מנכ"ל עזריאלי בונה על בוננזת שערוכים ברבעון הרביעי

"לא היו שערוכים ברבעון השלישי של השנה כי אנחנו מבצעים שמאויות במחצית ובסוף השנה. בתקופה האחרונה היו כמה עסקאות מעניינות בשוק, בשיעורי תשואה שלטעמי הלא אובייקטיבי מייצגים את השווי של הנכסים בצורה יותר מהימנה, ואמורים לצמצם את הפער האדיר בין שיעור ההיוון שנגזר מהשוק לשיעור ההיוון השמאי. אנחנו מעריכים שברבעון הרביעי הדבר יבוא לידי ביטוי בדו"חות", כך אמר אתמול אייל חנקין, מנכ"ל קבוצת עזריאלי, בשיחת ועידה שערך לרגל פרסום דו"חות חברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל לרבעון השלישי.

במילים אחרות, חנקין צופה כי עזריאלי, ששווי הנדל"ן להשקעה ובהקמה שלה עומד על כ־28 מיליארד שקל, תרשום שערוכים גדולים כלפי מעלה ברבעון הרביעי. אם שערוכים אלו אכן יתרחשו, תוצאות עזריאלי יזנקו.

מנכ"ל קבוצת עזריאלי אייל חנקין. ה־NOI מנכסים זהים עלה ב־4% צילום: אמיר רון

העסקאות שעליהן חנקין מדבר, שבכוחן לשנות את שיעור ההיוון שקובע את היקף השערוך, הן מספר עסקאות שבוצעו בחצי השנה האחרונה, בשיעורי תשואה נמוכים משמעותית משיעורי ההיוון השמאיים (Cap Rate) של נכסי עזריאלי (כמו גם של חברות אחרות בסקטור הנדל"ן), שעומדים במשוקלל על 7.3%: לפני חצי שנה רמי אונגר רכש מידי מגה אור של צחי נחמיאס מרכז לוגיסטי במודיעין, בתשואה של 5%; השבוע אמות חתמה על הסכם לרכישת 50% מקניון קרית אונו בתשואה של 5.9%; ולפני חודש וחצי אמות רכשה את המרלו"ג של טבע בתשואה שנעה סביב 5.5%. אם שיעור ההיוון של עזריאלי יתקרב לשיעורים אלו, היא תרשום רווחי עתק משערוכים, מה שיגרום גם להגדלת הונה העצמי.

בעלת השליטה דנה עזריאלי. החברה השישית בגודלה צילום: עמית שעל

מדו"חות החברה עולה כי עזריאלי חתמה את הרבעון בעלייה של 5% ב־NOI, שהסתכם ב־407 מיליון שקל. את העלייה הוביל סגמנט המשרדים, שמהווה 33% מנכסי החברה, בו נרשמה עלייה של 15% ב־NOI ל־152 מיליון שקל. מנגד, נרשמה ירידה של 20% ב־NOI מהנכסים המניבים בארה"ב (שמהווים 7% מנכסי החברה), שהסתכם ב־31 מיליון שקל. עלייה קלה של 2.4% נרשמה בסגמנט המרכזים המסחריים, שמהווים 39% מסך הנכסים של עזריאלי, שהניבו NOI של 210 מיליון שקל.

הירידה בתוצאות הנדל"ן המניב בארה"ב טמונה בירידה בשיעור התפוסה, שעמד על 77%, בעוד שברבעון השלישי של 2018 הוא עמד על 84%. בפעילות הדיור המוגן ה־NOI נותר זהה לרבעון המקביל אשתקד ועמד על 10 מיליון שקל. פעילות הדאטה סנטרס (חוות השרתים), שאליה נכנסה עזריאלי ביולי האחרון, בעת שרכשה 20% מחברת קומפאס הקנדית תמורת 135 מיליון דולר, תרמה 4 מיליון שקל ל־NOI ברבעון זה.

ה־NOI מנכסים זהים (NOI Same Proprety) הסתכם לכ־396 מיליון שקל, עליה של כ־4% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. ה־FFO הריאלי צמח ב־11% והסתכם ב־311 מיליון שקל ברבעון. עיקר העלייה בנתון ה־FFO (הכולל את פעילות הדיור המוגן) נבע מפיקדונות דיור מוגן, בניכוי חילוט פקדונות דיירים. אלו תרמו כ־26 מיליון שקל לנתון ה־FFO. זאת, אל מול תזרים שלילי של מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, שנגרם כתוצאה מחילוט עודף על תזרים מפקדונות דיירים. ה־FFO מהנדל"ן המניב ללא פעילות הדיור המוגן, צמח ב־2% בלבד, והסתכם ב־282 מיליון שקל.

שיעור הפדיונות בקניוני הקבוצה מנכסים זהים עלה ב־3.3% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. נכון לסוף הרבעון, שיעור התפוסה הממוצע של נכסי הקניונים עמד על 98% ובמגזר המשרדים שיעור התפוסה עמד על 99%.

מניית עזריאלי הגיבה לדו"חות בירידה של 1.9%. שווי החברה כיום עומד על 31.2 מיליארד שקל — שהופך אותה לחברה השישית בגודלה בבורסת תל אביב במונחי שווי שוק.