילות הפרטית של הגשמה, בחשד לביצוע עבירות דיווח בקשר להסכם התקשרות עם היזם האמריקאי גרי דראגול. לפי ממצאי חקירת רשות ני"ע, הגשמה הקימה ב־2018 תאגיד בארה"ב בשם הגשמה לנסינג מישיגן, שהתקשר עם חברה של דראגול, כדי לרכוש נכס מניב במישיגן.

הרכישה הושלמה במאי באותה שנה. בספטמבר 2018 דיווחה הגשמה כי מונה מנהל מיוחד לנכסים של דראגול ולחברות שבשליטתו, בשל הליכים פליליים ואזרחיים שמתנהלים נגדו בארה"ב. רשות ני"ע חושדת כי הדיווח היה מטעה וחסר, וזאת בכוונה להטעות את ציבור המשקיעים. כמו כן, על פי החשד, הדיווח כלל מידע שהיה בידי הגשמה כמה חודשים ושעליו היא נמנעה מלדווח.

בדצמבר באותה שנה פרסמה הגשמה דיווח מיידי נוסף, לפיו ממשיך הצוות של היזם בניהולו השוטף של הנכס, תחת פיקוחו של המנהל המיוחד ובשיתוף פעולה איתו. רשות ני"ע חושדת שגם דיווח זה היה חסר ומטעה.

בנובמבר האחרון, חודש לאחר שעוכבו לחקירה, שמש וברקוביץ' הודיעו כי יעזבו את תפקידיהם. ליו"ר הקרן מונה עוזי דנינו, מנכ"ל אקסלנס לשעבר, ולמנכ"ל מונה רונן טורם, מנכ"ל מגדל שוקי הון לשעבר.

המשקיעים תבעו את הקרן על "מצגי שווא רשלניים"

בתחילת דצמבר 2019 הגישו 41 משקיעים בהגשמה, שהשקיעו בפרוייקט בשם מנהטן 8, תביעה של 8.7 מיליון שקל נגד הקרן לבית המשפט המחוזי בתל אביב. התביעה כוללת טענות ל"מצגי שווא רשלניים", שהובילו לכך ש־92% מכספי ההשקעה שלהם בפרויקט ירדו לטמיון. בנוסף, המשקיעים טענו כי הקרן עקפה את חוק ניירות ערך, שאוסר על גיוס כספים מיותר מ־35 אנשים ללא תשקיף. לטענת התובעים, הגשמה חילקה את כלל המשקיעים בפרוייקט — 67 בסה"כ — לשתי קבוצות במטרה לעקוף את האיסור.

חודש לפני כן נחשף ב"כלכליסט" כי שני פרויקטים של הגשמה באלבמה, ארה"ב — שבהם השקיעה עם היזם יוני שדה - לא עומדים ביעדים העסקיים שהוצגו למשקיעים, הן מבחינת שכר הדירה הממוצע והן מבחינת שיעור התפוסה הממוצע.

ביוני האחרון הגישו 72 משקיעים תביעה על 20 מיליון שקל נגד הקרן, שבו הם טוענים כי הגשמה הטעתה אותם כשהציעה להם להשקיע בפרויקט בלונדון, שכולל רכישה, הריסה והקמה מחדש של בניין בשכונת המפסטד. לטענת התובעים, הקרן "שכחה" לספר להם שמדובר במבנה לשימור, שאותו לא ניתן להרוס. גם בתביעה זו נטען שהגשמה עברה על חוק ני"ע, כשגייסה יותר מ־35 משקיעים ללא תשקיף.

עורך הדין שבאמצעותו הוגשה התביעה, רונן עדיני, חתם ב־2016 על חוות דעת שפוטרת את הגשמה מפרסום תשקיף, ועל כן הגשמה דרשה ממנו לסגת מייצוג התובעים. עדיני טען כי חוות הדעת לא היתה שלו, אלא של שותפו לשעבר למשרד.

למרות הביקורת שתפסה כותרות על שלושת הפרויקטים שבהם הפסידו משקיעים את כספם, 100 פרויקטים של הגשמה נשאו תשואה חיובית למשקיעים. בשנים הראשונות לפעילותה, בהן זינק שוק הנדל"ן בלונדון ובארה"ב, רשמו המשקיעים תשואות של עד 18% בשנה על ההשקעה.

שמש מסר בתגובה לעסקה כי ״אנו צועדים בדרך חדשה למימוש אסטרטגיה עסקית, הכוללת יצירת מגוון מוצרי השקעה ופניה למעגל משקיעים רחב יותר. זאת, תוך חיזוק הקשר לעולמות הנדל"ן ויצירת שיתופי פעולה אסטרטגיים עם השוק המוסדי והפיננסי. אנו מברכים על הצטרפותה של קבוצת המשקיעים ובראשם מר מנדלוביץ'".