פינוי-בינוי בירושלים: עלייה של 40% במספר הפרויקטים

הסכם הגג שנחתם בטקס חגיגי במרץ 2019 בין עיריית ירושלים למשרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל אמור ביקש להכניס את הבירה למציאות נדל"נית חדשה. החזון לשנים הקרובות: הקמתן של 23 אלף יחידות דיור חדשות, 8,000 מתוכן בהתחדשות עירונית.

על הרוח הגבית מצד ראש העיר משה ליאון באשר למיזמים במסגרת התחדשות עירונית, מעידים גם דבריו במפגש שקיים בהמשך אותו חודש עם ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חיים אביטן, בו הדגיש כי "התחדשות עירונית היא דגל מרכזי במדיניות הבנייה בעיריית ירושלים, אנו נעשה הכל על מנת לזרז תהליכים ואישורי בנייה לפרויקטים".

עד כמה עמדה הצהרתו של ראש העיר במבחן המציאות? לפי נתוני המינהלת להתחדשות עירונית בירושלים, המתייחסים לפרויקטים של פינוי-בינוי בשמונת החודשים הראשונים של 2019, 22,925 יחידות דיור נמצאות כעת בהליכי התחדשות עירונית – משלב מקדמי ועד תוכניות שקיבלו היתר בנייה – גידול של למעלה מ-40% ביחס ל-2018.

נתונים: המינהלת להתחדשות עירונית בירושלים

כך, במסלול הרשויות (במסגרתו העירייה היא זו האחראית על התכנון ואילו היזם נבחר לאחר שיש תוכניות מאושרות), מקודמות 9,144 יחידות דיור - גידול של 20% ביחס לשנה שקדמה לה. גידול של לא פחות מ-59% ביחס לאשתקד, נרשם ביחידות הדיור המקודמות במסלול היזמים (כשהיזם הוא האחראי על קידום התוכנית), ומדובר על 13,781 דירות.

עוד מראים הנתונים כי נכון לקיץ הנוכחי, בירושלים 4,961 יחידות דיור המאושרות בפינוי-בינוי, כשמתוכן 308 דירות כבר נמצאות בשלבי בנייה. מתחילת השנה אושרו 1,240 יחידות דיור, גידול של 56% ביחס ל-2018. כמו כן, על ידי ועדות התכנון במרחב העיר הוכרזו השנה 12 מתחמים לפינוי-בינוי, הכוללים 4,990 יחידות דיור.

במינהלת מדווחים כי מעבר ליחידות דיור, מוסיפות התוכניות להתחדשות עירונית לירושלים במצטבר כ-23 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, מסחר ומשרדים, בדגש על עירוב שימושים. בהיבט הכלכלי, במינהלת מוסיפים עוד כי לפי הדוחות הכלכליים של היזמים מחיר ממוצע למ"ר הוא כ-21 אלף שקל. במבט קדימה, הרי שהתחזית לקראת שנת 2020 בכל הנוגע לתוכניות התחדשות עירונית, עומדת על בניית למעלה מ-25 אלף יחידות דיור, לרבות שלושה מתחמים חדשים שיחלו בביצוע.

"תהליכי התחדשות העירונית הם נתיב משמעותי לתוספת יחידות דיור בירושלים בטווח הזמן המיידי", מסביר ראש העיר, משה ליאון. "לפני כשנה התחלנו את פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בירושלים, במתחם המקשר, שהיווה את 'יריית הפתיחה' לקראת פרויקטים רבים שיאושרו בקרוב. הגידול בתוכניות התחדשות העירונית לעומת שנה שעברה נובע מהבשלה של תוכניות אב שקודמו, ערכי קרקע גבוהים, המשך פעולות הסברה וליווי דיירים, פעולת צוות התחדשות עירונית שמגבירה את הוודאות בשוק וגיבוי מצד העירייה והעומד בראשה".

ראש העיר ירושלים, משה ליאון. "פרויקטים רבים יאושרו בקרוב" צילום: עמית שעל

מגיעים להבשלה

עו"ד מיכל ליבן-קובי, הבעלים של משרד ליבן-קובי עורכי דין ונוטריון, המייצגת דיירים במיזמי פינוי-בינוי בירושלים ובערים נוספות, אומרת כי "אין ספק שמדובר בנתונים משמחים, אך צריך לזכור שמדובר בין היתר גם בפרויקטים שהבשילו לכדי ביצוע לאחר תהליכים שהחלו לפני חמש-שש שנים. אני מברכת את עירית ירושלים המקדמת תוכניות המפתחות ומחיות שכונות ותיקות בעיר תוך התבססות על קווי הרכבת הקלה ויישום קיימות, דבר המאפשר גם לשמור על השטחים הפתוחים ולהשאיר ריאות ירוקות".

ליבן קובי מבהירה כי "טוב שיש רגולציה ובקרה, אבל ניתן לשפר את קצב העבודה של כלל הרשויות שאישורן דרוש כדי להוציא פרויקטים אל הפועל. קיצור הזמנים יאפשר ליזמים בנייה צפופה פחות, משום שמשך הזמן בין הערכת עלויות הבנייה לביצוען בפועל יפחת, והם לא יצטרכו להקטין את הסיכון באי הוודאות באמצעות הגדלת זכויות".

לדבריה, "מה שטוב בירושלים, גם ביחס לערים אחרות, זה שהיא התברכה בוודאות תכנונית, בשני היבטים – גם מבחינת היזמים, שיודעים פחות או יותר מה הם יכולים לבנות בכל בניין ושכונה, וגם מבחינת הדיירים, שיודעים מה הם יכולים לקבל בסוף התהליך. כמו כן, הצליחה ירושלים לשמר רציפות תכנונית במדיניות העירונית שתומכת בהתחדשות עירונית, כשמדיניות זו לא השתנתה גם עם חילופי השלטון המוניציפליים, וכיום היא אף מבקשת להרחיב ולהעמיק את הפיתוח של התחום".

עו"ד מיכל-ליבן-קובי. "ביחס לערים אחרות, ירושלים התברכה בוודאות תכנונית" צילום: ליונל דרמון

"ירושלים צפופה באוכלוסין באזורים מסוימים ודלה בקרקעות להתפתחות בניין-עיר. לכן, ההתחדשות העירונית משרתת את המטרה פעמיים", מוסיף גורם בכיר בעירייה, "הן מבחינת ניצול שטחים של מבנים הזקוקים לחיזוק והוספת יחידות דיור, והן מבחינת שמירת השטחים הירוקים ואיכות החיים הירוקה בעיר.

"באופן כללי אנחנו מעדיפים התחדשות עירונית באמצעות תוכניות פינוי-בינוי, כאשר במקומות שהדבר לא יתאפשר יקודמו היתרים למיזמי תמ"א 38. הדבר נכון גם למזרח העיר, שם מקודמות מספר תוכניות אב ומתאר שמטרתן חידוש עירוני וניצול יעיל יותר של הקרקע. עיריית ירושלים רואה בקידום תוכניות ההתחדשות עירונית את אחד מיעדי התכנון המרכזיים שלה בשנים הבאות. על העיר יהיה לעמוד בתחזיות האוכלוסייה הצפויה בה, למעלה מ-1.4 מיליון תושבים ב-2040".