"מיתון זה לא סוף העולם. זה משהו שנצטרך ללמוד להתמודד איתו"
ד"ר סם צ'נדן, דיקן בית ספר לנדל"ן ב-NYU מסביר מה ההשלכות של סביבת הריבית הנמוכה – ומדוע גם אם יש מיתון בדרך, לא צריך לחשוש ממנו
יש הרואים את החלטת הבנק הפדרלי כתמיכה בגידול הכלכלי, וכזו שהופכת השקעות בנדל"ן לאטרקטיביות יותר, אך בעיני אחרים, קיצוץ שיעורי הריבית מתפרש כגירוי רב מדי של הכלכלה, שעלול להביא לאינפלציה מוגברת, ומחדד עוד יותר את החשש ממיתון.
בשיחה מיוחדת שערך אסף רוזנהיים, חבר ועדת ההשקעות של פרופימקס, המתמחה בהשקעות נדל"ן גלובלי מזה 22 שנה, ניתח ד"ר סם צ'נדן, דיקן בית ספר לנדל"ן באוניברסיטת NYU שבניו יורק, ובעל ניסיון מעשי נרחב בהשקעות, את ההשפעה של שיעור הריבית הנוכחית בטווח הקצר, הבינוני והארוך על הנדל"ן הגלובלי, ובעיקר בארה"ב.
"בשנה וחצי האחרונות, הפדרל ריזרב נטה להדק את המדיניות המוניטרית, והיינו עדים לקצב יציב של העלאות ריבית", אמר צ'נדן. "עם זאת, חשוב לשים לב שהעלאות אלה היו בקצה הקצר מאוד של עקום התשואות, והפד שלט באמצעות יעד הריבית – ריביות לטווח קצר מאוד. אבל אם מסתכלים לאורך זמן רב יותר על עקום התשואות, לשנה אחת, חמש ועשר שנים - בטווחים אלה, מידת ההשפעה של הפד יורדת משמעותית".
בדרך להתכווצות בכלכלה
לדברי צ'נדן, "העלויות הבסיסיות של ההון בריבית לטווח קצר מאוד נעשות נמוכות יותר. עדיין עקום התשואה הפוך ושטוח, מה שגורם חרדה בשוק. היסטורית, עקום התשואה בארה"ב הוא לא פקטור אבסולוטי, אבל הוא אינדיקטור לכך שהכלכלה עומדת לפני התכווצות. אנחנו רואים שרוב הכלכלנים, גם השמרנים וגם הליברלים, סבורים שב-2020 או 2021, ככל הנראה תהיה התכווצות בכלכלה האמריקאית. אף כלכלן לא ינבא מתי בדיוק זה יקרה, אבל ההערכות מדברות על 12 עד 18 חודשים".
עם זאת, מדגיש צ'נדן, "לא ראינו לחץ גובר להעלות שיעורי היוון והערכות שווי, או לחץ להורדה של הערכות שווי בארה"ב. כשאנחנו חושבים על מימון והשקעה לטווח הארוך, הריבית לטווח ארוך יחסית היא זו שיותר רלוונטית לנו, והתנועות שהיו בה יותר מתונות. חשוב שלא נטעה לחשוב שהנדל"ן חסין לעלייה בעלויות הבסיס של ההון - אך עלות הבסיס הרלוונטית של ההון לנדל"ן לא רשמה תזוזה משמעותית מעלה".
"למחזור כלכלי אין תאריך תפוגה"
צ'נדן מספק בשיחה נקודת מבט מעט שונה על כך שאנו נמצאים כעת במחזור הכלכלי הארוך ביותר בהיסטוריה. "אין תאריך תפוגה להתרחבות כלכלית, ובתיאוריה, היא יכולה להמשיך לתקופה ארוכה יותר משמעותית. אנחנו בוחנים את הסיבות שיכולות להוביל למיתון, בין אם מדובר בסוגיות גיאופוליטיות, עליית מחירי הסחורות בגלל מלחמת הסחר או הגבלות על הצמיחה והיצואנים שלנו בגלל סכסוכי הסחר.
"הצרכנים עלולים לאבד מכוחם בשוק הביתי ממספר סיבות אפשריות - כמו עלייה בשיעור החוב - סוגיה חשובה מאוד בשבילנו בתחומים כמו חוב תאגידי והלוואות סטודנטים, שעלו מאוד בשנים האחרונות. בהלוואות הסטודנטים במיוחד ניכרת היחלשות בשיעורי ההחזר ובעמידה בלוחות הזמנים.
"עם זאת, גם כשאנחנו מודאגים או חרדים ממיתון, צריך לזכור שבאופן היסטורי, מיתונים, גם הכואבים שבהם, נמשכים תקופות קצרות יחסית בהשוואה להתרחבות שמגיעה אחריהם. זה היה כך גם במשבר הכלכלי הגדול של 2008. ההידרדרות בכלכלה נמשכה לכל היותר שנה וחצי, אבל תקופת הצמיחה שבאה אחר כך הייתה הרבה יותר ארוכה. מיתון זה לא סוף העולם. זה משהו שנצטרך ללמוד להתמודד איתו".
סם צ'נדן צילום: דנה קופל אפשר גם לנצל את המיתון לטובתנו
צ'נדן מדגיש כי "החברות המצליחות ביותר הן אלה שמצפות למיתון כך שלא ייתפסו בסיטואציה קשה במונחים של צורך במימון מחדש של הלוואות בזמן לא מתאים, או צורך להפטר מנכסים כשהביקוש חלש. הן חושבות מראש על שימור שוכרים, כך שהן לא מאבדות תפוסה או נתקלות בתחרות מופרזת שהן לא מוכנות לה.
"פירמות שמצפות לאתגרים שמביא מיתון ומתכוננות אליו, יכולות לנצל לטובתן את החולשה במחירי הנכסים כך שיוכלו לקנות כשהמחירים נמוכים. אלה הפירמות שיכולות לראות את האור שבקצה המנהרה והן הראשונות להפיק תועלת מהחזרה לפסי הצמיחה בשוק, מה שמשפר מאוד את הביצועים שלהן".
לסיכום מציע צ'נדן לדבוק בראייה אופטימית-זהירה, להיות מוכנים היטב למיתון ולסוגיות מגוונות שעלולות לצוץ. "הן יכולות להיות קשורות לדרך בה אתה מנהל את החוב שלך, לתזמון של המכירה ולאיך אתה משמר ומנהל את השוכרים בתקופת המיתון. אם תוכל להשיג אחיזה חזקה בכל אלה, תוכל לנהל את דרכך מבעד למיתון ולהיות אחד הראשונים להפיק תועלת מחזרה לצמיחה לאחריו".
ד"ר סם צ'נדן, דיקן בית ספר לנדל"ן באוניברסיטת NYU שבניו יורק, התראיין לפרופימקס שמציעה למשקיעים השקעה בקרן הנדל"ן החמישית שלה – CircleOne V - הצועדת בדרכי הקרנות הקודמות, שהוכיחו את עצמן בהצלחה. חלק משמעותי באסטרטגיה של הקרן הוא פיזור-על שמובנה בה, בסקטורים מגוונים, באזורים שונים בדגש על אלה הנהנים מצמיחה כלכלית חזקה ויציבה, ועם מגוון מנהלים ואסטרטגיות.
לפרטים נוספים על קרן CircleOne V של פרופימקס וקבלת מידע על תשואות עבר (למשקיעים כשירים בלבד) לחצו כאן >>>
