נדל"ן סביב אצטדיוני ספורט: גול עצמי או ניצחון מוחץ?
הכוח הכלכלי של קבוצת ספורט בארה״ב מספיק כדי לשנות אזור מגורים, להעלות את מחירי הנדל”ן או לעצב מחדש עיר
צפייה במשחק בטלוויזיה היא לא עניין יקר אבל אי אפשר להתעלם מכך שהנושא הכלכלי הוא משמעותי בכל הנוגע לקבוצות הספורט המקצועיות בארה״ב – החל ממחירי כרטיסים שמתחילים בעשרות דולרים ומסתיימים באלפי דולרים לכרטיסי פלייאוף או מקומות בשורה הראשונה, וכלה בעלויות של מרצ'נדייז כמו חולצות, נעליים, שמיכות או כל דבר שניתן להטביע עליו את הסמל של הקבוצה. אין פלא אם כן שחברות מסחריות שופכות מיליוני דולרים על פרסום בעת שידורי משחקים.
הרבה כסף מעורב בתחום. כמה כסף? הנה דוגמה קטנה ממערך שלם של משחק ומוצרים סביבו: באצטדיון של קבוצת הפוטבול של שיקגו (Chicago Bears) מרוויחים בכל משחק מיליון דולר רק בדוכני ממכר מזון ומשקאות.
הכוח הכלכלי של קבוצת ספורט בארה״ב מספיק כדי לשנות אזור מגורים לחלוטין או לעצב מחדש עיר. נכון לסוף שנת 2018, כמעט 95% מקבוצות הספורט המקצועיות בחמש ליגות הספורט המקצועיות בארה״ב וקנדה (בייסבול, הוקי, פוטבול, כדורסל וכדורגל) מתהדרות באצטדיונים חדשים, משופצים או מחודשים עם עוד עשרות פרויקטים שנמצאים בקנה. פעם, אצטדיונים רבים היו ממוקמים מחוץ לעיר ובשולי הערים. כיום, האצטדיונים נבנים במרכזי הערים תוך כדי בניית מגורי יוקרה ופיתוח אזורי מסחר סביבם.
למידע על השקעה באמצעות פרופימקס לחצו כאן >>
מאזורים טעוני טיפוח ללוקיישנים חמים לפיתוח
דוגמה מצוינת לדרך בה נדל"ן וספורט משפיעים אחד על השני היא ההתנהלות סביב בניית אצטדיון הפוטבול החדש בלוס אנג'לס.
קבוצת הראמס וקבוצת הצ'רג'רס, קבוצות הפוטבול הרשמיות של העיר השייכות לליגת ה-NFL, בונות כיום אצטדיון חדש דרומית לדאונטאון לוס אנג'לס בעיר אינגלווד, עיר עם רקע בעייתי. החזון של האצטדיון, פרויקט במימון ובבעלות פרטית, הוא בניית אצטדיון מרשים שהוא לא פחות מיצירת אמנות. התקציב עומד על 4.9 מיליארד דולרים לבניית מבנה עם 70,000 מושבים, מתוכם 20,000 מושבים בסוויטות אירוח יוקרתיות ומסך ענק בגובה 15 מטרים המקיף את האצטדיון כולו.
מסביב לאצטדיון יש עוד קילומטר וחצי רבוע של אזור פיתוח הידוע בשם "הוליווד פארק" וכולל 2,500 יחידות מגורים ו-57,600 מטרים רבועים של מסחר, מלון יוקרה עם 300 חדרים ואפילו קזינו צמוד.
למרות שהפיתוח עומד להסתיים השנה, מאז תחילת הפרויקט ב-2016 הסתמנה עליית מחירים באזור כולו כאשר מחירי הבתים עלו בכמעט 40% ומחירי השכירות הוסיפו כ-12%. על פי בעלי הקבוצות, פרויקטים נוספים – מסחריים ופרטיים - בשווי כולל של 15 עד 20 מיליארד דולרים, ימשיכו להיבנות באזור. בצורה כזו, השכונה נהנית מאקשן של מסחר, מסעדות וחיי לילה לאורך כל השנה כאשר האצטדיון ממותג כמוקד העניינים בניגוד לאזור שעומד מיותם כאשר עונת הספורט מסתיימת וחוזר לחיים רק עם תחילת העונה.
קרדיט: shutterstock
פיתוח מחדש
אך אצטדיון לא חייב להיות חדש כדי ליהנות מהטרנד. ניתן לבחון את המקרה של סנט לואיס וקבוצת הבייסבול המצליחה של העיר, הקרדינלס, שהכריזה על תוכניות לפיתוח מחדש, שיפוץ והרחבה סביב האצטדיון. הפרויקט בעלות של 260 מיליון דולרים כולל בניית גורד שחקים יוקרתי למגורים שמשקיף על האצטדיון, מלון יוקרה ובניין משרדים אקסקלוסיבי, הראשון מסוגו בדאונטאון סנט לואיס, לצד מסעדות, שטחי בידור ומרכזי קניות.
החשיבות של הפרויקט, מעבר לרווח שמתוכנן למפתחים ולקבוצה, היא משמעותית לעיר: העיר עתידה ליהנות מהמס שמוטל על הקבלנים, הקונים והשוכרים, התושבים יהנו מתוספת של 1,500 עבודות זמניות בענף הבנייה ו-1,700 עבודות קבועות בתחומים שונים, ומסתמנת צמיחה כללית בעיר כולה שבתקווה תעזור לשנות את האופי של הדאונטאון.
והנה דוגמה נוספת: אינדיאנפוליס במדינת אינדיאנה בארה״ב כונתה בעבר "עיר הנמנום" משום שבכל תחומה היו רק שתי מסעדות ורוב בנייני המשרדים בגבולותיה עמדו ריקים. העיר הפכה את עורה בזכות קבוצת הפוטבול המקומית, הקולטס. השינוי החל בשנת 1984 כשראש העיר וויליאם הודנוט שכנע את הקבוצה ששכנה בבולטימור לעבור לעיר. מאז, לא רק שנרשמה עלייה יציבה של הגירה חיובית לעיר, שווי הנדל"ן בעיר עלה בצורה עקבית והיא כוללת כיום יותר מ-300 חנויות, 200 מסעדות, 28 מוזיאונים ו-12 תיאטראות.
יבשת אחרת, כללים שונים
באירופה, לנדל"ן וספורט יש היסטוריה אחרת. ביבשת האירופאית אצטדיונים בדרך כלל נבנו בשכונות פחות טובות וזה תרם לעיצוב התדמית של הספורט כאירוע גברי ונוטף אלימות. זאת בניגוד לארה״ב, שם כדי לתמוך בהכנסה המסחרית, ובגלל שספורט מהווה נתח משמעותי בתרבות האמריקאית, משחקי ספורט הם עניין משפחתי.
כחלק משינוי התדמית של המשחק באירופה ויחד עם עליית מחירי נדל"ן בארהב, יש נטייה של מפתחים וקבלנים לנסות לתכנן מחדש איזורים הסמוכים לאצטדיונים מובילים. באנגליה, באצטדיון הכדורגל של טוטנהם אשר ממוקם בשכונה פחות ממזהירה, מחירי הדיור עלו בכ-18% בשנת 2016 וכיום פיתוח אצטדיון חדש על הפרק, בעלות של 800 מיליון פאונד.
הזדמנות לצמיחה כלכלית
דוגמה נוספת ושונה לחלוטין היא העיר מדריד, בית לקבוצת ריאל מדריד ואצטדיון סנטיאגו ברנבאו, אצטדיון הבית של הקבוצה.
האיזור סביב אצטדיון הכדורגל ידוע במגורי היוקרה ובמוסדות הפיננסיים הנחשבים סביבו. ריאל מדריד היא קבוצה מצליחה עם רקורד מרשים ומורשת ארוכת שנים ולכן האיזור נחשב למוקד פופולרי של מגורים למי שיכול להרשות לעצמו.
לסיכום, כיום ובעשורים הבאים, מיקום של אצטדיונים ימשיך להיות נושא חשוב במעלה מבחינת הנהלת הקבוצות, ובמקביל יהווה הזדמנות עבור ערים לצמיחה כלכלית, להפרחת קהילות ולהחייאה מחדש של אזורים בעזרת פיתוח נדל"ן.
למידע על השקעה באמצעות פרופימקס לחצו כאן >>
