אם מנהל השקעות מספר לכם שהוא מעולם לא הפסיד – זה הזמן לחשוד
למשקיע הישראלי יש כיום אפשרויות רבות להשקיע בנדל"ן בחו"ל, אך המרחק הגיאוגרפי, פערי ידע וחוסר היכרות עם השוק המקומי, מקשים על הבחירה ועלולים להשפיע על התשואה המתקבלת
"השקעה כשותף מוגבל פירושה העברה של הניהול, שיקול הדעת וקבלת ההחלטות השוטפות למנהל השקעות שראוי לאמון זה, שממילא הוא זה שבאמתחתו הכלים, הידע והניסיון המקומי לקבל החלטות אלו. לפיכך, ברור שעבור משקיעים פרטיים, יש חשיבות ניכרת לבחירת מנהל השקעות מקומי להשקיע לצדו, אבל לא תמיד ברור להם לפי אילו פרמטרים לבחור אותו".
באמצעות מחקרים, המלצות של שומרי סף (Gatekeepers) מהמובילים בעולם וכן ניסיונם המצטבר של מנהלי השקעות מוסדיים בעולם, גיבשה פרופימקס רשימה של חמישה כללים, שיסייעו למשקיעים להגן על כספם ולהיחשף להזדמנויות השקעה מגוונות.
לדברי הדרי, "חשוב להתייחס לפרמטרים כמכלול, ולבדוק את הדירוג הכולל של מנהלי ההשקעות. בחירה במנהל שהצטיין בסעיף אחד אך כשל לחלוטין באחר, עלולה להיות חלופה פחות טובה עבורכם".
טלי הדרי צילום: יח"צ
1. חפשו את השותף המקומי
השקעה בנדל"ן לא סחיר בחו"ל היא עניין מאתגר מאוד, שמחייב היכרות מעמיקה עם שווקים מקומיים שונים ועם המאפיינים שלהם, בין אם מדובר ברגולציה, באפשרויות המימון או בתרבות העסקית. עבור משקיעים שמעוניינים להרכיב לבדם תיק השקעות מגוון בחו"ל, עם פיזור שיאפשר ניהול סיכונים, זו משימה כמעט בלתי אפשרית. "ההמלצה שלנו היא להעדיף מנהלי השקעות שפועלים עם שותפים מקומיים באזורי ההשקעות השונים שלהם. כך הם נהנים מגישה למגוון השקעות ייחודיות, לצד אפשרות מעקב הדוק אחריהן", מסבירה הדרי. "חשוב במיוחד להקפיד שהמנהל הישראלי יערוך בדיקת נאותות לשותף המקומי שלו, כדי לקבל את התוצאות הטובות והבטוחות ביותר".
נציין כי ביצועי קרנות פרופימקס נשענים על אסטרטגיות הוספת ערך ייחודיות שונות של מנהלי ההשקעות השונים, שעם חלקם משקיעה החברה כבר קרוב ל-20 שנה.
2. העדיפו מנהלים בעלי קשרים ארוכי טווח עם גופים פיננסיים
קשר מוכח עם גופים פיננסיים לאורך זמן, הוא יתרון עבור המשקיעים. ראשית, קשרים מסוג זה מסייעים בהשגת מימון בתנאים אטרקטיביים שמשפרים את ביצועי ההשקעה, ובנוסף עשויים לסייע לקדם מתן הלוואות להשקעות שונות, גם בעת משבר כאשר הבנקים נוטים לעצור תהליכי מימון לגופים שלא הוכיחו את עצמם בהשקעות עבר.
במקרים בהם ערך הנכס יורד מתחת לרף שקבע הבנק המממן – אם מדובר בגוף מנהל בעל רקורד של יציבות ואמינות, יעדיף הבנק לאפשר לו להמשיך לנהל את הנכס. זאת, בידיעה שהמנהל יוכל להעלות שוב את ערך הנכס. כך, גם המנהל יזכה להלוואה בתנאים טובים יותר, בעת הצורך.
בחנו את אמות המידה הפיננסיות (קובננטים) של ההשקעות, ובדקו האם מנהל ההשקעה הצליח לפתור בעיות במקרה של הפרת קובננטים. חשוב לבדוק שמנהלי ההשקעה ממשיכים לעבוד בהתאם לאינטרסים של המשקיעים גם במקרים בהם הם מבינים כי הרווח שלהם מההשקעה צפוי להיות מזערי או אפילו במקרים בהם צפויים לרשום הפסד.
3. דרשו שקיפות מלאה
מנהל ההשקעות המועדף הוא זה שמספק שקיפות מלאה, כולל פירוט של כל הנתונים הכרוכים בעסקה, מהעמלות ועד התגמולים והתשואות, ברוטו ונטו. מנהל כזה גם יחשוף בפני המשקיעים נתונים על השקעות פעילות והשקעות עבר שלו, כך שהם יוכלו להשוות בין הצפי הראשוני שהציג ללקוחותיו לבין התשואה בפועל.
בנוסף, חשוב לבחור מנהל שהתגמול שלו מבוסס על הצלחה, כך שיהיה לו תמריץ להמשיך לקדם את ההשקעה לכל אורך חייה, ולא רק בתחילת דרכה. למעשה, הרווח העיקרי שלו יגיע רק כאשר משקיעיו ירוויחו מעבר לתשואה מועדפת שמקבלת עדיפות ראשונה והגנה חשובה למשקיעים.
במסגרת שקיפות זו, מעבר להצלחות בהן מתהדר מנהל ההשקעות, דרשו לקבל מידע דווקא על ההפסדים, או על פרויקטים שלא עמדו בצפי המקורי שלהם. אין גופי השקעה שהם חסינים מפני הפסדים, בוודאי בתקופות של האטה או משבר כלכלי. אם מנהל השקעות יספר לכם שמעולם לא הפסיד – זה הזמן לחשוד. זה עלול להיות סימן למעט ניסיון במקרה הטוב, או לכך שמוסרים לכם מידע מטעה במקרה הרע.
נציין כי פרופימקס פועלת על פי מודל של תגמול מבוסס הצלחה בכל השקעותיה, וכי כלל הנתונים שעומדים מאחורי היסטוריית הביצועים שלה זמינים לעיונם של משקיעים כשירים בכל עת. בנוסף, פרופימקס הוכיחה בעבר כי היא ממשיכה לפעול לטובת האינטרסים של המשקיעים שלה, גם כשנאלצה להוציא על כך משאבים רבים, וגם כאשר ידעה שהיא לא תזכה לחלוק ברווחי פרומוט שלהם זכאים רק לאחר שהמשקיע קיבל את כספי השקעתו חזרה ותוספת התשואה המועדפת. חשוב לציין שבתקופת משבר 2008 מנהלי השקעות רבים שידעו שלא יזכו בפרומוט זנחו את האינטרסים של המשקיעים שלהם והמשיכו לפרויקטים שהיו רווחיים יותר עבורם.
מהשקעותיה של פרופימקס
4. בדקו את ההתנהלות בעת משבר
חשוב לזכור שהכלכלה העולמית היא מחזורית, ואחרי כל תקופה של עלייה, תגיע בסופו של דבר הירידה. עולם השקעות הנדל"ן אינו חורג מכלל זה. לכן, בקשו לראות עדויות להתנהלות מנהל ההשקעות בזמן משבר.
כאמור, הפסד הוא לעיתים בלתי נמנע, אך השאלה הרלוונטית היא האם וכיצד נלחם המנהל על כספם של המשקיעים והאם עשה הכל כדי למזער את ההפסדים (אולי אף להגיע לרווח כלשהו), או פשוט הרים ידיים.
לדברי הדרי, "במספר השקעות שנקלעו לקשיים בעקבות המשבר, בעיקר בגלל ירידת ערך הנכס ואמות המידה הפיננסיות שאפשרו לבנק לדרוש את מימוש הנכס, הצלחנו באמצעות הזרמת הון להקטנת המינוף, להציל את כספי המשקיעים ואף לסיים את ההשקעה ברווחים נאים. זוהי פעולה שדורשת מקצועיות ומיומנות של מנהל ההשקעה, וכן קשרים עם מוסדות פיננסיים שמאפשרים את הגמישות והזמן הנדרשים להשגת המימון למנהלים שהם מאמינים ביכולותיהם".
5. בחנו את הפרמטרים לפיהם נבחנה ההשקעה
בדקו מי עומד מאחורי בחירת ההשקעות שלכם, כיצד מתקבלות ההחלטות, מהו הניסיון שמביאים עמם בעלי התפקידים המאשרים את העסקה ומאילו דיסציפלינות הם מגיעים. חשוב שכל השקעה תיבחן על ידי אנשי נדל"ן, כספים ורגולציה.
בחנו גם את התכנית העסקית וההיגיון שמאחוריה: האם הגוף שינהל את הנכס הוכיח כי הוא מסוגל לעמוד ביעדים אותם הוא מציג כהנחות יסוד בתכנית העסקית, האם נלקחו בחשבון נתונים השוואתיים, מהי רמת הסיכון במקרה של קטסטרופה פיננסית והאם בוצע גידור סיכונים.
לבסוף, גם לאחר שערכנו בדיקות מקיפות, יש לזכור שכל השקעה טומנת בחובה גם סיכון, והדרך המיטבית להפחתת סיכונים מבלי לאבד הזדמנויות השקעה היא פיזור מירבי.
אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות קרנות נדל"ן שמתאפיינות בפיזור בין השקעות. כך למשל, בימים אלה מציעה פרופימקס למשקיעים כשירים השקעה בקרןCircleOne V , שממשיכה את האסטרטגיה שהוכיחה את עצמה בארבע הקרנות הקודמות של פרופימקס הכוללת פיזור סקטוריאלי, גיאוגרפי ומנהלי, ובעיקר – כל השקעה והשקעה בקרן עוברת סינון קפדני על ידי ועדות השקעה שונות. בנוסף למנכ"ל פרופימקס, גם יו"ר ועדת ההשקעות של פרופימקס, איציק גדרון, וחברים נוספים בוועדה משקיעים באופן אישי בכל השקעה שמאשרת הועדה, אישור שדורש הסכמה פה אחד, כך שכל החלטה שמתקבלת משפיעה על תיק ההשקעות האישי שלהם.
הקרן מתאפיינת בפיזור - 80% מההשקעות שהיא כוללת הן בארה"ב ו-20% באירופה, תוך הקפדה על השקעה באזורים בעלי מנועי צמיחה חזקים, ובסקטורים שונים. במסגרת פעילות הקרן, פועלת פרופימקס עם שותפים אסטרטגיים ברחבי העולם, שגם הם נבחרו על ידיה בקפידה, ועימם היא משתפת פעולה לאורך זמן, על בסיס היכרות מעמיקה ונסיונם הרב.
רוב השקעות הקרן מוצעות על ידי פרופימקס גם למשקיעים פרטיים לצד הקרן (Co-investments), כאשר אחד היתרונות הגדולים בהשקעה בקרן החמישית של פרופימקס הוא האפשרות להשקיע בנכסים שאינם מוצעים למשקיעים פרטיים ושמורים לקרן בלבד.
לפרטים נוספים על קרן CircleOne V של פרופימקס וקבלת מידע על תשואות עבר (למשקיעים כשירים בלבד) לחצו כאן >>>
