מפרקים את החבילה? בן־משה בניסיון שני להשתלט על קניון TLV ב־360 מיליון שקל
אחרי שהזרימו אליו יותר מחצי מיליארד שקל מאז הקמתו, השותפים בקניון הכושל - רבוע כחול של בן משה (50%) וגינדי השקעות (50%) - קרובים להיפרדות; החובות לבנקים יופחתו משווי הקניון, בן משה ישלם למשפחת גינדי 180 מיליון שקל במזומן ואת היתרה בנטילת ערבויות והלוואות
אחרי שנתיים וחצי של עימותים ומחלוקות, קרובים השותפים בקניון Fasion TLV הכושל להיפרדות.
- גם מוטי בן משה תוקע מקל בגלגלים של נחום ביתן
- שוב נדחף ברגע האחרון: מוטי בן משה הגיש הצעה להחזקות אפריקה בכביש 6
- פוקס תבעה את קניון TLV ב-40 מיליון שקל: גבה דמי ניהול מופרזים
מוטי בן־משה מנהל מגעים לרכישת מחצית ממניות הקניון מידי בני משפחת גינדי. שווי הקניון בעסקה 1.62 מיליארד שקל — דומה לשווייו בהערכת השווי שפורסמה בדו"חות הרבעון השני של רבוע כחול נדל"ן. משווי זה יופחת החוב של הקניון לבנקים הפועלים ומזרחי־טפחות שעומד על 900 מיליון שקל, כך ששווייו נטו של הקניון יעמוד על 720 מיליון שקל ושווי חלקם (50%) של כל אחד מהשותפים עומד על 360 מיליון שקל.
מוטי בן משה צילום: אוראל כהן
לפי תנאי העסקה המתגבשת, בן־משה ישלם 180 מיליון שקל במזומן ואת היתרה באמצעות העברת ערבויות מגינדי לבן־משה, והעברת הלוואות שניטלו בהשקעות הקודמות.
קניון TLV מוחזק בשותפות בין רבוע כחול נדל"ן שבשליטת בן־משה וגינדי השקעות המשפחתית, שבשליטת גינדי קפיטל, המוחזקת בידי מנור גינדי, אורי לוי, אייל פרידמן וכפיר גינדי (25%) והאחים משה ויגאל גינדי (25%), הוריהם של האחים גינדי בני הדור השני שחלקם מחזיק בחברה אחרת גינדי אחזקות. בעלי הקניון הזרימו אליו מאז הוקם הזרמות משמעותיות, בהתאם לדרישת הבנקים, שהגיעו ליותר מחצי מיליארד שקל.
קניון TLV בתל אביב צילום: נעה קסלר
בין בן־משה לאחים גינדי שררה מערכת יחסים עכורה ורוויית מחלוקות. ביולי 2017 רכשה רבוע כחול נדל"ן 42 מיליון שקל מסדרה ד' של חברת גינדי השקעות בעסקה מחוץ לבורסה, וחשפה זאת כעבור שבועיים בדוחותיה הכספיים. אגרות החוב נמחקו בינתיים מהמסחר לאחר שהגינדים פדו אותם בעזרת הלוואה שנטלו בריבית של 11%־12%, ולאחר הזרמה של האחים משה ויגאל של כ־100 מיליון שקל לחברה הפרטית גינדי השקעות.
ילדיו של משה גינדי, מנור וכפיר ואחיותיהם, שבעליהן אורי לוי מכהן כיו"ר הדירקטוריון ומנכ"ל משותף בגינדי השקעות, ואייל פרידן מכהן כדירקטור ומנכ"ל משותף בחברה — התמודדו באותם ימים עם שמועות שקניון TLV הוא כישלון. בהמשך החל סוג של מאבק שליטה על הקניון בינם לבין רבוע כחול ובן־משה.
מימין: כפיר גינדי, מנור גינדי ואורי לוי. מחלוקות על אופן הניהול צילום: טל שחר
מדובר בקניון אופנה במרכז תל אביב, שצבר הפסדים כבדים מאז נפתח, 190 מיליון שקל נכון לסוף הרבעון השני של 2019. באמצע 2018 ניסו בני משפחת גינדי ללא הצלחה למכור ב־160 מיליון שקל את פרויקט מגדלי TLV למיליארדר השווייצרי אברהם בן דוד אוחיון הפסדי הקניון הובילו את הבנקים המממנים, הפועלים ומזרחי־טפחות, לדרוש מהשותפות בפרויקט להכניס את היד עמוק לכיס ולהזרים כספים.
דרישת הבנקים העמיקה את הסכסוך בין בן־משה והגינדים שאף הגיע לבית המשפט בדרישה של הגינדים למנות בורר בסכסוך. בסופו של דבר הגיעו הצדדים להסכמות מול הבנקים על פרעון של 200 מיליון שקל מהחוב ובתמורה ויתרו הבנקים על סעיף עמידה באמות מידה פיננסיות. הפירעון של 200 מיליון השקלים נעשה מכספי פרוייקט המגורים הצמוד לקניון ותשלומים עתידיים.
משפחת גינדי חייבת כ־60 מיליון שקל לשותפה רבוע נדל"ן בעבור מימון עודף שהעניקה רבוע בהקמת הקניון בהלוואות בעלים. בנוסף יטול בן־משה ערבויות שהעניקו הגינדים לגורמים שונים. בחוגדשים האחרונים התנהל מו"מ שקט בין הצדדים והוא קרוב כאמור להסתיים בהצלחה, כשבני המשפחה מוותרים על האחזקה. הפערים בין הצדדים היו גם סביב אופי ניהול הקניון, כשכל צד ביקש לנהל אותו בצורה אחרת. מי שאמון על פי הסכם המייסדים על הניהול הם האחים כפיר ומנור גינדי ואלה לא היו מוכנים לקבל חלק מההצעות של בן־משה לשינוי.
הקניון רשם כאמור הפסדים כבדים שהביאו להפחתות רצופות בשוויו. הוא הפסיד במחצית הראשונה של 2019 סכום של 22 מיליון שקל, בהמשך להפסד של 110 מיליון שקל ב–2018. ההפסדים שחקו את הונה העצמי של חברת הקניון ל–98 מיליון שקל בלבד, בהשוואה ל–157 מיליון שקל בסוף יוני 2018. מחצית הראשונה של 2019, שוויו של קניון TLV הופחת ב–30 מיליון שקל, בהתאם להערכת שווי עדכנית שביצעה בסוף יוני חברת גרינברג אולפינר ושות'. לאחר ההפחתה, שווי הקניון ירד לכ־1.62 מיליארד שקל, לעומת כ־1.76 מיליארד שקל בסוף 2017 — כלומר, הפחתה של כמעט 150 מיליון שקל בתוך כשנה וחצי. שווי הקניון בהערכה המעודכנת הושפע לשלילה מהקטנת דמי השכירות הממוצעים בשל תחלופת שוכרים וכניסת שוכרים חדשים.
נכון לסוף יוני, דמי השכירות למ"ר בקניון המשיכו לרדת והיו 230 שקל בממוצע, לעומת 306 שקל בסוף יוני 2019. מאידך, הערכת השווי הביאה לידי ביטוי את הגידול בשיעורי התפוסה בשטחים המסחריים — 87% בסוף יוני 2019, לעומת 80% בסוף יוני 2018. שיעור התפסוה בקניון עומד היום על 97% ונראה כי מגמת ההידרדרות נבלמה מעט.
חברת הקניון רשמה גידול בהכנסות במחצית הראשונה של השנה ל־47 מיליון שקל, בהשוואה ל־46 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב־2018. הגידול בהכנסות קוזז בירידה בשווי ההוגן כאמור, שהעבירה את חברת הקניון להפסד תפעולי של כ־3 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2019, בהשוואה להפסד תפעולי של 58 מיליון שקל במחצית המקבילה ב־2018. הוצאות מימון כבדות של כ־29 מיליון שקל, שמקורן בהלוואות הבנקאיות ובהלוואות מבעלי השליטה, העבירו את הקניון להפסד עמוק של 32 מיליון שקל לפני מס ־ ביחס להפסד של 87 מיליון שקל לפני מס בחציון המקביל ב־2018.
ברבעון השני של 2019 חל שיפור מסוים בתוצאות הקניון, בעקבות המהלכים לשינוי תמהיל השוכרים. ההכנסות בניכוי הוצאות התפעול (NOI) הסתכמו ב־17.8 מיליון שקל, ומגלמות קצב שנתי של 71 מיליון שקל, שיפםור של 15% ביחס ל־2018. דמי השכירות הממוצעים עלו ל־254 שקל למ"ר ברבעון השני של השנה לעומת 206 שקל למ"ר ברבעון הראשון.
לפי הדו"חות, הזרמות הבעלים לקניון TLV מסתכמות בכ־335 מיליון שקל. פרט להלוואות, בעלי קניון TLV ביצעו כבר הזרמות הוניות של 63 מיליון שקל, וכן הונפקו להם שטרי הון בסכום של כ־125 מיליון שקל. כלומר, סך ההשקעות של בעלי המניות, כהלוואות או כהזרמות הוניות, הסתכמו מאז תחילת הפרויקט ב־523 מיליון שקל. בחברת הניהול של הקניון פועלים להמשך מגמת השיפור באמצעות ניצול המתקנים הסמוכים לקניון כמוקדי משיכה נוספים ואופטימיזציה של שטחי הקניון תוך הגדלת שטחים מושכרים על שטחים קיימים.
