רכישת דירה מקבלן: עו"ד אפרת ידידיה-שחור על הדגשים שאסור לשכוח

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

רכישת דירה "חדשה מהניילונים" הינה משאת נפשם של מרבית הישראלים. היתרונות הגלומים בחלל מגורים אותו ניתן להתאים ישירות מהקבלן לצרכים הספציפיים של כל רוכש ורוכש הם ברורים, אולם הדרך אליהם עשויה להיות ידועה ומוכרת פחות. בעוד שקבלנים הם עתירי ניסיון בכל הנוגע בהתמודדות מול רוכשי הדירות, עבור האחרונים מדובר לרוב בפעם הראשונה שבה הם נתקלים בהליך ארוך ומורכב מסוג זה. החל מרגע הרישום במשרד המכירות ועד לחתימה על הערת אזהרה בטאבו - כך ניתן לעשות זאת נכון, שלב אחרי שלב:

יד ראשונה מקבלן

עם בחירת הדירה המבוקשת בפרויקט, חותם הרוכש הפוטנציאלי על טופס בקשה או הצעה לרכישת הדירה. במסגרת זו עליו להקצות פיקדון כספי עד לחתימת החוזה על נספחיו, ובשלב החתימה הפיקדון הופך לחלק מהתשלום הראשון. יש לשים לב כי בטופס יצוין שבמקרה של חילוקי דעות משפטיים, מידע נוסף שיתקבל ולא היה קיים במועד החתימה או מטעמים אחרים ובפרק זמן מוגדר מראש - לרוכש הפוטנציאלי תהיה אפשרות חזרה מהבקשה באופן שיכלול השבת כספי הפקדון.

החל משלב זה, יש לערוך סדרת בדיקות מקדימות אשר יאשרו את נתוני העסקה, זהות הבעלים וזכויות הקבלן. "בדיקה חשובה ביותר שיש לערוך היא מהות העסקה שמכוחה הקבלן מוכר דירה. האם הקבלן קנה את המקרקעין? האם המקרקעין עברו על שמו בטאבו? ואם לא - למה לא? האם יש בידיו את כל אישורי המסים וייפויי הכוח להעברה?", מפרטת עו"ד אפרת ידידיה-שחור, הבעלים של משרד י. ד. שחור עורכי דין, המלווה עסקות מקרקעין.

"לדוגמה, אם מדובר בעסקת קומבינציה, חלק מהזכויות נשארות בידי בעלי הקרקע. על כן יש לקבל פרוטוקול המתייחס לאופן חלוקת הדירות בין הבעלים לבין הקבלן, כדי לוודא שהקבלן רשאי למכור את הדירה הספציפית אותה הרוכש מעוניין לקנות".

ידידיה-שחור מוסיפה כי חשוב לוודא שקיימת התחייבות מצד הקבלן להמציא טופס 50 ממס הכנסה, וכי הקבלן שיבצע את הבנייה הוא בעל סיווג מתאים להיקף הבנייה הכולל של הפרויקט.

חלל פנימי של דירה חדשה צילום: Dreamstime.com

סביב שולחן המשא ומתן

לאחר שהביעו הצדדים את נכונותם להתקדם, מתחיל משא ומתן בין בא כוח הרוכש לבא כוחו של הקבלן, עד לגיבוש נוסח סופי לחוזה. "במקרה של בנייה ללא היתר, כשמוכרים בפרה-סייל, חייב להיות נספח בחוזה המאפשר לקונה לבטל את ההתקשרות ללא פיצוי כלשהו לקבלן, אם לא יתקבל היתר תוך מספר קבוע של חודשים – זאת בכדי שלא יתחייב לפרויקט תקוע. אפשרות ביטול זו צריכה להיות תקפה גם אם התוכניות שונו באופן מהותי מהתוכניות שהקונה חתם עליהן", מבהירה ידידיה-שחור.

בשלב זה, הרוכש צריך לברר מהי התב"ע הקיימת בסביבת הפרויקט, האם יש תב"ע בשלבי אישור והאם ישנם תנאים להוצאת היתר הבנייה. לדברי ידידיה-שחור, "פעמים רבות התב"ע מאפשרת הוצאת היתר בכפוף לפיתוח מסוים בסביבת הבניין, התחייבות כלפי בניין אחר או בתנאי לשילוב שטחי מסחר בקומת הקרקע, גני ילדים או שטחים ציבוריים. אלו בדיקות המנבאות איך ייראו המגורים בדירה יום לאחר המסירה, ומשפיעות באופן ישיר על איכות החיים בה".

בדיקה קריטית נוספת כוללת וידוא כי קיים ליווי פיננסי לפרויקט – על ידי בנק או על ידי מוסד פיננסי מוכר כגון חברות ביטוח. זאת, על מנת שכל סכום שישולם על הדירה אכן יגיע לחשבון הגוף המלווה, וכדי שניתן יהיה לקבל כנגדו ערבות על פי חוק המכר.

ידידיה-שחור: "על פי חוק, חייבים להיות ביטחונות על כל הכספים המשולמים מצד הלקוח (ללא המע"מ), מאחר שהוא לא מקבל דירה פיזית אלא רק זכויות לדירה עתידית. זכורים לנו לרעה מקרים מהעבר שבהם הרוכשים שילמו הון על דירות מבלי שהועמדו לרשותם בטוחות על הכסף, ובסוף הם נשארו גם בלי הכסף וגם בלי הדירה".

מסתכלים בכיסים

בתהליך רכישת דירה מקבלן יש לבצע חשיבה כלכלית מוקדמת, כדי להבין מהן היכולות הפיננסיות העתידיות שלנו. הדבר יסייע בקביעת לוח התשלומים, בו מצוינים המועדים בהם יעברו תשלומים לקבלן וגובהם. "כל רוכש צריך לדעת בדיוק מה הנזילות שלו. בתוך כך עליו לוודא זכאות למשכנתא מבנק למשכנתאות ולזכור כי מרגע חתימת החוזה, גם במידה שהרוכש לא קיבל בסוף את המשכנתא המיוחלת או קיבל פחות מהסכום שתיכנן, אין הדבר פוטר אותו מחובת התשלום לקבלן", מדגישה ידידיה-שחור. "בנוסף עליו לתכנן פרישת תשלומים ריאלית שיוכל לעמוד בה, הכוללת מרווחי תשלום ברי-ביצוע, שכן איחורים בתשלום גוררים ריביות, קנסות מיותרים ולעתים אף זכות לביטול החוזה מצד הקבלן".

ידידיה-שחור מזכירה כי בחישוב הכלכלי יש להביא בחשבון גם את העלויות הנלוות למחיר הדירה, הכוללות מס רכישה המשתנה מרוכש לרוכש כתלות בשאלה האם מדובר בדירתו הראשונה, השתתפות בשכר הטרחה של עורך דין מטעם הקבלן, תשלום שכר טרחת הליווי המשפטי של הרוכש, תשלום בגין תשריט רישום בית משותף, מונים דירתיים, ועוד – הכל בהתאם למאפייני הנכס.

בתוך כך, היא ממליצה להקפיד כי בשלב קביעת המפרט, מבחינה חוזית, ייקבע כי הרוכש זכאי למספר שעות עיצוב אדריכלי ללא תמורה, וכן כי שינויים לבקשת הרוכש שאינם פוגעים קונסטרוקטיבית בדירה ויתבצעו במועד מוסכם, לא יחויבו בתשלום נוסף. מלבד זאת, לפני החתימה על נספח המפרט הטכני – המהווה חלק בלתי-נפרד מהחוזה ומגלם למעשה את אופן ורמת הבנייה – מומלץ להיעזר באדריכל או במהנדס מטעם הרוכש, ולא באחד מטעם הקבלן.

עו"ד אפרת ידידה-שחור צילום: עדי זלק וינר

על מפתן הדלת

היבט נוסף שיש לעגן בחוזה המשפטי הוא לוחות הזמנים למסירת הדירה, ומה הדין במקרה של עיכוב. "אם הקבלן מנסה לייצר דחיות ללא הצדקה – למשל בגלל מחסור בפועלים, עיכוב בעבודות, או בגלל שינויים שהזמין הרוכש – חשוב שייקבע משך הזמן שבגינו הקבלן יכול לדחות את המסירה וכן העלויות הכרוכות בדחייה", מסבירה ידידיה-שחור.

עת הושלמה הבנייה, מגיע שלב בדיקת הדירה טרום המסירה. מומלץ בשלב זה להיעזר במהנדסים או בחברות לביקורת מבנים שיפעלו לאיתור ליקויי בנייה ואי-התאמות לתוכניות ולמפרטים, במידה וישנן. בהקשר זה חשוב לקבוע מראש בחוזה כי אם יתגלו ליקויים שלא יאפשרו מגורים בדירה, מסירת הדירה תידחה והעלות תושת על הקבלן.

רגע לפני קבלת המפתחות לדירה המיוחלת, יש לתת דגש מיוחד להסדרה של השבת הערבויות במלואן. "לפני המסירה, היזמים מבקשים להשיב את הערבות לבנק או למוסד הפיננסי המלווה", מרחיבה ידידיה-שחור. "חשוב לציין בחוזה כי ערבות לא תתבטל ולא תוחזר לבנק, אלא לאחר שנרשמה לטובת הקונה הערת אזהרה נקייה מהמשכנתא שנטל היזם. אם בעת המסירה עדיין רובצת משכנתא של היזם על הנכס, יש לקבל מכתב החרגה מהגורם המלווה, המאשר כי המשכנתא הרשומה על הפרויקט לא חלה על הדירה הספציפית של הרוכש".

"ככלל", מסכמת ידידיה-שחור, "חוזים של דירות חדשות הנרכשות מקבלן הם יותר מורכבים מחוזי מכר יד שנייה, היות והרכישה מתבססת לרוב על התחייבות עתידית של הקבלן לבניית הפרויקט. דרך ארוכה עוברת בין החתימה במשרד המכירות ועד להשלמת הדירה, והרבה דברים יכולים לקרות בדרך. לכן, יש לתת את הדעת ולהתייחס בחוזה להיבטים החשובים בכל אחד מהשלבים, בכדי להפחית סיכונים ולתת מענה לסיטואציות לא מתוכננות".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>