חלוצי המימון: קרן יסודות מלווה למעלה מ-200 פרויקטים – ומנהליה לא מתכוונים לעצור

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תחום הליווי הפיננסי ומימון מיזמי בנייה משנה את צורתו, וזאת לאחר שנים שבהן נשלט לחלוטין על ידי הבנקים. בעשור האחרון חברות הביטוח וגופי המימון החוץ-בנקאיים החלו מכרסמים בנתח השוק הזה, תוך שהם הופכים לאופציה מועדפת על חברות יזמות רבות.

מצב דברים זה אינו מובן מאליו, לבטח כאשר בוחנים את המציאות באמצע העשור הקודם, אז נשלט שוק החוב הישראלי באופן מוחלט על ידי המערכת הבנקאית. באוגוסט 2005 אושרה רפורמת בכר, שנועדה להפחית את ריכוזיות הבנקים ולהגביר את התחרות בתחומי ההשקעות והאשראי. רפורמה זו השפיעה מאוד על דרך המימון של ענפי משק רבים, אך תחום מימון הבנייה "נשכח מאחור" תחת הגמוניית הבנקים.

הסיבה לעיכוב בשינוי פני הענף היא שעל פי החוק, ליווי בנייה למגורים בישראל מחייב את הגורם המלווה בהעמדת ערבויות לפי חוק מכר דירות, מה שרשאים לעשות רק גופים מוסדיים, קרי הבנקים וחברות הביטוח.

נקודת ציון שתרמה לשינוי בענף הייתה בסוף שנות ה-90, אז החלו הבנקים לשתף פעולה עם חברות הביטוח במיזמי בנייה. על פי המודל שגובש אז, הבנקים היו אלו שסיפקו את שירותי הליווי והעמידו את האשראי לפרויקט ממקורותיהם, ואילו את הערבויות לרוכשי הדירות סיפקו חברות הביטוח. ברבות השנים ובעקבות רפורמת בכר, החלו חברות הביטוח הגדולות ללוות מיזמי בנייה בכוחות עצמן וללא מעורבות בנקאית, בתהליך שצמצם בהדרגה את המונופול של הבנקים בתחום.

ד"ר יוסי בכר. על אף הרפורמה שהובילה הוועדה בראשותו, תחום מימון הבנייה "נשכח מאחור" צילום: אוראל כהן

"קפיצה" משמעותית נוספת ברמת התחרות בשירותי המימון לענף התרחשה עם כניסתה לתחום של קרן יסודות, שאמנם החלה רק בשנת 2015 אולם כבר הפכה לגורם פעיל ומשמעותי בענף, והיא מלווה למעלה-200 מיזמי בנייה.

הקרן פועלת באמצעות שיתופי פעולה עם חברות הביטוח המספקות את ערבויות חוק המכר לרוכשים ואת מקורותיה הכספיים היא מגייסת בעיקר מהגופים המוסדיים המובילים במשק. בדרך זו, התגברה קרן יסודות על מכשול הערבויות ופרצה את הדרך לגופי מימון החוץ בנקאיים. בספטמבר האחרון השלימה יסודות גיוס של כשני מיליארד שקל, דבר שמוכיח את אמונו של השוק בענף המימון החוץ-בנקאי ואת נחיצותם של גופים מסוגה של קרן יסודות.

מכרסמים במונופול

קרן יסודות הוקמה על ידי שלושה; דוד ברוך, יו"ר ושותף, אשר כיהן כמנכ"ל בבנק ירושלים ובבית ההשקעות אקסלנס, שם הקים מערכי אשראי בנקאיים והתמחה במימון בנקאי לענף הבנייה; יעקב סיסו, שותף מנהל בעל ניסיון של 16 שנה בליווי בנייה למגורים במערכת הבנקאית, לשעבר משנה למנכ"ל בנק ירושלים, מ"מ מנכ"ל אזורים ויו"ר אלעד ישראל מגורים. הוא גם היה הראשון לייסד שיתופי פעולה בין הבנקים לחברות הביטוח; הצלע השלישית היא אסתי פרידמן, שותפה מנהלת אשר הקימה את מערך האשראי החוץ-בנקאי הראשון בארץ, בחברת כלל ביטוח, ועוד קודם לכן שימשה בתפקידי ניהול בסיטי בנק ובבנק הבינלאומי.

"עד 2014, לפני שנכנסנו לשוק, לצרכן האשראי המרכזי בענף הנדל"ן למגורים לא היתה נגישות לכספי הגופים המוסדיים בישראל, קרי קופות הגמל, קרנות הפנסיה, חברות הביטוח, כשהכסף הגדול נמצא דווקא בגופים אלה", אומר סיסו. "הדרישה לערבויות חוק מכר, שרק בנקים וחברות ביטוח יכולים להנפיק, הותירה למעשה את גופי הגמל והפנסיה הגדולים מחוץ למעגל המימון. אנחנו הבנו אז שהנדל"ן מקופח מול שאר הענפים במשק, וכי יש צורך להנגיש את ההון של הגופים המוסדיים גם לשחקנים הפועלים בו".

"ב-2016 הבנקים הגיעו למגבלת הון ולא יכלו להגדיל את הפעילות למימון ענף הבנייה למגורים" מוסיפה פרידמן. "מנגד, משקי הבית הפקידו מיליארדים לקופות הגמל וקרנות הפנסיה – סכומים שלא הגיע לענף. הבנו שאם ניצור שיתוף פעולה בינינו לבין חברות הביטוח, באופן שאנחנו נספק את האשראי והן את הערבויות, נאפשר נגישות לכלל הגופים החוץ-בנקאיים. בזכות הפעילות שלנו ושל מי שהגיעו בעקבותינו, כסף גדול החל להיות מוזרם לענף הבנייה".

"זה מעמיד אותנו במצב שבו באופן תיאורטי אין לנו מגבלת מקורות, שכן המוסדיים יכולים להזרים הון בלתי-מוגבל במונחי הענף. צריך להיות ערים לכך שסך נכסי החיסכון ארוך הטווח עולה בהיקפו באופן משמעותי על תיק האשראי הבנקאי למגזר העסקי והוא צפוי להמשיך ולצמוח בקצב מהיר בעתיד הנראה לעין", מוסיף ברוך, יו"ר הקרן. "הבנק לעומת זאת כפוף למגבלות, כמו האיסור להיחשף לענף בודד ביותר מ-20% מסך נכסי הסיכון שלו, כך שבמצבים של התרחבות משמעותית בצרכי המימון של הענף, הבנק עשוי להגיע למגבלה הענפית ובכך ליצור קשיי מימון לפעילים בענף. כאמור, המקורות מהגופים המוסדיים פטורים ממגבלה זו".

כמו הבנק, רק יותר

מיזמי הבנייה שקרן יסודות מלווה ממוקמים בעיקר במרכז הארץ. הם מבוצעים על ידי יזמים קטנים כגדולים במגוון סוגי עסקות, לרבות התחדשות עירונית, עסקות קומבינציה, עסקות ייזום ומחיר למשתכן. למעשה, זוהי הקרן הראשונה, והיחידה גם כיום, שיודעת לספק ליזם את כל מה שהוא מקבל מהמערכת הבנקאית, לרבות אשראי, ערבויות וליווי פיננסי, ובנוסף גם השלמת הון בגובה של עד 75% מההון העצמי הנדרש.

"החידוש שהבאנו לשוק הוא שבאותו מעמד ניתן לקבל הלוואות מזנין והשלמת הון עצמי, בשיעור גבוה מזה שנותן הבנק", מסבירה פרידמן. "אנחנו גם מממנים חילוץ הון עצמי עבור יזמים שהונם כלוא בפרויקטים המצויים בליווי המערכת הבנקאית".

"הכנסנו סטנדרטים חדשים של מהירות תגובה", מוסיף סיסו. "מאחר שבשונה מהבנקים אנחנו מתמחים רק במימון מיזמי בנייה. תוך 48 שעות היזם מקבל הצעה מפורטת ובה תנאים עיקריים לביצוע העסקה. אנחנו מעניקים תשובה עקרונית על בסיס המצגים והם נבדקים במסגרת בדיקת הנאותות (דיו דיליג'נס – י"א). יש שקיפות גבוהה לגבי כל שלבי התהליך, לרבות לוחות הזמנים".

מייסדי קרן יסודות: יעקב סיסו (מימין), אסתי פרידמן ודוד ברוך. נגישות מיידית ורציפה לראשי הפירמידה צילום: ניר סלקמן

במצב היכון

מאפיין ייחודי נוסף של קרן יסודות הוא צמצום ביורוקרטיה וקיצור תהליכים. ועדת האשראי בראשותם של מנהלי הקרן סוברנית לקבל החלטות שאינן חורגות מהתשקיף שהוסכם עליו עם המשקיעים. לדברי ברוך, הקרן מצליחה במקום בו הבנקים מתקשים מחד להתנהל בסטנדרטים מקצועיים גבוהים ובניהול סיכונים קפדני, ומאידך לקצר ביורוקרטיה ולהגדיל את הנגישות והשקיפות ליזמים.

המשמעות עבור היזמים היא נגישות מיידית ורציפה לראשי הפירמידה: "יזם שמגיע לבנק לעולם לא יוכל לפנות ישירות להנהלת הבנק ולחברי ועדת האשראי, ובכך הוא יימצא לעתים קרובות במצבי ערפל וחוסר בהירות לגבי תשובות הבנק לצרכים המשתנים לאורך חיי הפרויקט. אצלנו הוא יכול להרים טלפון למקבלי ההחלטות, בעלי ותק של יותר מ-30 שנות ניסיון שבסמכותם המלאה לקבל החלטות ואשר תמיד יפעלו למציאת פתרון המשרת את שני הצדדים".

בשנים הקרובות עתידה יסודות להפנות את עיקר משאביה למימון מיזמי בנייה במסגרת התחדשות עירונית, לאור אסטרטגיית התכנון הממשלתית המבקשת לעמוד ביעדי הבנייה שהציב קבינט הדיור – תוספת של 1.5 מיליון יחידות דיור חדשות עד 2040.

"קרן יסודות ערוכה לשינוי שעתיד להתרחש בשוק, הכולל הגדלת חלקה של ההתחדשות העירונית, ובפרט במודל של פינוי-בינוי", מצהיר ברוך. "התחדשות עירונית זו שפה שמחייבת התמחות, בשונה לגמרי מהבנייה המסורתית על קרקעות פנויות. מדובר בעסקות מורכבות, ורק גופי מימון בעלי איתנות כלכלית וניסיון יוכלו להשתלב בו ולתרום לו, ובמקביל ליהנות מפריחתו".