תביעה: כך עקפה הגשמה את המגבלה של רשות ני"ע

מנגנון עקיפת חוק ני"ע

בכתב התביעה, שהוכן על ידי משרד עוה"ד זיו איזנר, נאמר כי "בניסיון פסול לחמוק מהאיסור שבדין לגייס יותר מ־35 משקיעים בישראל להשקעה כלשהי ללא פרסום תשקיף, קבוצת המשקיעים שגייסה הגשמה חולקה לשתי קבוצות: קבוצת משקיעי פלטינום, שעליהם נמנים 24 מהתובעים, וקבוצת משקיעי זהב, שעליהם נמנים 17 התובעים הנוספים. הפרסום לציבור וחלוקת המשקיעים לשתי קבוצות נעשתה על ידי הנתבעים תוך הפרת חוק ני"ע. התכלית הכלכלית האמיתית להתנהלות הגשמה היתה לגייס סכום מוגדר של כסף לצרכי ההשקעה. בפועל, הוקצו לציבור 70 יחידות השקעה שהן בדיוק כמות משקיעים כפולה מהמקסימום המותר בחוק למי שמבקש להימנע מפרסום תשקיף.

אבי כץ, מבעלי קרן הגשמה צילום: עמית שעל

"באמצעות מנגנון הגיוס ההמוני, השטחי והפופוליסטי שניהלה הקרן מול אלפי הנמענים לפרסומיה הבהיר מערך המכירות של הגשמה ללקוחותיה, ובהם התובעים, כי מי שלא יתחייב ויצהיר על השקעתו בפרויקט תוך שעות ממועד הפנייה יחמיץ את האפשרות להתקשר בהשקעה 'האטרקטיבית'. ומתברר, כי ב־2019, לאחר שכבר נכפה והובהר להגשמה על ידי הרשות לניירות ערך כי היא מחויבת בפרסום תשקיף בכל פנייה לציבור של יותר מ־35 משקיעים בהצעת פרויקט נדל"ן, ובוודאי בעת גיוס כספים מציבור של יותר מ־35 משקיעים, כי ללא המנגנון הפופוליסטי של גיוס מהמונים להשקעות ללא תשקיף, הקרן מתקשה בגיוס השקעות דומות כאשר היא פועלת תחת גילוי מידע מלא ומפורט כמתחייב מתשקיף.

"ההשקעה ברכישת הנכס ובשיפוצו הוערכה על ידי קרן הגשמה ב־17 מיליון דולר. מתברר, כי 6.13 מיליון דולר מומנו על ידי קרן 75 MOSAIC, שהיא חברת מימון חוץ־בנקאית, ובלשון העממית חברת 'שוק אפור'". זאת, בעוד לטענת התובעים, הובטח לפרויקט מימון בנקאי. "בשלב השיווק לא נמסר למשקיעים כי יש השלכה כספית הרסנית לעיכוב בפרויקט, וכי ניהולו חשוף לריבית טורפנית של 19.5% לקרן 75 MOSAIC ולחיוב הפרויקט ב־300 אלף דולר לכל חודש עיכוב עד להשמדת קרן השקעת התובעים". כל זאת, לטענת התובעים, בשל כישלון הפרויקט כתוצאה מרשלנות של הגשמה, והסתרת תוצאות הכישלון מן המשקיעים.

התובעים טוענים עוד כי הוטעו על ידי הגשמה ומנהליה להאמין כי הם "מבצעים השקעה סולידית במקרקעין, שעתידה להביא תשואה ללא כל סיכון לכספי קרן השקעתם". וכי "עבור הזכות להשתתף בהשקעה ה'בטוחה' בפרויקט, כבר בסמוך למועד הצטרפות התובעים להשקעה, גבו הנתבעים מהתובעים עמלה גבוהה בשיעור 7% מכספי ההשקעה, וסכום זהה שמומן מאותם כספים גבו גם מכספי השקעתם אצל היזם, באופן שמבטיח שהנתבעים הרוויחו בכל מקרה מהפרויקט". בתביעה אף מצוין כי בראיון טלוויזיוני אמר אבי כץ כי "כסף נעלם לגמרי רק כאשר מדובר בנוכלות. כשאתה משקיע במערכת כמו שאנחנו בנינו - אתה משקיע במועדון כזה חזק".

זהו רק אחד מהפרויקטים של קרן הגשמה שחווה קשיים והסב הפסדים למשקיעים בשנים האחרונות, כאשר באוקטובר האחרון פורסם כי משקיעים ישראלים בפרוייקט HAPPY CANYON בדנוור קולורדו, יישארו ללא הכסף וללא הנכס בשל התקשרות עם שותף מפוקפק. זאת, לאחר שב־2017 פנתה הגשמה למשקיעים בישראל והציעה להם להצטרף להשקעה בפרוייקט יחד עם היזם המקומי גארי דרגול, לטובת שיפוצו, השכרתו ומכירתו.

הקרן החמיאה ליזם במצגת וציינה, כי זו שותפות שביעית שלה עמו. אלא שבהודעה שקיבלו לאחר השקעתם צוין כי בסוף אוגוסט 2018, "כחלק מהליכים פלילים ואזרחיים המתנהלים נגד היזם גארי דרגול, מונה מנהל מיוחד לנכסיו", ובכללם גם הנכס שבו השקיעו בקולורדו.

לפני כשבועיים הודיעה הקרן על מינויים של עוזי דנינו, לשעבר מנכ"ל אקסלנס, לתפקיד יו"ר הקרן, ורונן טורם, מנכ"ל מגדל שוקי הון לשעבר, לתפקיד מנכ"ל הקרן. ההודעה הגיעה חודשיים לאחר חשיפת "כלכליסט" כי רשות ני"ע עיכבה ב־10 בספטמבר השנה לחקירה את יו"ר הקרן חנן שמש ואת המנכ"ל רן ברקוביץ', בחשד לביצוע עבירות דיווח בקשר להסכם התקשרות עם דרגול. ככל הידוע, הצעות השקעותיה של הגשמה לציבור נעשו, ככל הידוע, ללא תשקיף, ומאז 2017 היא נדרשת לפרסם תשקיף לגיוסיה מהציבור, בהתאם לדרישה שקיבלה מרשות ניירות ערך בנושא.

"רמת הסיכון הובהרה"

מההגשמה נמסר בתגובה: "הטענות של התובעים הן טענות ממוחזרות. ההשקעה הזו הסתיימה לפני שנה והמשקיעים עודכנו בזמן אמת. במקרה הנדון מדובר בסגמנט של נכסי יוקרה פרימיום, שספג מפלה דרמטית בשנים האחרונות. ברור לכל שמכירת דירת יוקרה אחת מכוונת לשוק מאד מצומצם, מה שמגלם את רמת הסיכון בפרויקט זה וכך גם הובהר למשקיעים מפורשות במצגת ההשקעה. הגשמה מציגה למשקיעיה השקעות בעלות פרופיל סיכוני שונה, וכל משקיע בוחר את רמת הסיכון מול סיכוי המתאימה לו. הריבית, כפי שהוצגה למשקיעים עמדה על כ־12%.

"בסופו של דבר, הגוף המממן לא קיבל את הריבית על ההלוואה שנתן לפרויקט, ולא החזיר לעצמו את מלוא קרן ההלוואה. ולמרות זאת, כתוצאה מהמאמצים שהשקיעה הגשמה ועורכי דינה במשך חודשים רבים, הצליחה הגשמה להחזיר למשקיעי הפרויקט 8% מהקרן. אף שתוצאות הפרויקט נובעות בעיקר ממצב השוק, הפעילה הגשמה כלפי המשקיעים מנגנון שאין לו אח ורע בישראל, שבעזרתו הצליחו חלק מהמשקיעים שאינם בין התובעים, להחזיר לעצמם את ההון העצמי שהפסידו".

עוד נאמר בתגובה כי הגשמה פועלת כבר עשר שנים ב־241 פרויקטים שניהלה ומנהלת ברחבי העולם מתוך שקיפות ואחריות רבה ותמשיך לעשות כן גם בעתיד. לדברי הגשמה, בשבועיים האחרונים קיבלו משקיעיה עדכונים אודות אקזיטים מוצלחים, הכוללים את פרויקט 'דאלאס דסוטו' בטקסס, וסיומו של פרויקט 'קונרו' בטקסס.