מנצלות את הכסף הזול להורדת המינוף

אם בעבר כדי להיות זמר מוצלח היה עליך לעבור דרך להקה צבאית או להיכנס לפלייליסט של גלגל"צ, היום הדרך לקדמת הבמה עוברת דרך השתתפות בתוכנית ריאליטי ובולטות ברשתות החברתיות. לפני שלושים שנה לא היינו שומעים על זמרים כמו בן זיני וטיילור, ויש סיכוי שהיום אפילו זמרת עם קול כמו של אסתר עופרים היתה מתקשה לפרוץ. 

הנדל"ן המניב הוא ענף עתיר מימון וככזה הוא מחייב מומחיות פיננסית המהווה תנאי הכרחי להצטיינות בו. בעבר הלא רחוק אשף פיננסי היה מי שידע ללכת על הקצה, לקרוץ לבנקאים, ולגייס בהנפקות פקס (גיוס שלא מצריך מאמצים מיוחדים והוא ללא רוד שואו). היום אשף פיננסי הוא מי שיודע להוריד את הריבית על החוב, להאריך את המח"מ שלו ולהבטיח יציבות. העובדה שכל כך הרבה חברות שהיו בשליטת טייקוני נדל"ן שהיו "אשפים פיננסים" הגיעו לחדלות פירעון – הוכיחה שמשהו בשיטה מקולקל.

קבוצת עזריאלי שפרסמה אתמול את דו"חותיה הכספיים, ומליסרון שעשתה זאת בתחילת השבוע, הן דוגמאות טובות לשינוי הפרדיגמה בענף הנדל"ן המניב. בדו"חות הכספיים של קבוצת עזריאלי מופיע גרף שמשלב בין שני נתונים: הריבית הממוצעת על החוב ומשך החיים הממוצע שלו. מהגרף עולה תמונה ברורה לפיה בעשור האחרון הריבית הממוצעת שקבוצת עזריאלי משלמת על החוב שלה ירדה מרמה של 4.8% בשנת 2010 לרמה של 1.8% כיום. במקביל, משך החיים הממוצע של החוב התארך ועלה מרמה של 3.2 שנים לרמתו הנוכחית שעומדת על 4.7 שנים.

על מנת לקבל מושג כמותי על המשמעות העצומה שנודעת לניהול הפיננסי על התוצאות העסקיות של חברות הנדל"ן המניב, אפשר להסתכל על הנתונים שמפרסמת חברת מליסרון. לפי תוצאות הרבעון האחרון, קצב ה־FFO השנתי של מליסרון עומד על 720 מיליון שקל. אולם תחזית ה־FFO שההנהלה פרסמה לשנים הקרובות מגיעה למעט יותר ממיליארד שקל. שניים מהגורמים שיתרמו לשיפור הצפוי ברווח של מליסרון הם מהלכים פיננסיים טהורים: שימוש ביתרות הנזילות לפירעון חוב צפוי להגדיל את הרווח השנתי ב־15 מיליון שקל, ומחזור חוב שמיועד לפירעון בשנים 2022־2020 עתיד להגדיל את הרווח של מליסרון ב־80 מיליון שקל נוספים.

בנוסף למדיניות הארכת המח"מ והורדת הריבית, אם בעבר חברות נדל"ן נהגו לגייס חוב לצורך מימון חלוקת דיבידנדים מרווחי שיערוך, נראה שהיום חברות הנדל"ן המניב המובילות עומדות בפיתוי שמציב המחיר הזול של הכסף. שיטה שהוכחה בעשור האחרון כמתכון בטוח להסדר חוב. ניתוח הדו"חות של חברות הנדל"ן המניב מראה שרובן דווקא מנצלות את הגאות בענף כדי להוריד את המינוף שלהן.

אבי לוי מנכ"ל מליסרון (הפורש בקרוב) והיו"ר ליאורה עופר צילומים: עמית שעל