גדולות מספיק: עיריית תל אביב נגד תוספת שטח לדירות בפינוי-בינוי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

עיריית תל אביב מצמצמת את שטחי דירות התמורה לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי – כך התפרסם השבוע ב"כלכליסט". לפי מסמך מדיניות עירונית שפירסם אגף ההנדסה בעירייה ונוגע ל-70 מתחמי פינוי-בינוי שהוגדרו בתוכנית המתאר העירונית, דירות גדולות יחסית לא יזכו להגדלת שטחן במסגרת מיזמים אלה.

כך למשל לפי ההנחיה, לדירה קיימת ששטחה עד 80 מ"ר יתווספו עד 12 מ"ר, המבטאים תוספת של ממ"ד; ולדירה קיימת ששטחה עולה על 80 מ"ר לא יתווספו שטחי תמורה כלל. עוד נקבע כי לדירה קיימת ששטחה קטן מ־40 מ"ר הוועדה המקומית תהיה רשאית להגדיל את שטח התוספת מטעמים מיוחדים.

מטרתו המוצהרת של המסמך היא הגדלת היצע הדירות הקטנות בעיר והשארת האוכלוסייה הקיימת, לרבות אוכלוסייה מוחלשת, אולם יש המזהירים כי מדיניות זו, ה"מצניעה" את מפתח התמורות, צפויה לפגוע בתמריץ של בעלי דירות להיכנס לתהליך הקשה והממושך של קידום פרויקט התחדשות עירונית.

בית עיריית תל אביב. לראשונה נקבעו כללים בנוגע לשטח התמורה בפרויקטים של פינוי-בינוי צילום: אוראל כהן

כולם ירוויחו?

לדברי סגנית מהנדס העיר אורלי אראל, "עיריית תל אביב בעד הגדלת היצע הדירות בעיר ובהרבה, אך תומכת בדירות קטנות כדי לאפשר לאוכלוסייה הקיימת במבנים המיועדים להתחדשות עירונית להישאר לגור בדירות גם אחרי מימוש הפרויקטים. אסור שההתחדשות העירונית תדיר אוכלוסייה שמתגוררת במבנים האלה. החוסן העירוני נקבע גם לפי מרכיב האוכלוסייה, שחייב להמשיך לכלול גם דיור ציבורי, גם קשישים וגם בעלי מוגבלויות".

אראל הוסיפה כי "לאחר שבחנו את התוכניות בהתאם לתוכנית המתאר העירונית גילינו שהבעיה המרכזית היא שטחי ציבור. ככל שמתווספים יותר שטחי מגורים, כך צריך יותר שטחי ציבור. המשמעות היא שבמקומות ששטחי המגורים יצטמצמו, כך ניתן יהיה להגדיל את שטחי הציבור בתוכנית".

זו הפעם הראשונה שעיריית תל אביב מגדירה כללים בנוגע לשטח התמורה בפרויקטים של פינוי-בינוי. לטענת אראל, כמות הדירות מעל 80 מ"ר במתחמים המיועדים לפינוי-בינוי בעיר היא קטנה, ובכל מקרה גם בעליהן צפויים להרוויח: "דירה שמתווספות לה מעלית וחניה, הערך שלה מזנק בלפחות חצי מיליון שקל גם בלי תוספת שטח. אם בעלי הדירות הגדולות רוצים תוספת שטח, שיתכבדו ויכניסו יד לכיס. אך בכל מקרה מרבית הדירות במתחמי הפינוי-בינוי נעות בשטח של 80-40 מ"ר.

"גם ליזמים מדובר בשיפור המצב הקיים, כי מפתח התמורות נותן ליזמים ודאות. ברגע שיש מדיניות היזמים לא יוכלו להבטיח הבטחות חסרות בסיס לדיירים, והדיירים לא יוכלו לדרוש דרישות לא ריאליות מהיזמים, כי כולם יודעים מה היזם יכול לקבל".

שכונת יד אליהו, המיועדת לפינוי-בינוי. "קביעת הוראות מעבר – חובה עבור פרויקטים שכבר החלו" צילום: שאול גולן

"החלטה שתגרום לכאוס"

עם זאת, ידידיה-שחור מצביעה על הבעייתיות הקיימת בהנחיה החדשה: "החדרתו הפתאומית של שינוי כזה תרתיע דיירים פוטנציאליים מלהיכנס לעסקות פינוי-בינוי, שכן עד היום הם 'התרגלו' לרעיון שיוכלו לדרוש ולקבל תוספת שטח לדירתם, מעבר לשדרוג הדירה בבית חדש עם מעלית וחניה .

"ייתכן כי חלק מהפתרון שיגשר בין גישת העירייה לדרישות הדיירים והיזמים יגולם בהוספת שטחי מחסנים לכל דירה, במקום השטחים העיקריים למגורים שהעירייה מסרבת לתת". ידידיה-שחור מוסיפה כי "הבעייתיות הקונקרטית שיוצרת החלטה כזו מחייבת קביעת הוראות מעבר לפרויקטים שכבר החלו בהליכי תכנון. בפרויקטים כאלה יש לאפשר את קידומים במתווה שהעירייה נהגה על פיו עד כה. אחרת, הדבר יביא לכאוס שבצדו הפסד כספי רב ליזמים ותסכול לדיירים".

מסמך המדיניות שיוצג על ידי אגף ההנדסה לוועדה המקומית כולל עקרונות נוספים, ובהם חובה על הוועדה המקומית לערוך ולבחון נספח חברתי הבוחן מי מתגורר כיום בדירות היום, האם קיימת נציגות מוסכמת, האם בידי היזם יש חתימות של הדיירים והאם הושגו בדרכים המקובלות, מה שיעור הקשישים בקרב הדיירים, האם ישנו היצע מספק להשכרה בקרבת מקום, ועוד.

בנוסף לכך מסמך המדיניות מחייב את היזמים להקים קרן הונית בהתאם לנספח החברתי, שבמשך 10 שנים תשמש את הדיירים שחוזרים לפרויקט. זאת כדי לעודד את האוכלוסייה לשוב להתגורר בדירות החדשות, שעלויות התחזוקה שלהן גבוהות יותר, כאשר הקרן תממן את ההפרשים. מי שיכניס כסף לקרן ההונית יהיה היזם, שיידרש להכניס את ההוצאה הזו לתחשיביו הכלכליים.

לדברי ידידיה-שחור, "רעיון הקרן ההונית הוא מבורך, ובא ממקום נכון של עזרה לאוכלוסיות הוותיקות. עם זאת חשוב לזכור שתחום ההתחדשות העירונית יקום וייפול על הכדאיות הכלכלית שתהיה ליזם. כאן תפקידה של העיריה לעזור במתן אפשרות לייצר רווח ראוי ליזמים".

עו"ד אפרת ידידה-שחור. "חלק מהפתרון - הוספת שטחי מחסנים לכל דירה" צילום: עדי זלק וינר

הקבלנים חוששים

המסמך מעורר ביקורת חריפה גם בקרב הקבלנים הבונים בעיר, הטוענים כי איסור הוספת השטח לדירות קיימות יקשה עליהם מאוד לקדם פרויקטי פינוי־בינוי. בנייר עמדה שהוגש בימים אחרונים על ידי ארגון הקבלנים של מחוז תל אביב והמרכז מבקש הארגון להוסיף 12 מ"ר גם לדירות הגדולות מ־80 מ"ר.

"אנחנו מברכים על אישור המדיניות בנושא התמורות, אך יש להגדיל את המוטיבציה של הדיירים בדירות הגדולות יותר, ולהקטין סרבנות וטרפוד פרויקטים", אמר יהודה כתב יו"ר הארגון. "צריך לזכור שבאופן יחסי 12 מ"ר שמקבל בעל דירת 80 מ"ר הם תוספת קטנה יחסית ל־12 מ"ר שמקבל בעל דירת 40 מ"ר. לדעתנו העירייה חייבת לשתף את הציבור בהליך ובהשפעה של המדיניות על פרויקטים שיקודמו. החשש הוא כי יישום המדיניות בלי שתוצג על ידי העירייה לדיירים יסכל בפועל יוזמות ותמנע התחדשות עירונית".