עיריית תל אביב עלולה לשלם מיליארדים בעקבות חוות דעת חדשה על תוכנית השימור

תוכנית השימור של עיריית תל אביב עלולה לעלות לה ביוקר. כך עולה מחוות דעת מומחה שמונה על ידי ועדת הערר המחוזית, לבירור סוגיית היקף הפגיעה הכספית בבעלי הנכסים במרכז ההיסטורי של העיר ("העיר הלבנה"), עליהם הוטלו במסגרת התוכנית הגבלות מחמירות. זאת בעקבות מאות תביעות פיצויים שהגישו בעלי הנכסים נגד העירייה, בהיקף מצטבר של מיליארדי שקלים.

חוות הדעת שהוגשה אתמול קובעת כי עלויות שיפוץ בניין המיועד לשימור גבוהות מהסכום שהעריכה העירייה כשאישרה את התוכנית. המשמעות: העירייה חשופה לתשלום פיצויים גבוה במיוחד, ולהכנסות נמוכות יותר מהיטלי השבחה.

בסוף 2011 הוגשו למעלה מ-350 תביעות לפיצויים בשווי כולל של למעלה מ-2.5 מיליארד שקל, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, בגין תוכנית השימור העירונית. התוכנית אושרה בשנת 2008, וכללה רשימה של למעלה מ-1,000 בניינים המיועדים לשימור, כאשר 200 מהם לשימור מחמיר.

בנין באוהאוס בתל אביב המיועד לשימור צילום: בלומברג

על פי חוק התכנון והבנייה, לרשות בעלי נכסים הרואים עצמם נפגעים מהתוכנית, עמדו שלוש שנים להגשת תביעות פיצויים, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במסגרתן יידרשו להוכיח כי התוכנית הביאה לירידת ערך נכסיהם ולדרוש פיצוי מהוועדה בהתאם. הוועדה המקומית דחתה כצפוי את כל התביעות ואלה הועברו להכרעת ועדת הערר המחוזית בראשות בנימין זלמנוביץ.

בסלע המחלוקת, טענת בעלי נכסים המיועדים לשימור כי התוכנית פוגעת בזכויותיהם ומורידה את ערך הנכס כתוצאה מהכרזת השימור ומגבלות הבנייה שמטילה התוכנית, לרבות באפשרות לממש תוכניות להתחדשות עירונית כמו תמ"א 38. מנגד, טוענת העירייה כי הכרזת השימור מביאה למיתוג אוטומטי של הנכסים המיועדים לשימור, ועל כן דווקא מעלה את ערכם.

בכמה יקר יותר לשפץ בניין לשימור?

אחת המחלוקות העיקריות במאות התיקים שאוחדו ויידונו בפני וועדת הערר, היא שאלת ההפרש בין עלות שיפוץ של בניין רגיל לעלות שיפוץ של בניין המיועד לשימור. ככל שהפרש זה גדול יותר, כך טוענים התובעים כי פגיעתה של תוכנית השימור גדולה יותר, או שההשבחה הנובעת ממנה – ככל שיוכרע שהתוכנית משביחה – קטנה יותר.

בעוד הוועדה המקומית טוענת כי עלות שיפוץ למ"ר בבניין המיועד לשימור, גבוהה מעלות שימור למ"ר בבניין רגיל ב-900-990 שקל למ"ר בלבד, בעלי הנכסים טוענים כי הפער בעלות השיפוץ עומד על 2,000 שקל למ"ר.

לאור הפערים הניכרים בין הצדדים, החליטה ועדת הערר למנות מומחה מטעמה, וביקשה את חוות דעתו של אדריכל משה שפירא המתמחה בשימור מבנים, ביחס להפרש בעלויות שבין שיפוץ רגיל לשיפוץ בהתאם לדרישות השימור.

בניין באוהאוס בת"א צילום: עמית שעל

בימים אלה הגיש אדריכל שפירא את חוות דעתו שממנה עולה כי בהתחשב בעלויות הנוספות הנדרשות לשם שימור הפער בין עלות שיפוץ בניין לשימור לבין עלות שיפוץ בניין רגיל עומד על 1,250-1,330 שקל למ"ר. בנוסף לכך, מדגיש שפירא כי דרישות השימור גורמות לאבדן 15 מ"ר סחירים בבניין לשימור. בחישוב שערך שמאי המקרקעין אלי יהל, עולה כי חישוב אובדן שטח זה בבניין לשימור, המתווסף לפער עליו הצביע שפירא, מגיע לפער כולל של 1,500 שקל למ"ר, בין עלות שיפוץ בניין רגיל לבין עלות שיפוץ בניין לשימור.

עו"ד עפר טויסטר שהגיש עשרות מהתביעות אומר כי "המלצותיו של אדריכל שפירא מלמדות כי הוועדה המקומית ניסתה ללכת לבית שמאי, על מנת להקטין את חיוביה בגין נזקי תוכנית השימור. ככל שתתקבל חוות הדעת על ידי ועדת הערר, המשמעות היא למעלה מחצי מיליון שקלים לבניין ממוצע, מעבר לסכום שהוועדה המקומית הכירה בו. מדובר בסכום משמעותי והוא מהותי הן לצורך חישוב ירידת הערך והן לעניין ההיטל השבחה שהעירייה תוכל לדרוש".

עו"ד עופר טויסטר

יהל, שהגיש עשרות שומות כתמיכה לתביעות אלה, מציין כי "לאור החלטת שפירא, יש לבחון את כל העררים שהגישה הוועדה המקומית לגבי שומות היטל השבחה, שכן חלקם צריכים להתבטל, מאחר שתוספת הפגיעה, הנובעת מקביעתו של שפירא, גבוהה יותר בחלק מהמקרים מסכום ההשבחה לשיטת הוועדה המקומית".

"מעגל קסמים ללא מוצא"

ועדת הערר בראשות זלמנוביץ אמורה להכריע במספר נושאים עקרוניים שעלו במסגרת תביעות השימור, לרבות שאלת המיתוג בבניינים לשימור לו טוענת עיריית תל אביב, ואף בשאלה האם השימור פוגע בזכויות בנייה מתוקף תמ"א 38 - שבהן העירייה אינה מכירה.

איציק בן שהם, יו"ר חברת בנייני העיר הלבנה אמר בעקבות חוות הדעת: "לדעתי העירייה סובבת כבר 10 שנים במעגל קסמים ללא מוצא, של נסיון להוכיח כי תוכנית השימור לא פגעה בבניינים. ככל שמתקדמים הדיונים אצל שמאים מכריעים ובוועדת הערר בנושא פגיעת השימור, הולך וגדל היקף הפגיעה המתגלה.

"אנו וגם גורמים אחרים הצענו פתרון תכנוני: אם יסכימו לתת לכל הבניינים לשימור ללא הגבלת מחמירות (שהם רוב הבניינים בגינם הוגשה תביעה) תוספת זכויות שתיושם בבינוי שיאושר על ידי מחלקת השימור, יביא הדבר לפתרון של 90% מהתביעות. עצוב לראות שבמקום ליישם פתרון פשוט זה, ממשיכים להשתמש בכספי ציבור למאבק אינסופי ושגוי".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "חוות הדעת של האדריכל שפירא נתקבלה בוועדה המקומית אתמול (6.10) בשעות הצהריים. הועדה לומדת את חוות הדעת ותגיש תגובתה לוועדת הערר".