בשל חוסר תום לב: נדחתה תביעה לפירוק שיתוף ברחוב הירקון

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בהתאם להוראות הדין, כאשר במקרקעין קיימים כמה בעלים במשותף (בעלות ב"מושע"), הזכות לתבוע פירוק שיתוף היא כמעט אבסולוטית, וכל אחד מהשותפים במקרקעין רשאי לדרוש את פירוק השיתוף, אפילו אם היה השותף בעל חלק קטן במקרקעין.

יתרה מכך, מאחר שרואים בזכות הבעלות בנכס כבעלות "מתמשכת" היא אינה כפופה להתיישנות, וכל עוד אדם הינו בעלים משותף עומדת לו הזכות לפתוח בהליך של פירוק שיתוף בכל עת.

מעבר לאינטרס הקנייני הצר של השותפים במקרקעין, נועדה תכלית הזכות לשרת גם שיקולים מערכתיים של שמירה על דינמיקה של שכירות נכסי מקרקעין, שהינם משאב מצומצם, וכן למנוע מצב של שותפות בלתי-רצויה המעודדת מריבות בין השותפים במקרקעין, מביאה ל"שיתוקם" של האחרונים ומעכבת את פיתוחם.

משכך, נקבעו בחוק המקרקעין הוראות ומנגנונים לפירוק השיתוף, הכוללים בין היתר פירוק שיתוף באמצעות חלוקה פיזית ("חלוקה בעין") של המקרקעין וכן אפשרות חלופית של פירוק השיתוף במקרקעין על ידי מכירת מלוא הזכויות בין השותפים או לצד שלישי.

רחוב הירקון בתל אביב. הבעלים "נכבלו" בהסכם שיתוף של קודמיהם

חוק המקרקעין קובע כי מקום בו המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, הרי שיש לעשות כן; למשל, כאשר קיים בניין עם ארבע דירות השייך במשותף לשני שותפים, ניתן לחלקו כך שכל אחד מהשותפים יקבל לבעלותו המלאה שתי דירות.

לעומת זאת, במקרה בו מדובר בדירות שאינן שוות ולא ניתן לחלקן באופן שווה, כי אז יבוצעו בין השותפים "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם טרם בוצעה החלוקה. ברירת מחדל זו נובעת מההכרה של המחוקק בזכותו הקניינית של האדם והרצון להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מהמקרקעין שהיה שותף בהם בחלקים.

יצוין כי בתי המשפט אינם ששים לקבוע כי החלוקה בעין אינה אפשרית. יש להוכיח לבית המשפט כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית וכי לא סביר באופן קיצוני לחלקם, ובכל מקרה סוגיה זו ניתנת לפתרון באמצעות חוות דעת מומחה.

עם זאת, במקרקעין שבאמת אינם ניתנים לחלוקה בעין (למשל, מקרקעין בלתי-מבונים המיועדים לבנייה רוויה של בניין אחד ומצויים בבעלות משותפת של עשרות ואף מאות שותפים), או לחלופין אם בית המשפט השתכנע כי חלוקה כזו תגרום "הפסד ניכר" למי מהשותפים (הכוונה להפסד בפועל ולא לאובדן רווחים עתידיים) – כי אז יתבצע פירוק השיתוף בדרך של מכירה פומבית של המקרקעין, לכל המרבה במחיר.

לפי הפסיקה, הדרך הרגילה שקבע המחוקק לפירוק שיתוף במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה היא מכירה פומבית של המקרקעין על ידי כונס נכסים, תוך חלוקת הפדיון בין השותפים. עם זאת, בית המשפט רשאי להורות על אופן ביצוע המכירה בדרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר. כך למשל, אם אחד השותפים מעוניין להישאר הבעלים של המקרקעין ומוכן לשלם לשאר שותפיו באופן מיידי את שווי השוק של המקרקעין או יותר מכך.

גם כאשר השותפים מעוניינים לבצע התמחרות ביניהם, עליהם לשכנע את בית המשפט כי יש מקום לעשות כן מטעמי "צדק ויעילות", ולהוכיח כי הליך המכירה יהיה מהיר יותר והתמורה לשותפים המבקשים את הפירוק תהיה גבוהה יותר מאשר הליכי כינוס פומביים הכוללים פנייה לכלל הרוכשים בשוק.

עו"ד טל קנת. התביעה נועדה לכפות על השותף מכירה של חלקו במקרקעין

פירוק לא קדוש

על אף "אהדת" בתי המשפט למצב של בעלות נפרדת על פני שיתוף במקרקעין, הרי שגם לכלל זה קיימים חריגים. כך למשל במקרה של נכסי מקרקעין שהשיתוף בהם הוא מחויב המציאות, כמו שבילי גישה או קיר משותף; כך גם במקרה בו נקשר בין השותפים במקרקעין הסכם שיתוף שבו נכללה תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף (אם כי גם אז כוחה של תניה זו יפה לשלוש שנים בלבד ומועד הארכתה כפוף לחוק).

סייג עיקרי נוסף שבכוחו למנוע את פירוק השיתוף במקרקעין הוא עיקרון תום הלב. בית המשפט לא יקבל תביעה לפירוק שיתוף אם התרשם כי הוגשה במטרה בלעדית להתעמר ולהציק ליתר השותפים, ויראה בהגשת התביעה כאמור משום מעשה המהווה שימוש לרעה בזכות.

כך לאחרונה, נדרש בית משפט השלום בתל אביב (ת"א 5832-01-18) להכריע בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לאחר שעלתה טענה לחוסר תום לב בהגשתה. באותו מקרה דובר על שני שותפים בנכס מקרקעין המצוי ברחוב הירקון בתל אביב, אשר "נכנסו בנעליהם" של הבעלים הקודמים של הנכס מהם רכשו את הזכויות, גם ביחס להסכם השיתוף בנכס אשר כלל חלוקה פיזית של הנכס לשתי יחידות מגורים.

בהסכם השיתוף נקבע עוד כי זכויות החזקה והשימוש בדירה הגדולה תיוחד לבעלים הרשומים של 3/4 מהזכויות בנכס, ואילו הדירה הקטנה תיוחד לבעלים שהחזיק ברבע מהזכויות.

בהמשך, הגיש השותף הראשון (בעליה של הדירה הגדולה) תביעה לפירוק השיתוף בנכס, על דרך של התמחרות בין השותפים לרכישת הנכס. לטענתו, הוא רכש את הזכויות בדירה הגדולה מתוך הנחה כי יוכל לרכוש גם את הדירה הקטנה ולפעול לאיחוד הדירות. עוד טען כי חלוקת הנכס לשתי יחידות אינה עומדת בדרישות רשויות התכנון, ומשכך לא ניתן להפריד את תשלומי הארנונה והמים וראוי לפרק את השיתוף ולפעול לאיחוד הדירות ליחידה אחת.

מנגד, טען השותף השני כי התביעה נועדה לכפות עליו את מכירת הדירה ולאפשר לשותף הראשון להגשים את שאיפתו לרכוש את הנכס במלואו (השותף השני הוכיח כי מקבילו אף ניהל מו"מ לרכישת הדירה הקטנה אשר לא צלח). לטענתו, מצבו המשפטי והפיזי של הנכס היה ידוע לשותף הראשון בעת שרכש את זכויותיו, ולכן הגשת התביעה לפירוק השיתוף מהווה שימוש לרעה בזכות והתנהגות חסרת תום לב.

עו"ד בטי רוזנבלום. בתי המשפט מעדיפים בעלות נפרדת

בלי איומים

בית המשפט דחה את תביעת פירוק השיתוף שהגיש השותף הראשון, וקבע כי במקרה זה אין בשיתוף כדי לפגוע או להפחית מערכה של זכות בעלותו בדירה הגדולה. נקבע כי קיומו של הסכם שיתוף בין הבעלים הקודמים, וחלוקת הנכס לשתי דירות התואמות את חלקו הרשום של כל אחד מהשותפים הקיימים, מהווה פירוק שיתוף בפועל, וכי השותפים הקיימים רכשו את זכויותיהם בהסתמך על מצב זה. עוד ציין בית המשפט כי קיים קושי לקבל את טענות השותף הראשון שלפיהן הוא מבקש "להקפיד" על חוקי התכנון והבנייה, שעה שהיה מודע למצבו המשפטי והפיזי של הנכס בעת שרכש אותו.

בית המשפט פסק כי עצם הגשת התביעה במקרה זה מהווה שימוש לרעה בהליך משפטי מתוך מטרה לכפות על השותף השני את מכירת דירתו והעברתה לידי השותף הראשון – בתמורה ובתנאים שיהיו לשביעות רצונו. בהקשר זה ציין בית המשפט כי ככל ששותף מעוניין לרכוש את חלקו של שותפו בנכס, עליו להציג לו הצעה ראויה, מבלי לאיים בניהול הליך משפטי של כפיית הליך מכר.

לאור כל זאת, בית המשפט דחה את התביעה לפירוק השיתוף וקבע כי מקרה זה הוא אחד החריגים שבהם לא ייעתר בית המשפט לתביעה לפירוק השיתוף – הן מחמת חוסר תום הלב שבהגשת התביעה והן בשל ההפרדה הקיימת והיעדר שיתוף בפועל.

הכותבים הינם עורכי דין המתמחים בנדל"ן – פירוקי שיתוף, עסקות בנייה ופינוי-בינוי. מאמר זה הינו סקירה כללית ואיננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ההכרחי במקרים אלה