מליסרון השלימה את רכישת קניון רמת אביב בשווי גבוה מבספרים

מליסרון השלימה את רכישת קניון רמת אביב. חברת הקניונים שבשליטת ליאורה עופר (58%) חתמה על הסכם מול חברת הביטוח מגדל לרכישת מלוא אחזקותיה (26.6%) בקניון תמורת 425 מיליון שקל. הכספים יועברו למגדל עד יום שני הקרוב, ומליסרון תעלה לאחזקה מלאה (100%) בו. 

על פי התמורה בעסקה, שווייה של החברה שמחזיקה בקניון עומד על 1.6 מיליארד שקל. לחברה עומדת הלוואה של 640 מיליון שקל ועתודה למס של יותר מ־500 מיליון שקל, מה שגוזר לקניון שווי של 2.8 מיליארד שקל.

זאת בעוד שוויו בספרים של מליסרון עומד על 2.5 מיליארד שקל לפי השמאות האחרונה. הקניון מניב NOI (רווח תפעולי נטו מהשכרת נכסים והפעלתם) של 157 מיליון שקל בשנה, ועל בסיס שוויו בעסקה ה־CAP RATE (שיעור התשואה) הנגזר ממנה הוא 5.6%. זאת בעוד שיעור ההיוון של הקניון בספרים עומד על 6.64%.

ממגדל נמסר כי העסקה המגלמת תשואה יפה גם במכירה, המשקפת שווי נכס הגבוה בכ־20% מהשווי בספרים. החברה צפויה לרשום רווח לפני מס של 85 מיליון שקל על המכירה.

קניון רמת אביב בלט לחיוב בדו"חותיה של מליסרון ובתשעת החודשים הראשונים של 2019 הציג צמיחה של 5.6% בפדיונות.

שי ליפמן, אנליסט בבנק ההשקעות ווליו בייס, ציין: "מליסרון רוכשת את חלקה של מגדל ועולה לשליטה של 100% בקניון. העסקה, שנעשתה לפי תשואה של 5.6%, מעידה כי מחירי הנכסים בספרי חברות הנדל"ן המניב בכלל, ובמליסרון בפרט, נמוכים משווי השוק שלהם; שכן ההון העצמי של מליסרון גוזר תשואה של כ־7% לנכסים. הרכישה צפויה לגרור את השמאים להעלות את שווי הקניון בדו"ח השנתי, וכפועל יוצא גם את שאר נכסי החברה. פעולה זו יכולה לגרור לעלייה של כמיליארד שקל בהון העצמי שלה".

ליפמן הוסיף כי "הרכישה של חלקה של מגדל בקניון תעלה את ה־FFO (רווח נקי בתוספת דיבידנדים מהשקעות, פחת והפחתות - א"ג) של החברה בכ־44 מיליון שקל, המגלמת תשואת FFO של יותר מ־10% בעסקה. החוב של חברת הנכס של הקניון נושא ריבית צמודה של 4.2%, לעומת האג"ח הארוכות של החברה, שנסחרות בתשואה של פחות מאחוז".

צילום: עמית שעל