עסקת ענק לאפי נכסים ברומניה: תרכוש 4 מבנים ב-290 מיליון יורו

אפי נכסים דיווחה הבוקר (א') כי חתמה על הסכם לרכישת מלוא האחזקות בפורטפוליו נכסים הכולל מבני משרדים הממוקמים בבוקרשט ובטימישוארה שברומניה, בשטח בנוי כולל של כ-120 אלפי מ"ר. היקף העסקה מוערך בכ-290 מיליון יורו.

העסקה דווחה כשבוע לאחר היום בו הנפיקה אפי נכסים מניות בכ-640 מיליון שקל, זאת כאשר ביג רכשה כ-407 מיליון שקל בהנפקה ומחזיקה כעת כ-20% מהחברה, ומגה אור שמרה על חלקה (כ-13%) כשרכשה בהנפקה מניות בכ-83 מיליון שקל.

איתן בר זאב, יו"ר אפי נכסים צילם: אוראל כהן

פורטפוליו הנכסים כולל ארבעה מבני משרדים, מתוכם שלושה מבנים הממוקמים בבוקרשט בשטח בנוי כולל של כ-71 אלף מ"ר ו-1,416 חניות, ואילו המבנה הרביעי ממוקם בטימישוארה בשטח בנוי של כ-48 אלף מ"ר ו-617 חניות.

ה-NOI של הפורטפוליו עומד על כ-24.6 מיליון יורו בשנה, כך שהעסקה משקפת תשואה שנתית שנעה סביב ה-8%. שיעור התפוסה בנכסים עומד על 99%, כשהנכסים מושכרים ל-100 שוכרים שונים במח"מ של 2.8 שנים. החברה ציינה לאחר דו"ח הרבעון השלישי שקצב ה-NOI השנתי המתוקנן לאחר עסקת איירפורט סיטי בלגרד עומד על 450.9 מיליון שקל. זאת מאחר והחברה צפויה להכניס מוסדיים בכ-50% מהפורטפוליו כך שהתוספת עבור ה-NOI השנתי של החברה תהיה כמעט כ-50 מיליון שקל, ובכך ה-NOI השנתי המתוקנן יעמוד על כ-500 מיליון שקל לאחר העסקה הנוכחית.

אפי נכסים מנהלת משא ומתן עם מספר גופים מוסדיים בישראל, ואלו יחברו לחברה למתווה של בעלות משותפת בפורטפוליו, כך שעם השלמת העסקה יחזיקו הגופים המוסדיים 50.1% מהאחזקות בפורטפוליו ואפי אירופה (חברת הבת של אפי נכסים) תחזיק את יתרת האחזקות.

בנוסף, מנהלת אפי אירופה משא ומתן מתקדם עם מספר תאגידים בנקאיים לשם קבלת הלוואה בסך של 190 מיליון יורו לצורך מימון מרבית תמורת העסקה (לרבות בגין חלקם של המשקיעים) כשיתרת התמורה בגין חלקה של החברה תשולם ממקורותיה העצמיים של החברה.

אבי ברזילי, מנכ"ל אפי נכסים אמר בשיחה לכלכליסט כי "העסקה הזאת היא מהלך ראשון בתחום של רכישת נכסים מניבים. אנחנו מתכוונים להמשיך בעסקאות בתחום הזה במדינות שבהן אנחנו פעילים (רומניה,צ’כיה ,פולין וסרביה בנוסף לישראל). בנוסף נמשיך בפעילות היזום שלנו במדינות השונות - בכדי להגדיל בצורה מהותית בשנים הקרובות את ה-NOI וה-FFO של החברה".

ברבעון השלישי אפי נכסים רשמה ירידה של 0.6% ב-NOI (הכנסות מתואמות מדמי שכירות) שהסתכם ב-100.9 מיליון שקל. החברה ציינה שבמהלך הרבעון נרשמו עלייה של כ-6% ב-NOI באירופה במונחי יורו ועלייה של כ-5% ב-NOI בישראל, אך העלייה קוזזה עם היחלשות היורו מול השקל.

החברה סיכמה את הרבעון עם FFO ריאלי (בנטרול רווחים מפעילות המגורים) של 41.3 מיליון שקל. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק ברבעון השלישי ב-305% ל-239 מיליון שקל לעומת 59 מיליון שקל ברבעון השלישי המקביל אשתקד. ההפרש נבע בעיקר משערוכים בהיקף 301 מיליון שקל במספר נכסי נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה. השנה נרשמו השערוכים ברבעון השלישי, בעוד ב-2018 הם התבצעו ונרשמו ברבעון השני.