חיפה: אור ירוק מהעירייה לפרויקט הפינוי-בינוי של נקסט אורבן בנווה שאנן

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

פרויקט הפינוי-בינוי של חברת נקסט אורבן במתחם פייזר בחיפה עושה עוד צעד קדימה, עם קבלת האישור העקרוני לקידום התוכנית. במכתב ששיגר בראשית החודש מהנדס העיר חיפה, אדריכל אריאל וטרמן, לסמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, נכתב כי ניתן "אישור ראשוני לקידום תוכנית ההתחדשות עירונית במתחם, בכפוף לשינויים שידרשו להתאמתו לתכנון הכולל של השכונה". בהמשך המכתב צוין כי "ההצעה התכנונית תעודכן באופן שתותאם לראייה התכנונית הכוללנית שנמצאת בהכנה לשכונת נווה שאנן, למסמך מדיניות גובה הבנייה ולתוכנית המתאר חפ/2000".

במסגרת הפרויקט שעתיד לקום בשכונת נווה שאנן, וממוקם בפינת הרחובות ניסנבויים, פייזר ופרץ מרקיש, ייהרסו ארבעה בנייני רכבת ישנים שנבנו לפני שנות ה-80, הכוללים 104 דירות. במקומם, ייבנו ארבעה בניינים של 25 קומות לצד שני בניינים של 7-6 קומות הכוללים 440 דירות חדשות, בשילוב רצועות מסחר, תעסוקה, שטחים ירוקים ומבני ציבור.

"משמעות המסמך היא הבעת אמון בחזון שלנו", אומר יוסי כהן, מנכ"ל חברת נקסט אורבן. "מדובר במכתב רשמי שנותן לנו את הרוח הגבית להמשיך ולקדם את הפרויקט. המכתב הזה הוא תוצאה של דיונים ושיתוף פעולה של למעלה משנתיים מול המחלקה להתחדשות עירונית בראשות אורנה מור, במהלכם עברה התוכנית המקורית שורה של שינויים. כעת יש לנו אור ירוק להתחיל בהכנת מסמכי התב"ע לקראת הגשתם לוועדות השונות. כולנו מודעים לכך שהפרויקט רשם נקודת ציון משמעותית, אבל הדרך עוד ארוכה ועבודה רבה לפנינו". 

הפרויקט במתחם פייזר בחיפה. הותאם תוך כדי תנועה למדיניות העירונית הדמיה: Olin

לדברי מיכאל אלפר, סגן ומ"מ ראשת העיר חיפה, המכהן כיו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, "הפרויקט במתחם פייזר מביא לידי ביטוי את מהות ההתחדשות עירונית ותורם תרומה משמעותית לשדרוגה של נווה שאנן. במתחם מצויים מבנים בני עשרות שנים המתאימים יותר להיסטוריה ופחות לעידן הנוכחי. הפרויקט במתכונתו הקיימת טוב הרבה יותר מהתוכניות הראשוניות שהוגשו לנו, כשתוך כדי תנועה נערכו בו שינויים בכדי להתאימו למדיניות העירונית ולראייה הכוללת של השכונות בחיפה".

אלפר מוסיף כי "מדיניות ראשת העיר ד"ר עינת קליש-רותם והוועדה המקומית היא כי עתיד העיר חיפה טמון בהתחדשות עירונית בשכונות הקיימות - התחדשות שתייצר תוספת של אלפי יחידות דיור - ופחות בהקמת שכונות חדשות. העירייה משקיעה משאבים רבים בתכנון נכון לחידוש פניהן של שכונותיה הוותיקות, בדגש על עירוב שימושים ובנייה מרקמית בשכונות החוף - ובהן קרית אליעזר, קרית אליהו, נווה דוד, קרית חיים ומוקדים נוספים - תוך תכנון מיטבי שימתג מחדש את האזורים הללו ויביא להתחדשותה של חיפה".

"סביבה אורבנית ותוססת"

נווה שאנן היא משכונותיה הגדולות של חיפה, ומאכלסת עשרות אלפי תושבים. שורשיה נטועים עוד בשנות ה-20 של המאה הקודמת, כשבימים אלה מגבשת לה העירייה תוכנית אב המגדירה את אופי הבנייה בה ועיקרי ההתחדשות העירונית בתחומה. לדברי היזמים, הפרויקט במתחם פייזר יהווה מודל לפרויקטים עתידיים באזור.

לצד דירות חדישות עתיד לכלול מתחם פייזר המחודש גם רצועות מסחר בתחתית הבניינים, שטחי תעסוקה, מבני ציבור וכן גני נוי וגישה ישירה לפארק הנמצא בסמוך. "זו תהיה שכונה בתוך שכונה", קובע כהן. "היא תציע סביבה אורבנית ותוססת, עם בתי קפה, חנויות, שטחים פתוחים, ולא פחות חשוב - נוף 360 מעלות לים, למפרץ ולכרמל".

מתחם פייזר. "אפשרות לגור בחיפה ובמחירים שפויים"

עבור נקסט אורבן, במיזם מגולמת גם בשורה חברתית: "הקפדנו על תמהיל דירות מגוון, במטרה להעניק גם למשפחות צעירות את האפשרות לגור בחיפה, בדירות איכותיות ובמחירים שפויים", מרחיב כהן. "אנחנו רואים בפרויקט הזה הזדמנות לבנות קהילה איכותית שתחבר בין האוכלוסייה הוותיקה לאוכלוסייה החדשה שתגיע לכאן, מרחבי העיר ומישובים נוספים".

בינתיים, תשומת הלב לה זוכה נווה שאנן מתורגמת גם למחירי הדירות בשכונה – שמחד רשמו בשנים האחרונות עליות מרשימות, ומאידך הם עדיין אטרקטיביים ביחס לאזורים אחרים בעיר. על פי נתוני אתר מדל"ן, מחירה הממוצע של דירה בנווה שאנן היה באוקטובר האחרון כ-1.73 מיליון שקל, כפול מהמחיר עשור קודם לכן, כ-875 אלף שקל.

התלהבות מידבקת

למתחם פייזר הגיעה נקסט אורבן (NEXT URBAN), המתמחה בייזום מתחמי פינוי-בינוי, באמצע העשור, תקופה בה הסיכוי לקדם במקום פרויקט בהתחדשות עירונית לא נראה מזהיר במיוחד. "יזמים שפעלו במתחם הזה לפנינו כבר הרימו ידיים ובעלי הדירות היו על סף ייאוש", משחזר כהן. "ידענו שהמורכבות פה גדולה, אבל גם זיהינו פוטנציאל אדיר כי היצע הדירות בנווה שאנן רחוק מלהדביק את הביקוש. מעבר לזה, לא ייתכן שמתחם הכולל בניינים במצב קטסטרופלי, לא יעבור שינוי מקצה לקצה וימוגן כראוי בפני רעידות אדמה וטילים".

"הצעד הראשון שלנו היה לייצר דיאלוג מול בעלי הדירות", ממשיך כהן. "כשהצגנו את התוכנית, הם היו די סקפטיים, אבל הצלחנו לסחוף אותם בהתלהבות שלנו. זו הסיבה שגם ההסכמות מולם הושגו בפרק זמן קצר באופן יחסי, כשההסכם הסופי כולל נכון להיום חתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. שיתוף הפעולה הוא מצוין, מתבסס על שקיפות ואמון, וכולל גם מפגשים וכנסים על בסיס קבוע. נציגות הדיירים מעורבת באופן שוטף בפרויקט ויש לה חלק נכבד בהתקדמותו. עם השלמת העבודות, יזכו בעלי הדירות לדירה משודרגת, ברמת גימור גבוהה, הגדולה ב-25 מ"ר ביחס לדירתם הנוכחית, לתוספת מרפסת, חניה, ומחסן, וכן לכל הבטוחות הנהוגות בתחום".

יוסי כהן (בקצה השולחן, משמאל) במפגש עם בעלי הדירות. "נציגות הדיירים מעורבת באופן שוטף בפרויקט"

עו"ד אייל גונן, המייצג את בעלי הדירות ביחד עם עו"ד חגי אגוזי, מספר על התקדמות התהליך מכיוונם: "בעלי הדירות במתחם כבר שבעו עם השנים לא מעט אכזבות, וכדי לרתום אותם מחדש לפרויקט התחדשות עירונית נדרשה חברה יזמית שתדע להתנהל ברגישות וסבלנות. מצאנו בנקסט אורבן פרטנר ראוי, שיודע לכל אורך התהליך להביא בחשבון גם את נקודת המבט של בעלי הדירות. באשר למסמך של מהנדס העיר, הרי שמבחינת בעלי הדירות קבלת האישור העקרוני לפרויקט הוא בפירוש צעד משמעותי שרק מחזק את האופטימיות באשר למימושו".

הפרויקט במתחם פייזר – תעודת זהות

המיזם: פינוי-בינוי בשטח של 11 דונם, הכולל הריסת 4 בנייני רכבת ובהן 104 דירות ישנות, כשבמקומם יוקם קומפלקס יוקרתי ובו 4 בניינים בני 25 קומות בשילוב בנייה מרקמית של בניינים בני 7-6 קומות, ובסך הכל 440 דירות. לצד הבניינים החדשים ישלב המתחם גם רצועות מסחר ותעסוקה, מבני ציבור וריאות ירוקות.

התמהיל: דירות 5-3 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים

המיקום: שכונת נווה שאנן, מזרח חיפה 

האכלוס המשוער: 2026

החברה היזמית: נקסט אורבן

ב"כ היזם: עו"ד דקלה ברקוביץ' ממשרד אימבר שפרוט ושות'

ב"כ בעלי הדירות: עו"ד אייל גונן ועו"ד חגי אגוזי

אדריכל הפרויקט: דני בסנוסוף - שורץ בסנוסוף מתכנני ערים