משקיעים בענף הנדל"ן? תתחילו להוריד ציפיות לגבי התשואות שתקבלו
התשואות בענף הנדל"ן מגיבות לשינויים הכלכליים. עם זאת, אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס, מסביר שזו לא סיבה להיבהל, אלא עדות לכך ששוק הנדל"ן חוזר לפרופורציות בריאות יותר
16:5901.09.19
שוק הפרייבט אקוויטי המושקע בנדל"ן הגיע לנכסים בשווי של כ-900 מיליארד דולר ביוני 2018, לפי נתונים של חברת המחקר הבריטית Preqin. עם זאת, החברה מדגישה את המחסומים העומדים בפני מנהלי קרנות בשוק הנדל"ן, הכוללים תמחור גבוה של נכסים, ותיקון אפשרי של השוק בחודשים הקרובים, שיכולים להשפיע על הביצועים.
אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס
אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס, העוסקת בהשקעות נדל"ן בחו"ל מזה 22 שנים, מציין בהקשר לכך ששוק הנדל"ן הוא מחזורי. "לדוגמה, ב-2008 היה משבר בהיקף אדיר, אך הסיבות שגרמו לו לא רלוונטיות כיום. ישנם מרווחי ביטחון רבים, ואף שאנחנו מעריכים שתהיה האטה באזורים ובסוגי נכסים מסוימים, אנחנו לא צופים משבר. עם זאת, להערכתי, בשנים הקרובות התשואות בנדל"ן יהיו נמוכות יותר מאלה שהורגלנו אליהן בעשור האחרון".
על פי האתר NREIonline, הפונה למשקיעי נדל"ן בצפון אמריקה, מחירי נכסים באיזורים מסוימים עקפו את השיאים שרשמו ב-2007, ערב פרוץ המשבר, וכעת ניכרים סימני האטה בשוק. תמי ג'ונס, מחברת ההשקעות LLC, אמרה לאתר כי "בנקודה זו של המחזור הכלכלי, רוב מנהלי הקרנות מזהים שהגענו לשלב שבו נורות אזהרה מהבהבות – וזה הזמן לנקוט אמצעי זהירות".
למעשה, מנהלי נדל"ן כבר אינם יכולים להסתמך על שיעורי הצמיחה הגבוהים שנרשמו בענף בשנים קודמות. ההזדמנויות עדיין קיימות, אך קשה יותר לאתר אותן. כך לדוגמה, קרנות החלו להתמקד בשווקים המשניים, במקום בשווקים ראשיים שבהם הפוטנציאל קרוב כבר למיצוי.
אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס בדרך לבועה?
אחרי עשרות שנות ניסיון בענף, רוזנהיים רואה במצב הנוכחי גם יתרון. "אני מקווה שהתשואות הגבוהות לא יימשכו, כי במקרה כזה - זו אינדיקציה שיכולה להעיד על בועה שעומדת להתפוצץ ולהשפיע על כולנו", אומר רוזנהיים. "לכן, עבורנו, ירידת התשואות ביחס לעשור האחרון היא בשורה טובה, שמראה כי המשקיעים נוקטים משנה זהירות, ושהשוק חוזר לפרופורציות נכונות יותר".
רוזנהיים מציין כי לא נכון להתייחס לשווקים או נכסים באופן כללי. "כאשר מדברים למשל על השקעה במולטיפמילי, סקטור שישראלים רבים משקיעים בו, חשוב לזכור שהוא מתנהג באופן שונה בין אזורים שונים. פרבר באזור הנהנה מהגירה חיוביות וגידול במספר המשרות, לצד עלייה בהכנסה הפנויה, יניב תשואות שונות מאזור בו נראה הגירה שלילית או קיטון במספר המשרות.
"המסקנה מכל אלה היא שגם אם מדובר בתחום השקעה פופולרי במיוחד - מולטיפמילי היא לא מילת קסם, ויהיו גם עסקאות בתחום שלא ירוויחו. חשוב לדעת שקיימים גם כמה סוגים של נכסי מולטיפמילי.
"כך למשל, נכסי מולטיפמלי מסוג Class B נהנים מעלייה גוברת בפופולריות כשיותר ויותר צעירים בארה"ב מוותרים על חלום הדירה ופונים לשכירות, אבל אין להם את ההון הדרוש לנכסים המפוארים והיקרים ביותר. בנוסף, שינויים במדיניות המס האמריקאית מעודדים אף הם את ההשקעה בנכסים מסוג זה, וחשוב לזכור שהם חסינים יותר בפני מיתון".
בימים אלה מציעה פרופימקס למשקיעים כשירים, בין היתר, השקעה בקרן מתחמי מולטיפמילי מ-Class B באמצעות קבוצת פראדיום – חברת נדל"ן אמריקאית ותיקה ושותפה אסטרטגית של פרופימקס והשקעה בקרן החמישית של פרופימקס,Profimex CircleOne V, המגלמת בתוכה פיזור וגיוון גבוה של השקעות.
לחצו כאן לקבלת מידע על השקעות נדל"ן בחו"ל לצד פרופימקס >>
להתרגל למציאות אחרתלדברי רוזנהיים, בעבודה קשה, אפשר לאתר הזדמנויות בסקטורים נוספים. כך למשל, הוא מזכיר כי "אפשר לראות איך סקטור מרכזי הקניות נפגע כתוצאה מהתפתחות האינטרנט, ומנגד, כיצד מרכזים לוגיסטיים מייצרים הזדמנויות חדשות מאחר שהמילניאלס רוצים להזמין סחורה באינטרנט ולקבל אותה עוד באותו יום, או למחרת לכל המאוחר. התוצאה – אמזון וחברות דומות פותחות עוד ועוד מרכזים לוגיסטיים, בעיקר לספק את Last Mile Delivery על מנת לשפר ולייעל את השילוח.
"בימים אלה, אנחנו עדים לשוק שצריך להתרגל מחדש למציאות שאחרי המשבר. מ-2008 ואילך, לאחר שמחירי הנכסים צנחו לרמות נמוכות ביותר, הגענו למצב שראינו ברוב המקרים רק אפשרות לעליית מחירים, ובצורה משמעותית. כעת, לאחר שבאזורים מסוימים הנכסים מיצו את מסע העליות שלהם, נדרשים מומחיות וניסיון, לצד זהירות רבה. כשאנו רואים שהצפי של התשואות של השקעות חדשות שנכנסים אליהן נמוך, זה סימן טוב לתיקון שהשוק זקוק לו, כדי לשמור על בריאות לטווח הארוך".
אשר לרמת הריביות, אומר רוזנהיים כי "אנו ממשיכים לפעול בסביבה של ריבית נמוכה, ומדובר בחדשות טובות למשקיעי הנדל"ן. יחד עם זאת, יש לבדוק היטב את המשתנים הפונדמנטליים של כל השקעה, ואת ההיצע והביקוש באזור ובסוג הנכסים. כמו כן, חשוב לבדוק את נתוני המיקרו בשוק (ולא רק את נתוני המאקרו) מאחר שהשווקים לא מתנהגים בצורה זהה. בנקודת הזמן הנוכחית, אנו מעדיפים להשקיע בשווקים בהם יש שיעורי תפוסה גבוהים ועליה בשכר הדירה".
לחצו כאן לקבלת מידע על השקעות נדל"ן בחו"ל לצד פרופימקס >>
