עו"ד גל חלפון: "חידוש השכונות הישנות בנתניה – רק בחיזוק ותוספות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בזמן שערים במרכז הארץ מנסות לבלום את היקפי ההתחדשות העירונית בשטחן מחשש לעומס על התשתיות, בנתניה הדברים מתפתחים אחרת. בירת השרון עוברת בשנים האחרונות תנופה של ממש בבנייה לגובה, אשר צפויה לשנות את קו הרקיע שלה ללא הכר.

תוכנית המתאר לנתניה נת/2035, שאושרה ב-2017, עתידה להגדיל את אוכלוסיית העיר בכ-70% ל-350 אלף תושבים. כדי לענות על הגידול באוכלוסייה, מספר יחידות הדיור בעיר עתיד לצמוח על פי התוכנית לכ-110 אלף, עם תוספת של כ-35 אלף יחידות דיור חדשות, הגדלה של כמעט פי שניים באחוזי הבנייה, הכפלת שטחי התעסוקה ל-8 מיליון מ"ר והגדלת השטחים המיועדים למוסדות ציבור ל-2,800 דונם. 

בתוך כך, בשנים האחרונות נקטה העירייה בשורת צעדים לצורך עמידה ביעד: ב-2016 חתמה על הסכם גג בהיקף של כ-800 מיליון שקל עם רשות מקרקעי ישראל ומשרדי האוצר והבינוי והשיכון להקמת 12 אלף יחידות דיור, ובמאי השנה הוקמה מינהלת להתחדשות עירונית בעיר, אשר החלה חודש לאחר הקמתה לקדם מיזמי פינוי-בינוי בהיקפים גדולים אשר עתידים להוסיף לעיר כ-15 אלף יחידות דיור. מתחמים אלה יתרכזו במרכז העיר ובשכונות רמת הרצל, אנדריוס, שכונת סלע, שיכון הרומנים, קרית נורדאו ואזורים. 

נתניה. המגדלים מהווים רבע מכלל הבנייה החדשה צילום: נמרוד גליקמן

רואים רחוק רואים צפוף

מבין ערי הארץ, נתניה מדורגת במקום הרביעי בבנייה במגדלים, כאשר רבי הקומות מהווים 26% מכלל הבנייה בעיר, לפי נתוני הלמ"ס. עם זאת, ישנן בעיר שכונות ותיקות המאופיינות בצפיפות אוכלוסין רבה ובמרקם עירוני שאינו מאפשר בנייה לגובה.

"יש אזורים שפחות מתאפשר לבצע בהם פינוי-בינוי מאחר שיש פחות קרקעות ריקות לבנייה חדשה", אומר עו"ד גל חלפון, מנכ"ל חברת אינטר סיטי נדל"ן הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית בעיר. "אלה אזורים יותר צפופים, אזורים שגם כלכלית וגם אסטרטגית לא שווה לעשות בהם פינוי-בינוי. אופי הבנייה הוא של מגרשים קטנים בבנייה רוויה, ואי-אפשר לבנות בהם רבי קומות. הדרך המיטבית לחדש אותם היא בתמ"א 38/1 במתווה של חיזוק ותוספות. מדובר על אזורים שגם אם יגיע אליהם הפינוי-בינוי, זה יקרה רק בעוד 20 שנה".

על פי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, ברבעון השני של 2019 חל גידול בולט במספר הרכישות של דירות בשוק החופשי, בנתניה עם 2,446 עסקות. הגידול בעיר עמד על 13.6% לעומת הרבעון המקביל ב-2018, בעיקר הודות לריבוי רוכשי דירה ראשונה. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזור נתניה נרשם גידול חד ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, בשיעור של 19%.

רבים מרוכשי הדירות שחלפון נתקל בהם הם אכן רוכשי דירה ראשונה. לדבריו, חלק לא מבוטל מזה נזקף לזכות חידוש השכונות הישנות: "ישנה חשיבות גבוהה לשמירה גם על בנייה נמוכה לצד רבי הקומות. זו גם פונקציה של מחיר – במגדלים המחירים גבוהים יותר, בעוד בבניינים שבהם מתבצע חיזוק, המחירים יותר עממיים ומתאימים לזוגות צעירים".

הפרויקט של אינטר סיטי נדל"ן ברחוב שרייבר 11

הקמתה של המינהלת להתחדשות עירונית בנתניה היוותה צעד משמעותי נוסף בקידום העיר לקראת יעדי צמיחת האוכלוסייה והדיור שהציבה, והדבר בא לידי ביטוי בעבודה מול היזמים הפועלים בעיר. "אנחנו עובדים מול המינהלת ורואים בהקמתה פעולה שמאוד תומכת ומקדמת את תחום ההתחדשות העירונית", אומר חלפון. "אנו זוכים לשיתוף פעולה מלא המסייע לעבור הרבה מכשולים שלפני כן היה קשה לצלוח. היום הליכי התכנון יותר קלים ופשוטים, יש יותר הבנה של הנושא מבעבר, וזה גם מקל על האדריכלים והיועצים שיש מי שדוחף מיזמים קדימה".

לראייתו, ככל שיתרבו מיזמי התחדשות עירונית בעיר, בכל מתווה שהוא – הרי זה מבורך: "נתניה צועדת בכיוון חיובי בתחום ההתחדשות העירונית. לראייה, פרויקטים רבים בפינוי-בינוי של מתחמים שלמים כבר יצאו לפועל. יש לכך השפעה אדירה על תושבים שמסתובבים בנתניה באזורים בהם החלו להתבצע מיזמים, ורואים שהוקצו מתחמים, נהרסו בניינים והבנייה החלה. 

"זה נותן תחושה של ביטחון גם לדיירים במתחמים אחרים – הם רואים שפרויקטים יכולים לצאת לפועל ולהתממש בעיר. כעורך דין, אני מלווה בין היתר בעלי נכסים בנתניה, ויכול להעיד שבעבר הם יותר חששו מפרויקטים כאלה. כיום בעלי דירות חשים ביטחון רב יותר לקדם את חידוש הבניינים".

ביטולה של תמ"א 38 באוקטובר 2022 לא מובן לחלפון: "בעיני זו החלטה גרועה. אם לא תתקבל החלטה אחרת או מודל שיתמוך ויהיה דומה ככל האפשר לתמ"א 38 – תהיה פה בעיה. לא מתקבל על הדעת למנוע מבניינים מסוימים להתחזק מבחינת תוספת ממ"דים, חדרי ביטחון ורעידות אדמה, כמו גם לשלול מאנשים את האפשרות לחדש את בניין המגורים שלהם".

גל חלפון. "קיבלנו הצעות רבות לפרויקטים מחוץ לנתניה – וסירבנו" צילום: אינטר סיטי נדל"ן

מגרש ביתי

חלפון מאמין כי השינוי שחל בעיר בשנים האחרונות הוא רק ההתחלה, וכי השיא שלה עוד לפניה. "בשנים האחרונות יש הרבה מה לעשות בנתניה גם מבחינת תעסוקה, גם בתחום הבילוי וגם בנושא התרבות. היום בנתניה יש חוף ים מאוד יפה, טיילת חדשה, אזורי בילוי, אזור תעשייה משגשג. העיר מושכת אליה אנשים שפעם לא היו מתקרבים אליה, בין אם מערים אחרות בשרון או מתל אביב, בה מחירי הדירות גבוהים פי שניים".

אמונתו של חלפון בעיר מתבטאת גם בתחומי פעילותה של אינטר סיטי נדל"ן – נתניה בלבד. "אני מעדיף לעבוד במגרש הביתי שלי", מסביר חלפון את דבקותו בעיר. "קיבלנו הרבה הצעות לפרויקטים מחוץ לנתניה וסירבנו כי אנו מאוד מאמינים בעיר ובקהל רוכשי הדירות כאן. מלבד זאת אני מתחבר גם לתושבים וגם למערכת התכנון. חשוב לנו לקחת חלק פעיל בקידום העיר".

אחת הדרכים הנוספות בהן תורמת החברה לעיר היא בהיותה ספונסרית של קבוצת הכדורגל שלה, מכבי נתניה. "שלושה מתוך ארבעת השותפים של אינטר סיטי הם תושבי העיר, כולל אותי. גדלנו פה, העיר הזאת בדמנו ואנחנו מחוברים אליה. באופן אישי, לא הייתי בוחר לגור מחוצה לה".