"משפחת דיין העדיפה שתשולם פרמיית שליטה לכל המשקיעים"

שוק ההון הישראלי התוודע לפני יומיים לאקזיט פתאומי ומפתיע מחברת נדל"ן שפועלת באחד התחומים והמיקומים הגאוגרפיים השמרניים ביותר, גרמניה. חשיפת "כלכליסט" ביום שני האחרון, לפיה חברת הנדל"ן הגרמנית אדלר ריל אסטייט ובנק ג'יי.פי מורגן מנהלים מגעים לרכישת חברת הנדל"ן הישראלית איי.די.או גרופ, הפועלת בתחום הנדל"ן למגורים בגרמניה ונסחרה, נכון לפרסום דבר העסקה, בשווי של 1.5 מיליארד שקל בבורסה בתל אביב.

תג המחיר הגבוה של כ־2.75 מיליארד שקל, המשקפים שווי של 100 שקל למניה, הפתיע רבים ומניית החברה זינקה ב־65% והוסיפה כמיליארד שקל לשווי החברה בבורסה תוך מספר שעות מפרסום העסקה.

אלא שהקפיצה בשווי החברה בבורסה, כמו גם סכום הרכישה, אינם מפתיעים את מנכ"ל איי.די.או גרופ, דוד דניאל (49), למרות שהוא לא ידע על המשא ומתן בין אדלר לחברה עד ימים ספורים לפני שהעסקה נסגרה. "נכסי החברה לבדם שווים כ־2.4 מיליארד שקל", הוא אומר.

נכנס לתפקיד מנכ"ל החברה בתחילת השנה לאחר קרב שליטה

דניאל נכנס ללשכת מנכ"ל החברה בתחילת השנה, לאחר קרב שליטה שהתנהל בשנה וחצי שקדמו לכניסתו בין שיכון ובינוי לבין משפחת דיין וחברת הנדל"ן האמריקאית קרן אפולו. בסיומו, משפחת דיין וקרן אפולו השתלטו על החברה ומחזיקות ב־51.6% ממנה. בראיון ל"כלכליסט" דניאל מסביר את הרקע לאקזיט המפתיע, שופך אור על ההבדלים בין התנהלות יזמי ומנהלי הנדל"ן הגרמנים לישראלים, ומסביר מדוע הוא מתחבר לזעקות הזוגות הצעירים על מחירי הדיור בישראל.

דוד דניאל	צילום: יאיר שגיא

החלטתם לתבל את פעילות הנדל"ן הגרמנית באקזיט בסגנון אמריקאי?

"זה באמת יום חג עבור החברה ובעלי מניותיה. יש לציין כי המשא ומתן היה קצר מאוד ולהבנתי התנהל בתקופה האחרונה. זה לא עניין של חודשים, וגם לא שבועות. אדלר היו בקשר עם מיקי דיין, יו"ר החברה (המחזיק ב־19.7% מהחברה הציבורית בת"א), ואני נכנסתי לתמונה בשלב המתקדם יותר, ממש ימים לפני שנסגרה העסקה. לי ולמיקי יש יחסים מצוינים ותקינים. מיקי הוא היו"ר של שתי החברות: גם איי.די.או גרופ, וגם החברה־הבת איי.די.או פרופרטיז. יש לנו קשר יומיומי הדוק, ושנינו יושבים בדירקטוריון של איי.די.או פרופרטיז".

מה עשיתם שגרם לאדלר להתעניין בכם?

"התהליכים האסטרטגיים שאנחנו עוברים מיצבו את החברה בתודעה בברלין, ובגרמניה בכלל, כחברה שעוברת מהלכים עמוקים ומשמעותיים - גם לשוק הנדל"ן למגורים. דיווחנו לפני 12 ימים שהחברה נמצאת במגעים למכירת פורטפוליו של כמעט 6,000 דירות, כאשר אנחנו מחזיקים כ־22 אלף דירות סך הכל, וזה חלק משמעותי. זה גרם לכולם להסתכל לכיווננו. במיוחד לאחר שפרסמנו שאם נגיע להבנה כי בנכסים מסוימים יש אופציית השבחה מוגבלת - אז נשקול את מימושם. השוק הבין מהר ותמחר גם את משמעות המכירה של פורטפוליו כזה. אני מניח שגם אדלר. אני לא יודע לומר אם זה שידר להם שכדאי להזדרז, אבל אנחנו חשבנו שהתהליך שהחברה עוברת בחודשים האחרונים, מבחינה אסטרגית, יכול להוביל לשתי חלופות: או שאיי.די.או תרכוש חברות נוספות, עם פעילות חדשה שתתרום לחברה; או שתתמזג עם חברות אחרות. אני חושב שזה סימן לשוק שאנחנו נמצאים בסיטואציה שהחברה עושה את כל מה שאפשר כדי לייצר ערך משמעותי לבעלי המניות שלה".

דניאל מוסיף כי "מעבר לכך, אנחנו משנים את הארגון ופועלים לשנות את האסטרטגיה העסקית, אחרי עשור של עליית מחירים אינטנסיבית בנדל"ן למגורים בברלין".

לדבריו, "חשוב להדגיש שהעסקה נעשתה לטובת כל בעלי המניות. משפחת דיין העדיפה שתשולם פרמיית שליטה לכל המשקיעים, והרכישה נעשית כך שכל בעלי המניות מקבלים את אותו הסכום. זה לא דבר שגרתי ברכישות. המשפחה גם לא לקחה אף משכורת ולא משכה דיבידנדים בזמן השליטה שלה".

שינוי האסטרטגיה בא רק בגלל עליות המחירים, או גם בשל החוק המתקרב לפיקוח על מחירי הדיור בברלין?

"המחשבה על שינוי האסטרטגיה הגיעה לפני ההודעה של הרגולטור על בחינת הפיקוח. כשהגעתי לחברה מצאתי שהיא מאוד ממוקדת בנדל"ן למגורים בברלין, ששיחק לה בעשור האחרון, בשל עליית הערך המשמעותית בנדל"ן בברלין, בעיקר בתחום המניב. אפשר לראות שמאז ההנפקה של החברה בשנת 2015, נרשמה עלייה של כ־6%-7% בממוצע לפחות בכל חציון מאז, אבל חשבתי שבמחירים של 2019 צריך לכל הפחות לבצע בחינה של האסטרטגיה הזו".

דניאל מוסיף כי "צריך להבין שהלך הרוח בברלין פחות דרמטי מהמחשבות לגביו בישראל. הם יודעים ומבינים שברלין היא עיר סופר חזקה, עם צמיחה משמעותית, שנכנסים אליה 40 אלף תושבים חדשים כל שנה, בזמן שקיים בה מחסור של 100 אלף דירות. אם מסתכלים רק על הנתונים הכלכליים אין סיבה ללחץ. אבל גם הרגולטור, שהיו לו הרבה חלופות לייצר עבור הורדת המחירים, הבין שחשוב לייצר היצע, וכדי לעשות את זה צריך לעודד בנייה על קרקעות חדשות. ההצהרה על הפיקוח היתה הליכה של הרגולציה לפתרון הקל של 'בואו נעצור את דמי השכירות'. אבל אני חושב שהרגולטורים בברלין הבינו במהלך החודשים האחרונים מאז, שהפתרון אולי טוב לחלק מהשוכרים, אבל יכול להוות איום עתידי, שיכול להיות משמעותי, לכלכלה הברלינאית ולצמיחה שלה, ושהוא לא יעצור את עליית המחירים בטווח הארוך. לכן הם החליטו לרכך את החקיקה. כמי שמאוד פעילים ומכירים את השוק הברלינאי, אני יכול לומר שהיו מחלוקות קשות בנושא בפרלמנט ובסנאט של ברלין, והופעלו לחצים כבדים מצד גורמים נוספים בגרמניה כדי שישנו את ההחלטה. לכן, אחרי כמה ימים קיבלנו טיוטת חוק הרבה יותר מרוככת".

נראה שיש חוסר ודאות בברלין. מצד אחד שינויי חקיקה סוציאליסטיים ומצד שני העיר מקבלת אשראי בריביות שליליות מהבנקים. לא מפחדים קצת?

"אני חייב להדגיש שבחודשים האחרונים, בגלל ענייני החקיקה, את מרבית הזמן ביליתי בברלין. אם זה בפגישות עם העובדים, עם ההנהלה, בעירייה ובבנקים. רציתי לדעת מה הלך הרוח האמיתי בברלין. ההודעה על החקיקה החדשה לפיקוח על המחירים יצאה בסוף מאי. שוק ההון בארץ קיבל את זה בדרמטיות, וראינו את זה במיוחד בהשפעה על המניות של חברות הנדל"ן שפועלות בגרמניה - כולל בחברות גרמניות. המשקיעים חשבו שתהיה קטסטרופה בברלין מבחינת השפעת החוק החדש על מחירי הנדל"ן. הפער בין מה שהמשקיעים הישראלים מכירים לבין מה שקורה בפועל בברלין וגרמניה הוא פער שניסינו לגשר עליו, אבל עדיין קיים".

לדבריו, "ברלין חווה הגירה מאוד גדולה של תושבים וב־5 השנים האחרונות נכנסו אליה 4 מיליון תושבים חדשים. הם חווים כעת את מה שישראל חווה מזה למעלה מעשור - צמיחה גדולה באוכלוסייה מול מחסור בהיצע דירות. אבל בגרמניה המגמה היתה ירידה בגודל האוכלוסייה, ופתאום היא גדלה בשל הגירה, שעיקרה דווקא מארצות אירופה, המבקשים לעבוד בגרמניה. בתחילת העשור לימדו אותנו שגרמניה תתכווץ תוך 30־40 שנה, ופתאום, עקב גדילת האוכלוסייה המהירה בערים הגדולות החלה עליית מחירים, שהאימפקט הכי חזק שלה היה בברלין, בשל ביקושה.

דניאל טוען כי "היום, חברה גדולה שרוצה להיכנס לברלין לא תמצא משרדים פנויים. אבל עדיין, עם עליית המחירים בעיר, ההוצאה של הברלינאי על דיור לעומת ההכנסה קטנה בהרבה מההוצאה של הישראלי, ובוודאי התל אביבי, על הדיור לעומת ההכנסה. לכן אפשר להבין את זעקת הזוגות הצעירים בישראל".

מיקי דיין, בעל השליטה ויו"ר איי.די.או. דניאל: "יש לנו קשר יומיומי הדוק" צילום: אוראל כהן

אתם לא מפחדים שזעקת הזוגות הצעירים הברלינאים, שגרמה לרגולטור לצאת בהצהרות על פיקוח מחירים, תשפיע על הבעלים החדשים ועל האסטרטגיה של החברה?

"בשלב הזה אנחנו מאוד ממוקדים בסגירת העסקה. עבדנו עליה באינטנסיביות בתקופה האחרונה. לא השקענו הרבה מחשבה במה יהיה אח"כ. את חברת אדלר כולנו מכירים הרבה מאוד זמן, הם בעלי בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי (אותה רכשו מאיש העסקים הישראלי טדי שגיא, ח"ש, צ"ג). אנחנו חיים את השוק הגרמני, בו הם שחקן משמעותי, כך שדרכינו הצטלבו בלא מעט פגישות משותפות".

"עכשיו אדלר יצטרכו להחליט לאן הם לוקחים את החברה. אנחנו ממשיכים לעבוד על האסטרטגיה שאנחנו מגבשים כאשר עומדות עבורנו שלוש חלופות: מינוף היכולות שלנו לסקטורים נוספים בנדל"ן הברלינאי מעבר למגורים, כמו למשל מעונות סטודנטים ומשרדים; שימוש ביכולות והיכרות החברה את גרמניה כדי להשקיע במגורים ברחבי המדינה ולצאת מההתמקדות בברלין; וחלופה שקיימת תמיד ובכל חברת נדל"ן, שאיני בטוח שרלבנטית לנו, והיא לצאת מחוץ לגרמניה ולהשקיע במדינות אחרות באירופה".

ברלין צילום: guthmann.estate

"הגרמנים שונים, אבל החיבור הגרמני־ישראלי עובד מעולה"

דניאל פורש בשיחה את ה"אני מאמין" שלו. "אני מאמין בפיזור. בפסגות שימשתי בתפקיד סמנכ"ל נדל"ן, כאשר נכנסתי לבית ההשקעות ב־2010 כדי להקים את אופרציית הנדל"ן. הקמתי מערך בשווי של מיליארדי שקלים, כשהמוטו שלנו היה פיזור, וראיתי שזה עובד. עברתי גם את שנות המשבר הגדול 2007 ו־2008, וראיתי מה קורה לנדל"ן כשהוא מאוד ממוקד במקום אחד, ואת האימפקט על חברות או על קרנות פנסיה שמחזיקות בו, וגם על בעלי המניות. זה משהו שהתחלנו לבדוק אותו וגם היום עובדים עליו באיי.די.או. לדעתי זה שווה בחינה, גם אם נגיע למסקנה אחרי 5 חודשים שהכי טוב זה להמשיך לקנות נדל"ן בברלין".

עם זאת, הוא מדגיש כי "כיום אנחנו מתמקדים בעיקר בלהבין את החוק שייצא בברלין בנוגע למחירים, ואת המשמעויות שלו, בעיקר בתהליך חיסכון עלויות על כל דירה שמתפנה. כ־1,800 דירות מתפנות לנו בכל שנה ואנו בוחנים כמה לשפץ, באיזו צורה והאם בכלל כדאי לממש".

לדבריו, "הגרמנים שונים באופיים מהישראלים, אבל החיבור הגרמני־ישראלי עובד מעולה. לא רק בנדל"ן אלא בכלל. זה ד.נ.א של עבודה משותפת, שקופצת כמה רמות למעלה. אני יכול לתת דוגמא לכך מאחד ההיבטים שזיהינו כהזדמנות בשוק הגרמני ועכשיו הבעלים החדשים יחליט אם ללכת עם הקו הזה - הקמת חממה לטכנולוגיות בעולם הנדל"ן. מרבית החברות הגדולות בארה"ב מפתחות טכנולוגיות לצד המשך העבודה בנדל"ן וגרמניה מפגרת מאוד בתחום זה. בנושאים כמו תשלומים, ביטוח ופיתוח קהילות למשל, הדברים מתנהלים בעולם העבר. כיום בגרמניה, לדוגמא, תשלום שכר דירה מתבצע או בהעברה בנקאית או אצלנו במשרדים. בארה"ב, תשלומים רבים מבוצעים באמצעות אפליקציה. זה מאפשר כלי ניהולי, שנותן תמונת מצב מיידית".

עכשיו, כשתהיו מחוץ לבורסה, יהיה לך יותר מרחב תמרון לעבוד?

"יש יתרונות בחברה ציבורית ויש חסרונות. אחרי 8 שנים של עבודה בגוף מוסדי (פסגות), עם רגולציה לא פחות קשה, למדתי לעבוד עם רגולציה. יש לה צדדים חיוביים - היא קובעת מגבלות ומחייבת לעבוד באופן מסודר - ויש לה חסרונות שצריך ללמוד להתנהל איתם. ברגע שאתה מבין ויודע את זה - זה הופך לחלק מהד.נ.א שלך, ופחות משנה אם אתה בציבורי או בפרטי. חשוב להדגיש שגם כפרטיים נמשיך בדיווח, בשל סדרות האג"ח שאנחנו מחזיקים".