מנכ"ל רום כנרת אילן ששון: "פקיעת התמ"א ב-2022 - סכנה להתחדשות העירונית"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה אתמול (ג') על הארכת תוקפה של התוכנית לחיזוק ומיגון מבנים (תמ"א 38) בשלוש שנים, עד לאוקטובר 2022. המועצה עתידה אף לאשר מתווה חלופי לתמ"א 38, שיכלול הוראות מעבר עבור פרויקטים קיימים של תמ"א 38, עד שתיכנס לתוקפה התוכנית הכללית החדשה.

על פי המתווה שאושר, על בקשות להיתר בנייה שיוגשו לוועדות המקומיות עד לאוקטובר 2022 ימשיכו לחול הוראות תמ"א 38, ולאחריהן יחול מעבר הדרגתי לתוכנית החדשה. כחלק מהוראות המעבר, יקודם תיקון חקיקה המאפשר לוועדות המקומיות לאשר תוכנית מפורטת להריסה ובנייה מחדש עבור מבנים שניתן להם היתר בנייה לפני שנת 1980.

בבסיס עקרונות המתווה החדש תינתן עדיפות לחידושם של מתחמים שלמים על פני מיזמי בנייה בודדים, לצד מתן סמכויות נרחבות יותר בידי ראשי הערים לאישור תוכניות ההתחדשות העירונית בשטחם. כפועל יוצא, יורחבו סמכויות הוועדות המקומיות כך שיוכלו לאשר בתוכניות ההתחדשות העירונית עירוב שימושים מסחריים וציבוריים על פי ההיקף שייקבע בחוק, לצד שיקול הדעת באשר לאופן חלוקת השימושים, הרחבת דרכים ושטחי ציבור וכן איחוד מגרשים – דברים אשר לא היה בכוחן לקבוע עד כה, לפי הוראות התמ"א.

זאב בילסקי (מימין) ודלית זילבר. הסאגה סביב המשך דרכה של תמ"א 38 הסתיימה באופן רשמי צילומים: אוראל כהן, ניב קנטור

ראש מטה הדיור הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, זאב בילסקי, אמר בתום הישיבה כי "אני מברך על הארכת תמ"א 38 לשלוש שנים. מעבר לכך שזוהי תוכנית מצילת חיים המביאה לחיזוק מבנים והוספת ממ"דים שימנעו אסונות במקרי חירום, מוטלת עלינו האחריות לייצר ודאות בשוק הדיור ולהכניס שינויים באופן שהשוק יוכל לעמוד בהם. תקופת המעבר תאפשר חקיקה ושינויים נדרשים כדי לייצר תשתית לפרויקטים של התחדשות עירונית באופן רחב בכלל הארץ ובדגש על הפריפריה".

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, הוסיפה: "תמ"א 38 היא תוכנית שאיבדה כיוון ולכן היא מסתיימת. אנחנו שמחים ששינינו את השיח הציבורי, לכיוון של תכנון ראוי ואיכותי שמסתכל בצורה כוללת על המרחב מחד, ושמירת חיי אדם בפריפריה מאידך".

במרכז השלטון המקומי הזדרזו גם כן לברך על ההחלטה והודיעו כי "ייערכו לגיבוש תוכנית פעולה להסכמי גג להתחדשות עירונית בפריפריה. רק כך תובטח התחדשות עירונית אמיתית וחיזוק מבנים לערי ישראל".

עתיד הערים

עו"ד אילן ששון, מנכ"ל חברת רום כנרת השקעות ונכסים, מסכים כי התוכנית הקיימת דורשת תיקונים, אך סבור כי מכאן ועד גניזתה המרחק גדול: "הרעיון המרכזי בתמ"א 38 הוא לחזק את הבניינים הישנים, להוסיף ממ"דים ומרפסות, ובתמורה לקבל אפשרות לבנות על הגג עוד קומות ועוד דירות, ולממן ממכירתן את שיפוץ הבניין", הוא מסביר. "אלה דברים שבלעדיהם אין עתיד לערים בישראל.

"עם זאת, הלכה למעשה התוכנית לא ישימה בחלקים ניכרים ברחבי הערים, ומתמקדת באזור מצומצם בעוד שאר האזורים נותרים מוזנחים. יש גם הרבה בניינים שמעבר לחוסר הכדאיות הכלכלית נוצרו בהן בעיות אחרות שמנעו את קידומה של התמ"א, כגון דרישות מוגזמות מצד בעלי דירות ובעיות תשתית.

"מצד שני, אני מבין שראשי ערים רבים סולדים מהפתרון של פינוי-בינוי שכן מדובר בתוספת משמעותית של תושבים, וחלק מהרשויות לא ערוכות לקלוט אותם. אלא שכך, הקושי בקידום התמ"א מחד וההתנגדות של ראשי ערים רבים לפינוי-בינוי שישנה את פני הערים והרכבן, השאיר בניינים רבים יתומים, ללא סיכוי אמיתי לשיפוץ והתחדשות. לכן, בשורה התחתונה, יש לדעתי לשמור על גמישות תכנונית, ובמקומות שבהם צירוף בניינים מהווה מכשול לפרויקט, יש לאפשר ביצוע נקודתי של פרויקטים הכוללים מבנה בודד". 

פרויקט תמ"א 38. המתווה החדש יחזק את הרשויות המקומיות צילום: אוראל כהן

התחדשות ניידת

לאור בעיית "הכדאיות הכלכלית" בחלק ביישובי הארץ ובחלק מיישובי הפריפריה החברתית (גם במרכז הארץ), ברום כנרת פועלים באופן שמאפשר להם להגשים פרויקטים גם בקרב אוכלוסיות מעוטות יכולת. כך למשל בבת ים, פועלת החברה בדרך של ניוד זכויות: במקום לבנות את הקומות הנוספות עם הדירות החדשות על גגות הבניינים בשכונות הקשות שבהן היא מבצעת חיזוק לבניינים הישנים, היא בונה אותן בשכונה אחרת בעיר, "חזקה" יותר כלכלית, במגרש שגם כך החברה היזמית בונה בו.

לדברי ששון, "אופן הפעולה הזאת מאפשר ליזמים להגיע למקומות שאיש לא רצה להתקרב אליהם. הוא נותן גם לאוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך להצטרף ל'חגיגת התמ"א', להגדיל את דירותיהם ולשדרג משמעותית את איכות החיים. זהו סטארט-אפ אמיתי לקידום האוכלוסיות החלשות במרכזי הערים".