חוזרים ארצה: שוק הנדל"ן מתחמם – ואיתו המשקיעים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

האם המשקיעים חוזרים לשוק הנדל"ן? אחרי שנים שבהן הצליחה הממשלה להצר את צעדיהם בשוק המקומי – בין היתר באמצעות העלאת מס הרכישה, הטלת מגבלות על הבנקים נותני המשכנתאות והניסיון להחיל מס על בעלי דירות מרובות – נראה כי בתקופה האחרונה משהו השתנה.

על המגמה החדשה מצביעים רבים מהגורמים הפעילים בשוק הנדל"ן ובראשם גורמי המימון, הן הבנקאיים והן הפרטיים. אמנם אין עוד נתונים סטטיסטיים שיאששו את השינוי באופן מספרי – אלה מתקבלים מטבע הדברים בדיעבד, בחלוף כמה חודשים – אך בשטח ההתעניינות המחודשת של המשקיעים בשוק בהחלט מורגשת.

בשנתיים האחרונות השוק כולו היה במצב של המתנה יחסית, עם ירידה במספר הכולל של עסקות המכר, בין היתר בשל בחירתם של רבים לשבת על הגדר ולראות מה תניב ההתערבות חסרת התקדים של הממשלה בשוק הדיור, בראש ובראשונה באמצעות תוכנית מחיר למשתכן.

העובדה שהתוכנית לא הצליחה להביא לירידת מחירים – בטח שלא משמעותית ולאורך זמן – גרמה לחזרה של רוכשי הדירות לשוק – הן של משפרי דיור והן של רוכשי דירה ראשונה. סקירה של ענף הנדל"ן למגורים של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, שפורסמה בספטמבר, לימדה על זינוק של 15% במכירת דירות ברבעון השני של 2019 בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד – עם 26 אלף דירות שנמכרו. בניכוי עסקות מחיר למשתכן, מדובר בגידול של 9% בפעילות בשוק.

על פי הנתונים, גידול בולט במספר העסקות בשוק החופשי, של 13%-16%, נרשים באזורי המרכז, נתניה ורחובות. במרכז וברחובות היו אלה בעיקר רכישות משפרי הדיור שהביאו לגידול במספר העסקות, בעוד באזור נתניה היו אלה בעיקר רוכשי הדירה הראשונה.

שר האוצר, משה כחלון. "שום שר אוצר לא ממשיך את מדיניות קודמו" צילום: שאול גולן

מכל מקום, המשקיעים לא איחרו להבחין בהתחממות השוק, ונראה כי קפצו בחזרה על העגלה. "בשנה האחרונה אנחנו עדים לעליית מחירים של 1.3% בשוק הדירות, כשהדבר נובע בראש ובראשונה מהעובדה שיש עודף קונים על היצע", קובע אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו המעמידה אשראי ליזמי נדל"ן וקבוצות רכישה. לדבריו, "זה לא שמס הרכישה הגבוה כבר לא מפריע למשקיעים, אבל באקלים שבו מחירי הדירות עולים בהדרגה ומנגד התחלות הבנייה נמצאות בשפל – ברור למה השוק בישראל שוב קורץ להם".

דויטש מציין דבר נוסף שמדרבן את המשקיעים להשאיר את הכסף בארץ: "היום כבר ברור שמחיר למשתכן לא תמשיך לעוד 'קדנציה': כחלון לא ימשיך אותה כי כבר הוכח שהיא לא מביאה פתרון לעליות המחירים – אפילו הלמ"ס מטה את הנתונים על אודות התחלות הבנייה, כפי שראינו השבוע – ובעיקר מביאה לבנייה מסיבית בפריפריה, במקומות שאיש לא רוצה לגור בהם; ושום שר אוצר אחר לא ימשיך תוכנית כל כך משמעותית שהוביל קודמו. תוסיף לכך שאין ממשלה מתפקדת כיום בישראל, כך שאין סיכוי לשום תוכנית או התערבות עמוקה אחרת של המדינה בשוק בעתיד הקרוב – ותבין למה משקיעים רבים מוצאים שזה הזמן שלהם להיכנס".

ההאטה הכללית במשק לא צפויה לפי דויטש להתבטא בפעילות המשקיעים, משום ש"אנשים שמשקיעים בשוק הדיור הם כאלה שיש להם כסף". לדבריו, לאור העליות בשוקי האג"ח בארץ ובעולם, אין כיום אלטרנטיבות השקעה ראויות: "אג"ח של מדינת ישראל תספק היום למשקיע תשואה אפסית. אמנם גם דירה במרכז הארץ לא תביא לתשואות של מעל ל-3%, אבל זה עדיין יותר טוב מהשקעה באג"חים.

"ריבית בנק ישראל נמוכה כיום, ולפי ההערכות היא תמשיך לרדת לאור ההאטה בכלכלה העולמית וגם בישראל. לכן, נראה כבר בקרוב תשואה שלילית על אגרות חוב מקומיות, מה שיעלה עוד יותר את האטרקטיביות של רכישת דירה לצורך השכרתה כאפיק השקעה".

מנכ"ל קרן אקספו, אבי דויטש. "היזמים המתוחכמים מחפשים לבנות" צילום: שלומי יוסף

חוזרים למסלול

קרן אקספו בניהולו של דויטש, כמו שאר הגופים המממנים קבוצות רכישה, נפגעו באחרונה מההגבלות שהטיל על הפעילים בתחום הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי. בין אלה נכללו קריטריונים צרים ומחמירים באשר להגדרתן של קבוצות רכישה ככאלה. עם זאת, בהיותה של הקרן גוף המממן גם פרויקטים של יזמי נדל"ן יחידים, אובליגו-ביטחונות וכדומה, החזרה המסתמנת של המשקיעים לשוק מגבירה את הביקוש גם בתחום המימון להשקעות שהיא מתמחה בו.

לדברי דויטש, "קשה אמנם לבנות היום, כבר אין זכויות בנייה רבות ש'ממתינות' ליזמים, אבל המתוחכמים שבהם מנסים בכל דרך כן לבנות כי הם מבינים שהערך של הנדל"ן צפוי לעלות בשנים הקרובות. כיום אנחנו רואים בעיקר עסקות 'מתוחכמות'. זה כבר לא יזם שקונה קרקע ובונה עליה. היום זה יותר עסקות קומבינציה עם בעלי קרקע היסטוריים, מיזמי התחדשות עירונית ופינוי-בינוי. עסקות כאלה, רק גופי מימון מקצועיים ועתירי ניסיון יודעים ומסוגלים ללוות".

לסיום מזכיר דויטש כי גם לממשלה הבאה, לכשתקום, לא תיוותר ברירה אלא לתת "פוש" לשוק הנדל"ן – ולהחזיר את המשקיעים: "הגירעון הממשלתי גדול מאוד היום, ומגיע לכ-25 מיליארד שקל. צריך לכסות אותו על ידי העלאת מסים. איך משיגים יותר מס? – מפחיתים מגבלות על משקיעים וגורמים להם לבצע יותר רכישות – ולשלם על כך יותר מס. גם במשרד האוצר מבינים היום שחלק ניכר מהגירעון נגרם מההאטה בפעילות של המשקיעים".