לתת ליווי משפטי לפרויקט – ולא לדאוג מהיבטי המס

לצד פריחת ענף הנדל"ן, ריבוי העסקות, ו"הכסף הגדול" שהוא טומן בחובו, התפתח צורך מהותי ומורכבות בכל הנוגע להיבטי המס הכרוכים בעסקות בתחום זה. בעקבות שינויי חקיקה שנעשו בעשור האחרון, הסוגיה הזאת נוכחת בכל עסקות הנדל"ן והמקרקעין – לא רק בעסקות קומבינציה ובהתקשרויות מורכבות למיניהן כבעבר, כי אם גם בעסקות מכר "רגילות" של דירות מגורים.

השלכות המס לא מסתכמות רק בשאלות מיסוי המקרקעין, ובחלק ניכר מהעסקות נוגעות גם למס הכנסה ולמס ערך מוסף. מניתוח שערכה חברת GLawBAL, מספר התביעות הרב ביותר נגד פוליסות ביטוח של עורכי דין בשל אחריותם המקצועית מוגשות בגין רשלנות בעסקות מקרקעין, לרבות בנושאי מס. נכון ל-2016, 23.7% מכלל תביעות האחריות המקצועית קשורות לענף המקרקעין, המתגלה כאחד "המסוכנים" לעיסוק ושבו כל טעות עלולה להוביל להפסדים כבדים ללקוח.

על כן, אין זה מפתיע כי לצד ההתמקצעות בכל תחומי המשפט והשירותים המשפטיים, נרשמת באחרונה מגמה גוברת והולכת שבמסגרתה משרדי עורכי דין, לרבות משרדים מובילים ובולטים בתחום ליווי עסקות במקרקעין, מעבירים את הטיפול בנושא המיסוי לגורמים מומחים חיצוניים - out sourcing.

תחום ההתחדשות העירונית, שכבש בשנים האחרונות את שוק הנדל"ן המקומי, רק הגביר את המגמה הזו. אחרי שיזמים ובעלי נכסים "חונכו" כבר שלא להיכנס לפרויקט ללא לווי של גורם משפטי מוסמך, הרי שבעת האחרונה כלל דומה חל על עורכי הדין המלווים עצמם: רבים מהם, גם כאלה המלווים את הפרויקט משלבי התכנון המוקדמים ועד לקבלת המפתחות לדירות החדשות, מותירים את ההיבט המיסוי למיקור חוץ.

עו"ד גלעד ברון. "פרקטיקת מיקור החוץ מייעלת את הטיפול בפרויקט ומוזילה עלויות" צילום: תמר מצפי

מס על התחדשות

"תמ"א 38 לסוגיה ופינוי-בינוי הן עסקות מורכבות ומסורבלות בהשוואה לעסקות נדל"ן אחרות, וחושפות את היזמים לאירועי מס אפשריים שלא תמיד היו מוכנים או מודעים להם מלכתחילה", אומר גלעד ברון, ממשרד ברון ושות' המתמחה בתחום המיסוי. לדבריו, "פרקטיקת מיקור החוץ בענייני המס, שצברה תאוצה בשנים האחרונות, לא זו בלבד שמאפשרת למשרדים לתת שירות מקצועי יותר ללקוחותיהם, בסופו של דבר היא גם מייעלת מאוד את הטיפול בהיבטים המיסויים של הפרויקט ואף מוזילה משמעותית את העלויות".

ברון מוסיף כי אותם משרדי עורכי דין שאינם מתמחים בתחום המס ובוחרים בכל זאת לטפל בנושא הרגיש עבור יזמי פרויקטים, נוטלים על עצמם סיכון לא מחושב ובעיקר מיותר: "עבור רוב משרדי עורכי הדין זה יהיה כרוך בזמן ומשאבים לא מבוטלים. עורך דין שמטפל עבור יזם במיסוי חייב להכיר את התחום על זה על בוריו, כולל את החקיקה, החלטות המיסוי וההלכה הפסוקה שמתעדכנת ומשתנה חדשות לבקרים. כמו כן יש להכיר מקרוב את מדיניות הרשות המקומית הרלוונטית ואת הדרכים למזער את החיובים.

"בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית, הרי שאלה מצריכים התנהלות מוקפדת לצד דיווח שוטף לרשויות המס, ולכן זה לא מפתיע שיותר ויותר משרדים היום, מעבירים את הטיפול לקבלני משנה".

ההנחה הרווחת היא שפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 פטורים ממס שבח בכפוף למגבלות התוספות הקבועות בחוק. אולם לדברי ברון ישנן מספר מלכודות מס שצריך להיזהר מהן. כך למשל כשמבקשים להרוס דירות גג עם חדרי יציאה בכדי לבנות את הקומות הנוספות, תוך העברת הדיירים שבבעלותם דירות הגג לדירות חדשות. מקרה כזה נתון לפרשנות ויכול ליצור חבות מס לא צפויה לאור עמדה של חלק ממשרדי השומה, למשל בנסיבות שבהן נהרס רק חדר היציאה לגג.

פסיקה נוספת שהתקבלה לאחרונה בעניין דירות מגורים שוללת את האפשרות לקבלת פטור ממס שבח בנסיבות מסוימות עבור "דירת מגורים מזכה". זאת, ככל שדירת המגורים הנמכרת הוקמה בניגוד להיתר הבנייה, ולא לתב"ע החלה על הנכס – פסיקה שלדברי עו"ד ברון גם היא תלוית נסיבות.

פרויקט תמ"א 38. "תחום המאופיין בעסקות מורכבות ומסורבלות" צילום: יובל חן

שוק מתייעל

משרד ברון ושות', המלווה כבר שנים רבות מיזמי נדל"ן, הוא אחד מאותם משרדים המתמחים בתחום המס המעידים על זרם פניות גובר של עמיתים למקצוע, המבקשים את שירותיהם כסוג של קבלני משנה.

לדברי ברון, "זה לא שיש שני משרדים שמלווים פרויקט. יש רק אחד. אבל מאחורי הקלעים, לא תמיד כשלקוח הקצה בכלל מודע לזה, המלווה המקצועי של הפרויקט פונה אלינו ושואל 'מה השלכות המיסוי שלי?', 'ממה אני צריך להיזהר?', 'היכן אני חשוף למס?' וכדומה. זו הפכה להיות שגרה. ברגע שנכנסה למשרד עסקה לטיפול – מיד הם פונים למומחי מס".

"מבחינתי מדובר בהתייעלות של השוק הזה. הרי רוב התביעות בגין רשלנות מקצועית קשורות ב'תאונות מס' בעסקות מקרקעין", מסכם ברון. "לרוב מדובר בתאונות מיותרות שניתן היה למנוע".