ארה"ב: חברת המחסנים הגדולה בעולם תרכוש את המתחרה

פרולוגיס, חברת המחסנים הגדולה בעולם, תרכוש את המתחרה ליברטי פרופרטי טראסט בעסקה בשווי 12.6 מיליארד דולר המשקפת את הביקושים החזקים לנכסים מסוג זה בעידן הסחר המקוון.

מנכ"ל פרולוגיס, חמיד מוקאדם, אמר בראיון כי הרכישה תחזק את נוכחות החברה בשווקים חשובים בארה"ב, ובהם פנסילבניה, יוסטון ואורלנדו, בתקופה שבה שטחי אחסון איכותיים הפכו למצרך נדיר מאי־פעם. "אנחנו בהחלט מאמינים כי ההיצע של נדל"ן תעשייתי איכותי הוא מוגבל", אמר. "איתור קרקע לשימוש מסחרי, במיוחד סמוך לאזורים עירוניים גדולים, זו משימה שהופכת קשה מיום ליום".

עסקת המכירה, שהיא עסקת מניות, כוללת גם נתח מסוים של חוב ואושרה על ידי הדירקטוריונים של שתי החברות. פרולוגיס מתכננת למכור בעתיד נכסי משרדים ומחסנים בשווי כ־3.5 מיליארד דולר שאותם היא כבר אינה מחשיבה כאסטרטגיים. במקביל היא צופה חיסכון של 120 מיליון דולר בעלויות תפעול.

העסקה מגיעה בתקופה שבה מחסנים תעשייתיים - בעבר פלח שוק זניח במגזר הנדל"ן - הפכו לאחת ההשקעות החמות בשוק, זאת ברקע התחזקות המסחר המקוון. עם העלייה בדרישת הצרכנים לשליחויות מהירות יותר עבור מגוון גדל והולך של מוצרים, הפכו מחסנים חדישים הממוקדמים ליד מרכזים גדולים לנכס חיוני עבור קמעונאיות ענק כמו אמזון, טארגט ורבות אחרות.

המחסנים הללו חיוניים לא רק עבור ה"מייל האחרון" של הטיפול במשלוחים, כי אם גם למיון היקפים עצומים של מוצרים שמוחזרים על ידי לקוחות שביצעו את קניותיהם בחנויות מקוונות.

"העלייה בשווי המחסנים החדישים משקפת את הירידה בשווי של לוקיישנים קמעונאיים", כך לפי אריק גורדון, פרופסור למנהל עסקים באוניברסיטת מישיגן. "במצב של משבר, מחסנים מודרניים עם מיקום טוב צפויים לרשום ביצועים טובים יותר מרוב סוגי הנדל"ן", ציין.

בחודש יוני רכשה קרן הפרייווט אקוויטי בלקסטון את תיק הנכסים האמריקאי של GLP, ב־18.7 מיליארד דולר (ראו מסגרת). קן קפלן, מבכירי הקרן, הגדיר אז את תחום הלוגיסטיקה כ"תחום ההשקעות הגלובלי בעל הביצועים החזקים ביותר כיום".

למרות אי־הוודאות הכלכלית, פרולוגיס שדרגה ל־7% את תחזיות העלייה בשכירות בנכסיה. העסקה לרכישת ליברטי מגיעה חודשים ספורים לאחר שרכשה את חברת הנדל"ן IPT, ב־4 מיליארד דולר. זאת נוסף על רכישות במגזר ב־2015 וב־2018. כיום, בבעלותה 74 מיליון מ"ר של מחסנים ברחבי העולם.

על פי מוקאדם, ההאטה בצמיחה הכלכלית עשויה בסופו של דבר להשפיע גם על עסקי המחסנים. בה בעת, להשקפתו המגזר שורד היטב את מלחמת הסחר בין ארה"ב לסין, שכן חברות החוששות מהעתיד לבוא, אוגרות מלאים. "במצב של אי־ודאות, אנשים צריכים לצבור מלאים גדולים יותר", הוא מסכם. 

רוב המחסנים בארה"ב לא מתאימים למסחר מקוון

רוב שטחי האחסון בארה"ב מיושנים ולא מצוידים בהתאם לצרכים שפעילות המסחר המקוון דורשת. כך עולה מדו"ח של חברת הנדל"ן המסחרי CBRE שפורסם ב־2018 ונתוניו הובאו בלוגיסטיקס מנג'מנט.

אף שבעשור האחרון נבנו בארה"ב מחסנים הנפרסים על שטח של כמעט 93 מיליון מ"ר, הם מהווים רק 11% ממלאי המחסנים במדינה ששטחם הכולל עומד על 854.4 מיליון מ"ר. 11% משטחי האחסון הם בני יותר מ־50 שנה וגובהם אינו עולה על 6 מטרים. זהו גובה נמוך משמעותית מדרישות השוכרים. בהתאם, מרבית מבני האחסון שהוקמו לאחר 2008 גבוהים פי שלושה מהישנים.

עוד מצא הדו"ח, כי למרבית המחסנים שנבנו לפני אמצע שנות האלפיים מגבלות שיעכבו את השמשתם כמרכזי הפצה של מסחר מקוון. אלה כוללות בעיקר תקרות נמוכות, ריבוי מפלסים ומקומות עגינה בלתי מתאימים.

לדברי אדם מולן, בכיר ב־CBRE, אף שאפשר להגביה גגות, להרחיב תחנות עגינה ולבצע את יתר ההתאמות, רוב הסיכויים שמהלכים כאלה ישתלמו כלכלית רק במרכזים הנמצאים במיקומים אסטרטגיים. כלומר כאלה שיכולים לקצר משמעותית את זמן השילוח ללקוחות.

שירות כלכליסט