יוני שדה מגייס חצי מיליארד שקל למקבצי דיור בארה"ב

יזם הנדל"ן הישראלי יוני שדה מקים חברה חדשה שתתמקד ברכישה ובהקמה של מקבצי דיור (Multi Family) בארה"ב, ויוצא לגיוס של חצי מיליארד שקל, כך נודע ל"כלכליסט".

החברה הפרטית, שתיקרא יו.אס ליבינג (US Living), תגייס כספים ממשקיעים פרטיים כשירים, כלומר כאלה שהנזילות שלהם היא בהיקף של 8 מיליון שקל לפחות. רף ההשקעה המינימלי יעמוד על מיליון דולר, והוא צפוי לרדת בעתיד.

הכוונה של שדה היא לפנות, בין היתר, ליזמי הייטק שכבר ביצעו אקזיטים ומכרו חברות בסדר גודל בינוני או גדול. הכספים שיגייס יהוו את ההון העצמי של החברה, והמשקיעים יקבלו מניות תמורת השקעתם. שדה, שיכהן כיו"ר יו.אס ליבינג, יזרים כספים בעצמו במסגרת הגיוס.

יוני שדה. מתכוון להנפיק את החברה בתוך 5–3 שנים

החברה, שהמטה שלה נמצא כיום בטקסס, ובכוונתה לפתוח בקרוב משרדים בניו יורק, מתכננת גם לגייס בשנה הראשונה לפעילותה אג"ח בהיקף של 70 מיליון שקל ובשנה השנייה אג"ח בהיקף של 100 מיליון שקל. שדה אמר ל"כלכליסט" כי ברצונו "להגיע להון עצמי של מיליארד שקל, ולהנפיק את החברה בתוך 3–5 שנים". לכן, הוא טוען, החברה תתנהל מפתיחתה בסטנדרטים של חברה ציבורית.

יו.אס ליבינג תתמקד בעיקר בצפון ובדרום קרוליינה, בג'ורג'יה, בטקסס ובפלורידה, כאשר 70% מהכספים שתגייס יופנו לבניית מקבצי דיור חדשים והיתר לרכישת קיימים.

בכוונת החברה ליטול מימון בהיקף של 60% לפרויקטים, ואת יתרת הסכום — ההון העצמי — יעמידו בחלקים שווים החברה וגופים מוסדיים ואמריקאיים. מדובר במתכונת סולידית יותר בהשוואה לפעילות של חברת שדה השקעות, שאותה ניהל שדה. זו רכשה מקבצי דיור בארה"ב באמצעות מימון בנקאי של 60%, כאשר 80% מיתרת הסכום גויסו ממוסדיים ישראליים או אמריקאיים, ו־20% מהיתרה העמידה חברת שדה השקעות עצמה.

שדה, שחזר באחרונה לישראל לאחר שנים רבות בארה"ב, מוכר פחות בשוק המקומי, אך נחשב לדמות מוכרת בענף מקבצי הדיור להשכרה בארה"ב. בשנתיים האחרונות מימשה חברת שדה השקעות שהקים נכסים בשווי כולל של חצי מיליארד דולר, שבהם החזיקה עם שותפים מוסדיים ופרטיים.

כיום יש בארה"ב 21 מיליון דירות שמושכרות במקבצים כאלה, כשהבעלות על הקומפלקס היא אחת, ולכן אי אפשר למכור דירה בנפרד. התחום נחשב כיום למיושן, ומרבית המשקיעים בו מתייחסים אליו כאל השקעה פיננסית. משום כך משך האחזקה הממוצע בפרויקטים אלה עומד על שלוש שנים בלבד. הפרויקטים מנוהלים לרוב בידי חברות ניהול חיצוניות, שגובות עמלה עבור שירותיהן. לפי נתוני חברת שדה, 40 החברות המובילות בתחום, שכל אחת מהן מנהלת 40 אלף דירות לפחות, עובדות בשיטת העמלות.

לדברי שדה, יו.אס ליבינג מתכוונת להקים פרויקטים שונים מהמקובלים כיום. "80% מהפרויקטים הקיימים הם כבר בני 20 שנה ויותר, והם בנויים כמתחמי רכבת עם כיוון אוויר אחד בלבד. חצי מהדיירים מתחלפים מדי שנה, וההשכרה הממוצעת היא לשנתיים. נאמנות הדיירים אינה למגורים אלא לאזור, לבית הספר או למקום העבודה", מסביר שדה. "אנחנו נבנה דירות עם 3–2 כיווני אוויר, נתמקד בשירות וננסה ליצור חוויית מגורים עבור השוכר".

לדברי שדה, לחברה כבר יש שני פרויקטים ובהם 700 דירות, בשווי של 40 מיליון דולר. ההון העצמי שהושקע בהם הוא 13 מיליון דולר, כאשר חצי מהסכום הועמד בידי החברה והשאר בידי משקיעים אמריקאים.

לגבי הסכנות בשוק הנדל"ן האמריקאי, שהגיע למחירי שיא, אומר שדה: "במדינות שבהן אנחנו עומדים להתמקד יש ביקוש גדול. בשווקים שאנחנו עובדים בהם מגיע שיעור התפוסה הממוצע ל־95%, ואנחנו לא רואים שמתוכננת בהם בנייה רבה. גם ב־2009, בשיא המשבר העולמי, שיעור התפוסה במקבצי הדיור עמד על 90%. אנחנו צופים שגם אם התשואות ברמת הפרויקט הבודד לא יהיו גבוהות, עדיין נשיג כחברה תשואה שנתית של 15%–20%".