פגודה ברמת השרון: פרויקט מוריה 32 יוצא לדרך – הבניין ייהרס היום

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מוריה 32 – תעודת זהות

הפרויקט: התחדשות עירונית - הריסת מבנה ישן של 5 דירות והקמת בניין בוטיק מפואר של 4 קומות ובו 11 יחידות דיור

המיקום: רחוב מוריה, רמת השרון המערבית

התמהיל: דירות 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוז

המחירים: החל מ-4.8 מיליון שקל

האכלוס: קיץ 2021

היזם: חברת פגודה

האדריכל: עודד לביא

כמו בכל אזורי הביקוש, גם ברמת השרון רשמו מחירי הדירות קפיצה משמעותית בעשור האחרון. לפי נתוני אתר מדלן, בקיץ 2015 היה מחירה הממוצע של דירה בעיר כ-2.1 מיליון שקל, בעוד ביולי האחרון כבר זינק המחיר לכ-2.8 מיליון שקל – עלייה של כ-30%. לאור היקפי הבנייה המצומצמים יחסית ברמת השרון, נראה כי המחירים בעיר עוד רחוקים ממיצוי.

תהליך הפיתוח שעובר על רמת השרון בא לידי ביטוי בין היתר גם בחידוש מבניה הוותיקים במסגרת מיזמי התחדשות עירונית. דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית המסכם את 2018, מציב את רמת השרון כאחת מ-10 הערים המובילות בישראל במספר היתרי בנייה לפרויקטים של פינוי-בינוי, עם כ-580 דירות שבנייתן אושרה.

הבניין במוריה 32. רחוב שקט ופסטורלי, הסמוך ללב האורבני של רמת השרון

לעומת זאת, בכל הנוגע למיזמי תמ"א 38, תמונת המצב ברמת השרון מורכבת יותר. במאי האחרון שלחה העירייה הודעה ליזמים המקדמים פרויקטים של תמ"א, שלפיה באזורים מסוימים בעיר המכסה המותרת לבנייה במסגרת התוכנית עומדת בפני סיום. הרקע להודעה, נוגע לאישור תוכנית ממוקדת לתמ"א 38 ביוזמתה של העירייה ב-2016. תוכנית זו מחלקת את העיר לתשעה מתחמים, כשבכל אחד מהם נקבעה מכסה של דירות חדשות במסגרת התוכנית. סך הדירות במסגרת הפרויקטים בכלל האזורים מסתכם בכ-1,500 דירות חדשות.

עם זאת, בכנס הארגון הארצי להתחדשות עירונית שנערך לפני כחודש, התייחס ראש העיר אבי גרובר לנושא, ואמר כי אין בכוונתו לעצור את ההתחדשות העירונית בעירו: "ברמת השרון קבענו מכסות להיתרי בנייה. לכל אזור יש מכסה משלו. לפני שאומרים 'אין יותר תמ"א 38', אפשר להגדיר לכל אזור בעיר מכסה מסוימת של היתרי בנייה, ובינתיים להכניס כלי נוסף".

אוכלוסייה שורשית

בעוד שכונת מורשה, הממוקמת במזרח העיר, תופסת את מירב הפוקוס בכל הקשור למיזמי התחדשות עירונית, מתחת לרדאר התקשורתי יש תכונה רבה גם בשכונת גולן במערב, שם המרקם הבנוי עתיד אף הוא להשתנות בקרוב

אחד המיזמים המסקרנים בשכונה הוא מוריה 32 - פרויקט תמ"א 38/2 ברחוב מוריה שמקדמת חברת פגודה בנייה ויזמות, המתמחה בייזום ובניית פרויקטים למגורים בגוש דן. על רקע הרחוב המתאפיין בבנייה בצפיפות נמוכה ובבתים פרטיים, דאגה גם פגודה כי הפרויקט שלה ישתלב עם צביונה של השכונה ויבליט את יתרונותיה – בהם חזית פתוחה מערבה לשדות השרון ועד לקו החוף.

במסגרת הפרויקט ייהרס מבנה ישן בן חמש דירות, ויוקם בניין בוטיק יוקרתי וחדיש עם ארבע קומות ו-11 דירות, כמו גם חניון תת-קרקעי (כל דירה תיהנה משתי חניות), מחסן ומעלית.

הדמיית פרויקט מוריה 32. במקום הדירות הישנות, דירות גדולות בשטח של 140 מ"ר

"מדובר בבניין רעוע שהוקם לפני שנים רבות וחייב להתחדש ולהתמגן", מסביר אלון קפלן, מנכ"ל פגודה. "נכון להיום, המדיניות העירונית מבקשת להגביל פרויקטים של תמ"א 38/2 ולקדם פינוי-בינוי במתחמים שלמים. כמובן שהתחדשות שכזו היא לא פסולה, אך עם זאת חשוב לתת את הדעת גם לבניין הבודד שאינו מהווה חלק ממתחם ונדרש אף הוא להתחדשות, בדיוק כמו בפרויקט שלנו.

"במדינה החשופה לאיומי רעידות אדמה וטילים, מיגון וממ"ד אינם בגדר מותרות. אני סבור כי ברמת השרון צריך למזג בין התחדשות עירונית מתחמית לבין התחדשות עירונית נקודתית, בתבונה, אחריות ושיקול דעת, כדי לספק את הפתרונות הראויים לכלל התושבים".

היתר הבנייה לפרויקט של פגודה כבר התקבל, וההריסה צפויה לצאת לדרך היום (ראשון, 18.8). "במקום הדירות הישנות ייבנו כאן דירות גדולות בשטח של 140 מ"ר ומעלה", מפרט קפלן. "גולת הכותרת היא דירת פנטהאוז של 6 חדרים בשטח של 235 מ"ר הכוללת לא פחות מ-60 מ"ר מרפסות המשקיפות מערבה לנוף פתוח עד לקו החוף. המיזם הזה מוקם בסטנדרט גבוה, תוך הקפדה יתרה על כל פרט ופרט. הבניין החדש ייבנה בבנייה ירוקה תוך תשומת לב נרחבת להיבט הסביבתי, ועם ליווי פרטני של צוות יועצים מקצועי עד מסירת המפתח".

בעידן שלא מעט מיזמי התחדשות עירונית נקלעים לקשיים כלכליים תוך כדי תנועה, ומימושם עומד בסימן שאלה, בפגודה מתגאים באיתנות פיננסית, ומדגישים כי כל אחד מהפרויקטים של החברה מלווה על ידי אחד משלושת הבנקים הגדולים.

באשר לפרופיל הדיירים בבניין אומר קפלן כי "מדובר באוכלוסייה רמת שרונית שורשית, ותיקה ואיכותית. זו אוכלוסייה שמאוד מחוברת לעיר ורואה בו את עתידה. הקשר האישי עם הדיירים מאוד חשוב לנו, ואנחנו מקפידים לספק אוזן קשבת ומענה מיידי בכל שלבי הפרויקט. לצורך העניין אנו מפעילים גם מחלקת שירות שנמצאת עם הדיירים בקשר רציף. מעבר לזה, העובדה כי פגודה יוזמת ובונה את הפרויקטים שלה באופן עצמאי, מעניקה לנו שליטה מלאה בכל תהליכי הייזום, התכנון והשיווק, ומבטיחה עמידה בלוחות הזמנים. לעניין הזה יש חשיבות גדולה, וכשהדיירים יודעים שיש מי שאחראי על כל פרמטר בפרויקט, הוודאות והאינטראקציה משתפרות פלאים".

קהל היעד אליו מכוונת פגודה פונה בעיקר למשפרי דיור בתוך העיר, ולמשפחות צעירות שרוצות לעבור ולהתגורר ברמת השרון, בעיקר בחלקה המערבי. "מה שמשותף לכל מי שפונה אלינו זה הרצון שלא להתפשר וליהנות מאיכות חיים גבוהה שמציעות דירות יוקרה חדשות ורחבות ידיים", אומר קפלן. "פרויקט מוריה 32 בולט בנוף, תרתי משמע, והעניין סביבו רק הולך וגדל".

מנכ"ל פגודה, אלון קפלן. כל אחד ממיזמי החברה מלווה על ידי אחד משלושת הבנקים הגדולים

יתרון משמעותי נוסף שמציע הפרויקט טמון במיקומו – ברחוב שקט ופסטורלי, אך בה בעת סמוך ללב האורבני של רמת השרון – רחוב סוקולוב השוקק, הנמצא במרחק הליכה. קרובים לו גם אודיטוריום יד לבנים, המשמש היכל התרבות העירוני, והקאנטרי המציע מגוון פעילויות וחוגים לכל המשפחה.

"רמת השרון היא עיר אטרקטיבית עם מוניטין מצוין, שהולכת לעשות בשנים הקרובות עוד קפיצת מדרגה", מסכם קפלן. "מי שרוצה להיות חלק מעיר מתקדמת וצומחת, מגיע לכאן".