האנומליה שבפסיקת אופן החישוב לפיצויי הפקעת קרקעות

מוגש מטעם DUN'S 100 

לפני כחודש נפל דבר בתחום אופן תחשיב פיצויי הפקעת קרקעות אשר בוצעה לפני שנים רבות, מבלי ששולמו פיצויי ההפקעה. פסק דינו של בית המשפט העליון,שעמדת הרוב נכתבה על ידי השופט אלכס שטיין, הביא לרוויזיה בתחום. פסק הדין גם לא הביא לפיזור הערפל. רוב רובו של פסק הדין בדעות יחיד שונות הסותרות אלה את אלה.

השופט שטיין פירש את ההוראה בפקודת הקרקעות העוסקת בתשלום דמי חכירה האבודים לנפקע כפשוטה, ככזאת שמטרתה לפצות את בעל הקרקע על אובדן ההכנסות מאז נטילת הקרקע. להסדר שכזה, על אובדן הכנסות בגין נטילה של רכוש, יש גם עיגון בחוק עשיית עושר ולא במשפט. תשלום פיצוי בגין דמי שימוש ראויים על נטילה שלא כדין מאוד שכיח במשפט האמריקאי ובמשפט הישראלי. אלא שיישום דוקטרינת עשיית עושר על סעיף 13 לפקודת הקרקעות הוא בעייתי ועומד בניגוד ליעודה ההיסטורי של הוראה כפי שהתפתחה במשך השנים.

ההוראה שימשה את בתי המשפט ליתן פתרון לעוול קשה שמצוי בהוראות פקודת הקרקעות. הנפקע שלא קיבל פיצויים בשעת ההפקעה, נותר עם פיצוי שנשחק עד דק בשל האינפלצייה הדוהרת בשנים עברו. הוראת סעיף 13 שימשה לתיקון העוול. הוראת סעיף 13 העוסקת בפיצוי על אובדן דמי החכירה הפכה למכשיר המשפטי המרכזי לפיצוי. דומה כי בלי משים נשתכחה מעם בית המשפט העובדה המרכזית: הזכאי לפיצוי לפי סעיף 13, איננו זכאי כלל לפיצוי על עצם רכישת הקרקע על ידי הרשות. בשל שחיקת האינפלצייה ובשל היעדרו של מנגנון שיערוך בהוראת סעיף 13, פיצויי ההפקעה מתמצים באובדן דמי החכירה. העובדה שבגין הפקעת הנכס הוא זכאי לפרוטות (ממש כך), היא שדרבנה את בתי המשפט לבסס את מנגנון תחשיב דמי החכירה האבודים על תחשיב אקטוארי בהתאם לשווי הנכס משנה לשנה ובהתאם לתשואה נורמטיבית סבירה. כך, בדרך כלל, יזכה לפיצוי מצטבר שנמוך באופן משמעותי משוויו של הנכס: מלבד שחיקת שווי הנכס עצמו; התחשיב מבוסס רק על ערכים נומינאלים ולכן, הערך של השנים הראשונות גם הוא נשחק עד דק. בדרך כלל זכו הנפקעים לשווי כולל שמגיע כדי מחצית משווי הנכס או אפילו פחות מכך, ובכל זאת, ניתן לומר שהיה במנגנון כדי להביא לצמצום הפגיעה.

השופט אלכס שטיין, התעלם מן העוול שהפרקטיקה המשפטית באה לפתור וקבע הלכה חדשה המבוססת על הגיון זר לחלוטין לשיטה. למעשה הוא סולל נתיב אחר והופכי לגישה השלטת ולפיו, ניפקעים רבים יוותרו ללא פיצוי. השופט שטיין, מורה כי תחשיב דמי החכירה האבודים, יתבסס על עסקאות חכירה בפועל על אף שאין כמעט בנמצא עסקאות חכירה, שניתן לאתר משנה לשנה, בקרקע שבעיקרה היא קרקע חקלאית. שטיין בוחר להתעלם מאנומליה זו ובנוגע לשווי בגין פוטנציאל, מורה השופט כי אם הפוטנציאל מגולם בעסקאות, הוא יובא בחשבון. אבל הנה שוב, בעיה הנטועה במציאות חיינו - בעסקאות שכירות קצרות מועד, לעולם השוכר איננו משלם על פוטנציאל הקרקע!

עו"ד משה רז כהן צילום: תמר מצפי

ישום מנגנון עשיית העושר, יכול, לשיטת השופט שטיין, להתבסס על הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מן הקרקע. אלא שעל פי הדין הישראלי, המדינה איננה יכולה להפיק רווח מן הקרקע המופקעת בדרך כלל , אלא לצורכי ציבור. תחשיב הרווח הציבורי בגין שימוש ציבורי עלול להביא לתוצאות אבסורדיות שאולי מעקרות את הבסיס של דיני ההפקעות.

עוד עולה מפסה"ד קביעה חדשה באשר לשומות מקרקעין ועיקרה בלעדיות לגישת ההשוואה, דהיינו, על שמאי המקרקעין להתבסס אך ורק על עסקאות בשוק. ללא הצגת עסקאות השוואה, על השמאי להימנע מליתן חוות דעת. בעמדה זו מסתתרת מהפכה ממש בתחום השמאות. טוב שיתר שופטי ההרכב לא הצטרפו מפורשות לעמדה זו. לעיתים קרובות, לא קיימות כלל בשוק עסקאות, היות ובשל עלויות עסקה גבוהות נמנעים הבעלים מלהעביר זכויותיהם. כך, במקרקעי רמ"י, לעתים קרובות העברת הזכויות תלוייה בהסכמת רמ"י או בתשלומים מכבידים. בעל הקרקע מפיק הכנסה נאה מזכויותיו. אולם, על פי גישת כב' השופט שטיין, לא יהיה זכאי הוא לפיצויי הפקעה שכן בהיעדר עסקאות השוואה, לא ניתן יהיה להוכיח את מידת נזקיו.

לא מקרה הוא ששופט ההרכב ג'קרא הצטרף רק לתוצאת פסק דינו של שטיין ולא להנמקות. השופט קרא הסתייג מן ההנמקות. השופט השלישי הנדל, אף הוא הצטרף להסתיגויותיו של קרא ואף הוסיף משל עצמו.

נראה כי קשה ללמוד הלכה מפסק הדין. התוצאה אחת, אולם רוב רובו של פסק הדין הוא בדעות יחיד שונות הסותרות אלה את אלה. נחמה אחת ניתן למצוא בפסק דינו של שטיין: אם אכן יהיה לראות בהוראת סעיף 13 ככזו הנכללת במארג הכולל של דיני עשיית עושר ולא במשפט, יתכן כי יהיה ליטול את דמי החכירה אבודים משנה לשנה, ולסכום אותם בערכם המשוערך בהתאם למדד המחירים לצרכן. ספק אם לכך כיוון בית המשפט, אולם זו תוצאה בלתי נמנעת מיישום עקרונות עשיית עושר.

הכותב עו"ד משה רז-כהן הוא שותף במשרד עורכי דין רז-כהן, פרשקר ושות'