תוכנית מתחם האלף בראשל"צ בדרך לקבלת אישור סופי

תוכנית מסקרנת לבניית 2,444 דירות במתחם האלף במערב ראשון לציון תגיעה השבוע לשלב האישור הסופי, לפני הוצאת היתרי בנייה. לכלכליסט נודע כי בימים הקרובים התוכנית המפורטת למתחם ג' של מתחם האלף תופקד להתנגדויות בוועדה המקומית ראשון לציון. לאחר ההפקדה יינתנו 60 יום להגשת התנגדויות לתוכנית או לסעיפים מתוכה, ולאחר הדיון בהתנגדויות היא תקבל תוקף סופי.

התוכנית חולשת על שטח בהיקף של 330 דונם, מתוך כ-1400 דונם שמהווים את מתחם האלף שמצפון לסופרנלד. תוכנית מתארית המגדירה את היקף זכויות הבנייה במתחם האלף כולו קיבלה תוקף באפריל 2016. בסך הכל במתחם האלף יש זכויות לבניית 1.2 מיליון מ"ר של משרדים, 5,400 דירות ומעל ל-800 חדרי מלון.

מתחם האלף בראשון לציון צילום: אוראל כהן

בחלוקה למתחמי משנה, המתחם הצפוני (א') יועד לבניית משרדים, ובו רוכזו הזכויות של עיריית ראשון לציון, שבשנתיים האחרונות מכרה בו מגרשים לקבוצת דיסקונט שתקים בו את המטה החדש שלה, לחברות פרשקובסקי ואמות, שמכרו מחצית מהפרויקט לחברת הביטוח מגדל, וכן לרוגובין וקרן JTLV. בעלי הקרקע הפרטיים רוכזו במתחם ב', שקיבל תוקף לפני כשנה, ובו זכויות לבניית כ-600 דירות וכמה מאות אלפי מטרים לבניית משרדים.

התוכנית השלישית שעיקרה זכויות למגורים היא מתחם ג', שכאמור יופקד השבוע. מדובר בשטח של 330 דונם בחלק הדרומי של מתחם האלף, שגבולו הצפוני הוא איזור המשרדים החדש, מדרום רחוב אבא אבן, ממזרח מתחם ב', וממערב המשך שדרות מרילנד.

היזמים מחכים להפקדת התוכנית

מדובר באחת מתוכניות הבנייה למגורים הגדולות באזור המרכז, והיא מעניינת במיוחד משום שרוב הזכויות בה שייכות לגופים פרטיים ולא למדינה, כך שאפשר לשווק בה דירות גם במחירי שוק ולמשפרי דיור, ולא רק לזכאי מחיר למשתכן.

החלק הקריטי בתוכנית מפורטת שכזו הוא טבלאות האיחוד והחלוקה, שיוגשו על ידי משרד השמאים דנוס להט, אשר מקצות לכל אחד מבעלי הקרקע זכויות בנייה. העיקרון המנחה בטבלאות כאלה הוא הקצאה לכל אחד מבעלי הקרקע זכויות בנייה בשווי יחסי דומה לשוויו היחסי של השטח שלו לפני אישור התוכנית. משום שבמתחם ג' יש מעל ל-1,000 בעלי זכויות, ההליך צפוי לעורר דיון ממושך בהתנגדויות שיצופו בעקבות מחלוקות על היקף הזכויות ומיקומן. על פי הערכות, למדינת ישראל יש בשטח זכויות לבניית כ-200 דירות, בנוסף, לחברת הבנייה שמשון זליג זכויות היסטוריות לבניית כמה עשרות דירות.

בעלי זכויות אחרים התאגדו בקבוצות שמיוצגות על ידי עורכי דין, כאשר עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות' מייצג את הקבוצה הגדולה ביותר, המונה מעל ל-200 איש המחזיקים בזכויות לבניית כ-1,000 דירות. בשיחה עם כלכליסט אמר שוב כי עד עתה לא בוצעו עסקאות משמעותיות עם חברות בנייה משום "שאנשים חיכו להפקדת התוכנית, השלב בו מתברר מה היקף המדויק של הזכויות שלהם והמיקום שלהם". לדבריו, לאחר ההפקדה הקבוצה תפעל בשני מסלולים: האחד הוא קידום עצמאי של בנייה במתכון הדומה לקבוצת רכישה: בחירה של אדריכל, ובהמשך חברה קבלנית שתספק שירותים. המסלול השני מתאים בדרך כלל לאנשים שלהם זכויות למספר דירות, שלא יכולים לממן מכיסם את עלויות הבנייה שיגיעו לאחר תשלום היטלים: "במקרה כזה ההליך הוא פניה לקבלנים לקבל הצעות לעסקת קומבינציה", לפי שוב. על פי הערכות, לאחר אישור התוכנית שווי קרקע לדירה יהיה כ-800-700 אלף שקל. שווי דירה בנויה באזור מערב ראשון סמוך לים עומד כיום על כ-3 מיליון שקל.