מתחם 8 בחדרה: בעלי הקרקעות לוקחים את הזכויות לידיים

פרדיגמה רווחת בשוק הנדל"ן הישראלי היא שבאזור המרכז – מה שמכונה קו חדרה-גדרה, שם הביקוש למגורים ולמסחר גבוה מבשאר חלקי הארץ – "אין עתודות קרקע פנויות". אולם מה קורה כאשר ישנן עתודות קרקע בגבולות הגזרה האלה, אך קידומן מורכב ביותר ואינו נמצא בראש סדר העדיפויות?

זהו המצב במתחם 8 בעיר חדרה, הנמצא בקרבת חוף הים ומיועד לפיתוח בעוד למעלה מ-15 שנים. את גבולותיו שירטטה תוכנית המתאר של חדרה (חד/2020), אשר אושרה לפני שנים ספורות. המתחם ממוקם במערב חדרה וצופה לים, בסמיכות רבה לשכונת עין הים, מדרום לגבעת אולגה. הוא כולל שטח נרחב ביותר של 865 דונם, מהם רק כ-162 דונם מיועדים למגורים ולתשתיות תומכות מגורים. למעלה מ-80% מהשטח יועדו בעקבות התוכנית לטובת שטחי ציבור, מבני ציבור וריאות ירוקות.

מלבד פרק הזמן הממושך עד לתחילת הפיתוח של הקרקע האטרקטיבית, סובל מתחם 8 מבעיה נוספת המקשה על קידומו – הוא נמצא בבעלות מאות רבות של בעלי קרקע, אשר מרביתם מחזיקים בשברירי זכויות כך שלא קיים גורם מממן שיש לו אינטרס להביא את הסכומים הנדרשים לקידום התכנון ולאגד את אינספור הבעלים בשטח.

אולם באחרונה יש מי שהחליטו להרים את הכפפה ולקדם את פיתוח המתחם כבר בעתיד הנראה לעין. צוות בהובלת היזם משה לוי המתגורר בשכונת עין הים, ובליווי משרד עורכי הדין צבי שוב ושמאי מקרקעין ממשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', מנסה לחולל שינוי בגורל מתחם 8 – ולקרב את גאולתו.

עו"ד צבי שוב. "הזמן פועל לרעת בעלי הזכויות במתחם"

לא מחכים לרשויות

"יש שם יותר מ-600 בעלי קרקעות נפרדים שלא מכירים אחד את השני, כאשר השטח המוקצה למגורים הוא יחסית מינורי ביחס לשטח הגדול", מסביר עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון, בנייה ונדל"ן את המציאות המורכבת במתחם. לדבריו, "הייעוד של הקרקע הוא אמנם למגורים, אולם אי-אפשר להוציא היתרי בנייה למתחם מאחר שלא חלה עליו תוכנית מפורטת. רק לאחר שזו תאושר, אפשר יהיה להתקדם. בהמשך, יהיה גם צורך באיגוד הבעלים לצורך הוצאת היתרי בנייה".

כאמור, לפי תוכנית המתאר העירונית, לבעלי העניין בקרקע במתחם 8 צפויה עוד המתנה ארוכה למדי – וגם אז איש לא מבטיח שמשהו יתחיל לזוז. "זה לא שמישהו ממתין עכשיו ובינואר 2035 הוא יתחיל להריץ את התוכנית. אלה מועדים מומלצים בלבד, ולכן המטרה שלנו היא להקדים את התכנון בשטח באמצעות בעלי הקרקעות – ולא באמצעות מוסדות התכנון", מדגיש שוב.

ריבוי הבעלים והיקף הזכויות הנמוך יחסית לשטח, לצד אינספור מטלות שהוטלו בתוכנית המתאר על בעלי הקרקע, מעידים כי המתחם לא היה מצוי בסדר העדיפויות של הרשויות על אף ייעודו האטרקטיבי בקו ראשון לים. גם סוג הבינוי מהווה לדעת מומחים בזבוז משווע של שטח ועלול להותיר את המתחם כאבן שאין לה הופכין. שינוי המצב יתאפשר אפוא רק בעקבות מאבק מאוגד של בעלי הזכויות להוספת יחידות דיור במתחם וקידום התכנון.

משה לוי, היזם מוביל החזון שרואה את המתחם השומם מדי מבעד לחלונו, פעל במרץ תקופה ארוכה וכבר איתר והחתים יותר מ-200 בעלי קרקעות במתחם. "המטרה שלי היא להגיע לכמה שיותר בעלי הקרקע", הוא מצהיר. "אם נשיג את היעד הזה, נוכל לגשת לרשויות ולהפעיל לחצים לקדם את המתחם".

להערכתו, "אם נצא לתכנון כבר בשנה-שנתיים הקרובות, בתוך ארבע שנים מקסימום נוכל לראות תב"ע מאושרת. כלומר בעוד חמש שנים מהיום יוכלו בעלי הקרקעות למשוך יזמים וקבלנים ולייצר הסכמי פיתוח עם העירייה באופן שיעלה את שווי הקרקע משמעותית".

מתחם 8 בחדרה. אחד מאוצרות הנדל"ן האחרונים שנותרו על קו החוף

שעון מתקתק לפיתוח

לעתים מצב של ריבוי בעלים עשוי להוביל לאובדן הקרקע. זאת משום שלפי חוק המקרקעין, כל בעל זכות השותף בקרקע רשאי לבקש את פירוק השיתוף בכל עת, ובית המשפט רואה בכך זכות עליונה שאין עליה עוררין. החוק קובע כי פירוק השיתוף ייעשה לרוב באמצעות חלוקה בעין, אלא אם חלוקה זו לא מתאפשרת, ואז בית המשפט רשאי לקבוע כי הקרקע תימכר למרבה במחיר.

זהו המצב במתחם 8. גם לאחר שתאושר בנייה במקום, הרי שהסבירות הגבוהה היא כי כל הבעלים יקבלו חלקים במושע במגרשים חדשים, ועל כן הסיכוי שיצליחו לבנות על מקרקעיהם נמוך ביותר. להזדמנויות כאלה בדיוק גם ממתינים כרישי הנדל"ן הגדולים – היזמים – וכך בקלות ניתן לאבד את הקרקע במחיר נמוך מערכה, בחסות החוק.

לדברי שוב, "רק התארגנות בקבוצה וייצוג מתאים יאפשרו הן את קידום המתחם לבנייה ואישור תוכנית בהיקף זכויות ראוי, והן קבלת מגרשים יחד עם קבוצה בעלת אינטרס והסכם שיתוף, וכך גם לחתום יחד מול קבלן ולא לאבד את הקרקע במסגרת פירוק שיתוף לצד ג' שייהנה לבדו מהחגיגה".

היזם משה לוי. הסכמי פיתוח עם העירייה בתוך חמש שנים

הוא מציין כי במקרה של ריבוי בעלים, גם הזמן מהווה אלמנט משמעותי, במיוחד לאור הימצאותם במתחם של לא מעט בעלי קרקע מבוגרים. "כשאלה הולכים לעולמם, הקרקע עוברת ליורשיהם – מה שעל פי רוב מוסיף עוד ועוד בעלויות. לכן הזמן פועל לרעת בעלי הזכויות.

"עתודות קרקע מוגבלות ומגורים בקרבת הים זה לוקסוס שרבים חולמים עליו, אך מעטים האנשים שיכולים להרשות אותו לעצמם", מסכם שוב. "ככל שבעלי הקרקעות יישארו כפרודות בודדות בשטח, המצב של האזור ייוותר בעינו. לעומת זאת, שיתוף פעולה מצד בעלי הקרקעות הוא המפתח לקידום המתחם באופן שיאפשר לנצל את כל היתרונות שלו – מגורים על קו הים, איכות חיים גבוהה בעידן של צפיפות אוכלוסין גוברת, וכמובן – עליית ערך משמעותית שצפויה בתוך שנים מעטות".