מכה לותמ"ל: בית המשפט ביטל תוכנית ל-1,700 יחידות דיור בנתיבות

בית המשפט מערער את כוחה של הותמ"ל: בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע ביטל תוכנית ותמ"ל שיזמה עיריית נתיבות, להקמת שכונה חרדית הכוללת 1,728 יחידות דיור, על קרקע ששייכת בחלקה לשטחה של המועצה האזורית שדות נגב. מדובר במהלך חריג, מאחר והתוכנית כבר אושרה במרץ האחרון בותמ"ל, במסגרת הסכם הגג שנחתם בין המדינה לעיריית נתיבות להקמה של 13 אלף יחידות דיור.

המתחם במערב העיר שכולל 553 דונם לאורך רחוב "11 הנקודות" המשמש כניסה ראשית לעיר, הוכרז על ידי קבינט הדיור מתחם מועדף לדיור בפברואר 2018. במסגרת התוכנית שהופקדה להתנגדויות באוגוסט 2018, מתוכננות היו לקום בשכונה החדשה 1,728 יחידות דיור בבנייה רוויה של 7-10 קומות ובבניית צמודת קרקע, וכן 240 יחידות דיור מוגן ו-250 חדרי מלון.

מתוך השטח של 553 דונם, 117 דונם מצויים בבעלות המועצה האזורית שדות נגב שהגישה התנגדות לתוכנית בטענה כי זו חלה על קרקע שלה - שהיא העתודת קרקע הזמינה היחידה הדרושה לה לצרכיה. במקביל הגישה נתיבות ביוני 2018 בקשה למשרד הפנים להקמת וועדה לשינוי גבולות לסיפוח 117 הדונמים מתחומה של שדות נגב לתחום נתיבות. התנגדות נוספת הגיש מושב תקומה שמחזיק בחלק מהקרקע, ואף התקשר לגביה בהסכם לקידום פרויקט תעסוקה בקרקע עם חברה יזמית בשם "אור תקומה" בבעלות שלומי טהורי, שהגישה אף היא התנגדות לתוכנית.

יו"ר הותמ"ל אריאל יוצר צילום: יואב דודקביץ

בחודש מרץ האחרון, ובהמלצת החוקר שבחן את ההתנגדויות, אסף גולדפארב, החליטה הותמ"ל לדחות את ההתנגדויות ולאשר את התוכנית, אך הוסכם לגרוע 17 דונם (בלבד) מתוך 117 הדונם שנלקחו מהמועצה האזורית שדות נגב. בעתירה שהגישה שדות נגב לבית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע נגד החלטת הותמ"ל, ציינה המועצה כי הותרת 17 דונם בלבד לשימוש שדות נגב היא בבחינת לעג לרש, נוכח הערכת צוות מינהל התכנון כי שדות נגב זקוקה ל-120 דונם שטחי ציבור.

מלבד שדות נגב, גם מושב תקומה, וחברת אור תקומה, הגישו עתירה על החלטת הותמ"ל, כאשר שלושת העותרות טענו בעתירות כי התוכנית קודמה ללא סמכות, בהליך חפוז, חד-צדדי ומגמתי שנועד לקבוע עובדות מוגמרות בפני וועדת הגבולות שדנה בימים אלה בשיוך המוניציפלי של המתחם שמצוי בתחומי שדות נגב. לטענת שדות נגב, התוכנית גוזלת ממנה את עתודת הקרקע היחידה שלה, מסכלת את ביצוע של תמ"א 35 (שמטרתה לשמור על שטחים פתוחים), ותייצר שכונת מגורים מנותקת ולא קשורה לסביבתה בליבה הגיאוגרפי של המועצה.

עוד טענו העותרות, כי חוק הותמ"ל לא מאפשר לקדם תוכנית מחוץ לתחום השיפוט של נתיבות, ומסמיך את הרשות המקומית להגיש תוכנית מועדפת לדיור בשטחה המוניציפלי בלבד. בנוסף נטען, כי הקרקע בתחום השיפוט של שדות נגב אינה דרושה להשגת מלאי יחידות הדיור הנחוץ לנתיבות, כאשר רק לאחרונה אושרו בנתיבות שתי תוכניות מועדפות לדיור המונות סך הכל כ-10,000 יחידות דיור.

תמיר עידאן, ראש המועצה האזורית שדות נגב צילום: משה עמר

מנגד טענה נתיבות כי ראוי שהשטח ישתייך לתחום השיפוט שלה, מאחר והתוכנית מהווה חלק בלתי נפרד ממתחם ה"באבא-סאלי" ומיועדת לאוכלוסיה חרדית המבקשת לגור בסמיכות למתחם. שטח התוכנית נמצא ברציפות תכנונית עם המרקם האורבני של העיר וצמוד לשכונת שער העיר שהיא השכונה החרדית הגדולה בנתיבות. עוד טענה נתיבות, כי הרציפות התכנונית עם שכונת שער העיר תיתן מענה למוסדות ציבור הנדרשים לאוכלוסיה החרדית שלא קיים בשכונת שער העיר. לטענת נתיבות, השטח של שדות נגב כלוא במרקם של העיר נתיבות, והוא נחוץ לתושביה הרבה יותר משהוא נחוץ לתושבי שדות נגב.

השופטת גאולה לוין קיבלה את העתירות, וקבעה כי לא ניתן היה לאשר את התוכנית בשל פגמים מהותיים המצדיקים את ביטולה. לוין קיבלה את הטענה כי התוכנית סוטה מתמ"א 35 וכי על פי חוק הותמ"ל רשות מקומית אינה רשאית להגיש תוכנית החורגת מתחומה, ומתחה ביקורת על הותמ"ל: "המחוקק יצר באופן זמני כלי תכנוני רב עוצמה שנועד למסלול תכנון מזורז לתת מענה למצוקת דיור", כתבה לוין בפסק הדין. "הכלי התכנוני מעניק כוח רב בידי הגורמים הציבוריים שרשאים להכין ולהגיש תוכניות ותמ"ל ובידי הותמ"ל עצמה. המגבלות בחוק אינן רבות. העיקרית בהן והנוגעת לעניינינו היא האיסור לסטות מתמ"א 35. לא ראיתי מנוס מלבטל את אישור התוכנית משום זהות הגורם שהכין והגיש אותה ומארח שהיא סוטה מתמ"א 35".

את הצטרפותה של רשות מקרקעי ישראל כמגישת התוכנית כינתה לוין בפסק הדין "פיקציה", ולא קיבלה את מהלך זה כמענה לפגם בהגשת התוכנית על ידי נתיבות. בנוסף נקבע בפסק הדין כי מספר היחידות המתוכננות להיבנות על שטחי מושב תקומה - 750 - עולה על מספר היחידות המותר ביישוב זה לפי תמ"א 35.

שלט הכניסה לעיר נתיבות צילום: עמית שעל

בית המשפט אף דחה את עמדת המדינה ועיריית נתיבות ביחס לכוונתן לשנות את גבולות העיר ולהעביר לנתיבות שטחים השייכים מוניציפלית למועצה האזורית שדות נגב ולמושב תקומה, כל עוד וועדת הגבולות לא נתנה את החלטתה. "במצב הדברים שעמד לנגד החוקר והותמ"ל בעת אישור התוכנית, היה צריך להיות ברור כי היא אינה ניתנת למימוש כל עוד לא קיבלה וועדת הגבולות את בקשת נתיבות", נקבע בפסק הדין. "דברים אלה מעלים ספקות בנוגע לסבירות ההחלטה לאשר תוכנית מועדפת לדיור, אשר אין ודאות כי ניתן יהיה לממשה, בעתיד הקרוב או אי פעם". לוין אף ציינה כי מסלול הותמ"ל לא נועד להיות ואינו יכול להיות "מסלול עוקף של וועדת גבולות".

בית המשפט ציין כי על פי הסכם הגג אושרו לנתיבות בנייתן של אלפי יחידות דיור ולא הוכח כי קיימת נחיצות להגדלת מספר יחידות הדיור במסגרת תוכנית רמות מאיר. עוד ציין בית המשפט כי כאשר אין צורך במימוש מהיר של יחידות הדיור אין הצדקה ואין זה סביר להשתמש בחוק הותמ"ל. שכן, המסלול המהיר נועד אך ורק למקרים בהם נחוצה הגדלה מהירה של היצע יחידות הדיור.

בית המשפט הורה על ביטולה של התוכנית וחייב את המדינה ואת עיריית נתיבות לשאת בהוצאות העותרות בסך כולל של 40 אלף שקל. המועצה האזורית שדות נגב יוצגה על ידי עוה"ד אבי פורטן וקירה לרנר ממשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות' ומושב תקומה וחברת אור תקומה יוצגו על ידי עוה"ד ד"ר אריאל פלביאן ואביטל אגמי שלומוביץ ממשרד הרצוג פוקס נאמן.

ראש מועצת שדות נגב: "הצדק יצא לאור"

ראש המועצה האזורית שדות נגב תמיר עידאן מסר: ״אחרי הליך ארוך ומתיש הצדק יצא לאור. החלטת בית המשפט היא שקולה ומאוזנת שרואה את כלל הצרכים של התושבים במרחב, הן בעיר והן בשדות נגב. בית המשפט שפט בצדק ולא הלך שולל אחרי ההיסטריה התכנונית שאין לה שום הצדקה. בית המשפט קיבל את טענות המועצה האזורית שדות נגב וביטל את התוכנית שאיימה לגזול את עתודת הקרקע היחידה של שדות נגב הדרושה לה לצרכי הציבור שלה. כפי שקבע בית המשפט נתיבות פעלה ללא סמכות והגישה תוכנית בשטחים לא שלה, וגם הותמ"ל אישרה את התוכנית בחוסר סבירות ובניגוד לחוק, וניסתה, באופן לא ראוי, להכשיר בדיעבד את הפגם החמור של הגשת תוכנית ללא סמכות. שדות נגב מברכת ושמחה על הכרעתו החשובה של בית המשפט, שהדגיש כי קידום תוכניות במסלול זריז בותמ"ל לא יכול להיות מסלול עוקף לשינוי גבולות בוועדת הגבולות. מדובר בתקדים ארצי חשוב, שראוי שישמש נר לרגלי מוסדות התכנון בכלל והותמ"ל בפרט, על מנת למנוע עוולות כגון הניסיון כאן, לגזילת עתודת הקרקע היחידה של שדות נגב הדרושה לה לצורכי הציבור שלה".

עו״ד עמית יפרח, היועמ"ש ויו"ר אגף הקרקעות בתנועת המושבים מסר בתגובה: "אנו מברכים על החלטת בית המשפט ומקווים שתהווה סמן ימני מובהק כנגד המשך הותמ״ל במתכונתו הנוכחית, החלטת הותמ״ל בנוגע לאדמות המועצה האזורית שדות נגב מייצגת את כל תחלואי הותמ״ל, לקיחת קרקע של המועצה האזורית והמושב שנועדה לצרכיהם וללא תיאום התחשבות או הסכמות עם המועצה אלא באבחת החלטה תכנונית חסלנית לוקחת לטובת העיר השכנה, אנו נמשיך להיאבק לחדול את ההתרחבות העירונית ולהתמקד בהתחדשות העירונית, הפסיקה הזו הינה כרטיס אדום לותמ״ל בעת הזו, אנו כבר זמן רב קוראים לסיומו ככלי תכנוני על שטחי החקלאות והשטחים הפתוחים, ובטח כעת בממשלת מעבר דרישתנו לא לקדם תוכניות חדשות וגם לא תוכניות הנמצאות בקנה כמו כפר בילו וגני יוחנן".

מילכה כרמל, ראש תחום תכנון וקרקעות במרכז המועצות האזוריות מסרה: ״החלטת בית המשפט חשובה. הותמ"ל הינו חוק עוקף ועדות תכנון, כלי משפטי ותכנוני חריג והגיעה העת לסיים את הוראת השעה ואת פעילות הוועדה הדורסנית, שהיא בעלת סמכויות כמעט ללא מגבלות, לפני שייגרמו נזקים נוספים לערים ולמועצות אזוריות כאחד".

בותמ"ל בחרו שלא להגיב.

מעיריית נתיבות טרם נמסרה תגובה.