גם אחרי עשור של התייקרות – המחירים בנווה שרת צפויים להמשיך לעלות

שכונת נווה שרת שבצפון מזרח תל אביב הוכתרה כבר לפני מספר שנים כ"מלכת הפינוי-בינוי" של העיר, וזאת על רקע היותה אחד האתרים הבודדים שבהם תוכניות לא נותרות על שולחנות השרטוט אלא קורמות עור וגידים והופכות למציאות. שני פרויקטי פינוי-בינוי, שהיו בין הראשונים בישראל בכלל, אוכלסו כבר לפני מספר שנים, וכמה נוספים מצויים כיום בשלבים מתקדמים של בניה.

שצף התוכניות המאושרות בשכונה אינו עוצר, ושנה לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה של עיריית תל אביב אישרה להפקדה תכנית לבניית כ-260 דירות ברחוב דבורה הנביאה על ידי החברות כנען ואשלי-מיכלסון, בימים הקרובים צפויה להגיע לשולחן הוועדה תוכנית נוספת לאישור, שאותה מקדמת חברת הבניה הוותיקה משולם לוינשטין, במתחם אדירים-רמה בן 11 הדונמים, אשר בו צפויות להיבנות 450 דירות חדשות במקומן של 173 דירות קיימות.

"נבחרנו על ידי הדיירים לבצע את הפרויקט ב-2016, ולאחר תהליך ממושך של דיונים מקדימים מול אגף ההנדסה של עיריית תל אביב, צפויה התוכנית לעלות לדיון בימים הקרובים לאישור הפקדתה בוועדה המקומית לתכנון ולבניה של עיריית תל אביב", מספר אמיר לוטן, ראש מחלקת ההתחדשות העירונית בקבוצת משולם לוינשטין.

כלל ידוע הוא שפרויקטים של התחדשות עירונית מביאים עמם באופן מיידי גם עליית מחירים בשכונה שבה הם מבוצעים. פרויקטים מסוג זה מביאים עמם לא פעם תשתיות, מוסדות חינוך ומבני ציבור חדשים, ובמקרים רבים גם אוכלוסיה חדשה, שהנה חזקה יותר מבחינה כלכלית לעומת האוכלוסייה המקורית. ואכן בנווה שרת החלה מגמת עליית המחירים להתרחש כבר לפני כעשור, עם תחילת העבודות בפרויקטים הראשונים בשכונה. על פי סקירה שפרסמה לאחרונה שמאית המקרקעין נחמה בוגין, עלה מחירה הממוצע של דירה בשכונה בקרוב ל-100% במהלך העשור החולף, מכ-1.21 מיליון שקלים בתחילתו ועד לכ-2.36 מיליון כיום.

במצב שכזה נשאלת השאלה האם למחירי הדירות בשכונה יש עוד לאן לשאוף. לוטן משוכנע שנווה שרת טרם אמרה את המילה האחרונה בשאלת מחירי הדירות: "הפוטנציאל של נווה שרת עדיין לא מומש במלואו. אמנם ישנם שני פרויקטים שכבר הושלמו ואוכלסו, אבל יש עוד חמישה-שישה בדרך, וככל שהשכונה תמשיך בתהליך הבניה לגובה, מחירי הדירות ימשיכו לטפס".

מרכז מסחרי בנווה שרת. מימוש תוכניות העירייה יכפיל את מספר תושבי השכונה צילום: שאול גולן

לדברי לוטן, "נווה שרת הולכת להיות שכונה צעירה וחדשה בתל אביב שתזכה לביקוש גבוה מצד זוגות צעירים, כי בסופו של דבר כמה בניה חדשה כבר יש בתל אביב? מעט מאוד. וכשתמ"א 38 תבוטל בעוד שלוש שנים, גם מעט הבניה החדשה שיש היום בעיר, תחוסל כמעט סופית".

בכמה אתה מעריך את המחירים בעוד שנתיים-שלוש, כשתתחילו לשווק את הפרויקט?

"אם היום מחירה של דירת ארבעה חדרים חדשה בשכונה הוא 2.4-2.3 מיליון שקל, אז אני מעריך שבעוד שלוש שנים כבר נדבר על שלושה מיליון שקלים ומעלה. בסוף כשאתה מביט במה שקורה בשכונות שמסביב לנווה שרת: נאות אפקה, תל ברוך ונווה גן, אתה רואה רמת מחיר שכבר מגיע ל-35 אלף שקל למ"ר, ולקרוב ל-4 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. גם אם רמת המחיר בנווה שרת לא תשתווה לרמה הזו, היא בוודאות תתקרב".

התשתיות עדיין מפגרות מאחור

ואולם בעוד שהתוכניות מדברות על כמעט שילוש של כמות האוכלוסייה במקום, חיבוריה התחבורתיים של השכונה לא השתנו. כיום מחוברת השכונה למרקם העירוני של תל אביב רק בשתי כניסות ויציאות צרות, שתיהן לכיוון דרום-מערב, אל רחוב דבורה הנביאה. מצב זה צפוי להשתנות בעוד מספר שנים, עם הקמתה של תוכנית "רצועת הנופש" של רמת השרון שכבר אושרה על ידי מוסדות התכנון ואשר גובלת בשכונה ממזרח.

"בניית רצועת הנופש של רמת השרון תשדרג את רמת החיים בשכונה", קובע לוטן, "היא תתן לה עוד כניסה ויציאה לכיוון מזרח, ותעניק לה ריאה ירוקה רחבת ידיים, במקום הפרדסים שבלילה יכולים להיות קצת מפחידים".

הפרויקט במתחם אדירים. 450 דירות חדשות במקום 173 הקיימות

ואולם בעוד שהתוכניות מדברות על כמעט שילוש של כמות האוכלוסייה במקום, חיבוריה התחבורתיים של השכונה לא השתנו. כיום מחוברת השכונה למרקם העירוני של תל אביב רק בשתי כניסות ויציאות צרות, שתיהן לכיוון דרום-מערב, אל רחוב דבורה הנביאה. מצב זה צפוי להשתנות בעוד מספר שנים, עם הקמתה של תוכנית "רצועת הנופש" של רמת השרון שכבר אושרה על ידי מוסדות התכנון ואשר גובלת בשכונה ממזרח.

"בניית רצועת הנופש של רמת השרון תשדרג את רמת החיים בשכונה", קובע לוטן, "היא תתן לה עוד כניסה ויציאה לכיוון מזרח, ותתן לה ריאה ירוקה רחבת ידיים, במקום הפרדסים שבלילה יכולים להיות קצת מפחידים".

הפצצה שהטילה עיריית תל אביב

כיום מקדמת זרוע ההתחדשות העירונית של קבוצת לוינשטין פרוייקטי פינוי-בינוי בשבעה מתחמים שונים, וקרוב ל-20 פרויקטי תמ"א 38, בטווח שבין תל מונד בצפון ועד רחובות בדרום, כשבין היתר פועלת החברה גם בהרצליה, רמת גן והוד השרון.

בימים האחרונים הטילה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו פצצה כאשר קבעה כי בכל תוכנית חדשה של התחדשות עירונית שתובא לפתחה ניתן יהיה להוסיף 12 מ"ר בלבד לדירות התמורה – כלומר תוספת חדר נוסף אחד, ובלבד שהשטח הכולל של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר.

אמיר לוטן. כשתמ"א 38 תבוטל, הבנייה החדשה בתל אביב תחוסל

בלוינשטין מתייחסים למדיניות החדשה ברגשות מעורבים. מצד אחד, שינוי מסוג זה עושה סדר ומקנה יתרון לחברות הוותיקות והרציניות בתחום שלוינשטין נמנית עליהן, שכן הדרך הנפוצה של החברות הקטנות לזכות בפרויקטים עד כה היתה להבטיח לדיירים תוספת שטחים נרחבת לדירות התמורה, לעתים אף באופן לא ריאלי, וכך להיבחר על ידם.

"השינוי הזה הולך להשפיע על השכונה דרמטית. הרי כבר הוקמו בה פרויקטים שבהם התוספת שקיבלו בעלי הדירות היתה 40 מ"ר ו-50 מ"ר. עכשיו כשהדיירים ישמעו שכל מה שמוסיפים להם זה 12 מ"ר, זה יביא להתקוממות, ולא יעניין אותם שזו לא אשמת הקבלן. הם פשוט יגידו שעבור תוספת שכזו, כל הכאב ראש של פרויקט פינוי-בינוי לא שווה להם, ושהם כבר מעדיפים להישאר עם הדירה הישנה".