אטרקצ'י: "הנדל"ן המניב הגיע לרוויה, הנדל"ן היזמי מסוכן פחות ויציב יותר"

מתחילת החודש החלו עליות שערים חדות בכמה מחברות הנדל"ן היזמי. שמות כמו אזורים, פרשקובסקי, וגם דמרי — הגדולה בין החברות ששוויין עלה — זינקו בשיעור דו־ספרתי בתוך זמן לא רב, כשהן משלימות עלייה חדה של עשרות אחוזים מתחילת השנה. עם חברות ייזום הבנייה למגורים בישראל נמנית גם אאורה, שמתחילת יולי ועד אתמול עלתה ב־17%, והשלימה עלייה של 41% מתחילת 2019, לשווי שוק של 515 מיליון שקל. 

השאלה היא אם קרה משהו שמצדיק את השינוי בתחום הספציפי הזה, או שהבורסה פשוט נהנית מאמון מחודש של המשקיעים, והסקטור שאליו משתייכת אאורה, שהיה חבוט במיוחד לנוכח תוכנית מחיר למשתכן, נהנה מאתנחתה.

בעל השליטה באאורה (54.34%) עו"ד יעקב אטרקצ'י בונה על 2019 כשנה שתעלה את החברה, שאותה הוא גם מנהל, על מסלול הצמיחה המואצת. לדבריו, הבנייה למגורים היא כיום התחום היציב יותר לעומת סקטור הנדל"ן המניב, שלתפיסתו התנפח ונהפך רגיש לזעזועים מאקרו־כלכליים.

איך אתה מסביר את העליות האחרונות במניות חברות הנדל"ן היזמי?

"במקרה של אאורה שינינו מאוד לטובה את מבנה ההון של החברה, וכתוצאה מכך נכנסו להשקעה בחברה שחקנים מובילים, שהגדולים ביניהם הם לאומי פרטנרס (6.75%), ילין לפידות (5.21%) ומנורה מבטחים (7.9%). ההון העצמי שלנו כבר עבר את רף 300 מיליון השקלים, שיפור שיכניס את המניה למדד ת"א־SME60 בעדכון שייערך מחר. זה נותן לגופים שבעבר לא יכלו לקנות את המניה הזדמנות לעשות זאת, ומעבר לכך, מה שעוד תרם לזינוק היה העובדה שהבורסה פיצלה את מדד הנדל"ן לשני תחומים — נדל"ן מניב ונדל"ן יזמי.

"אנחנו פועלים בתחום הנדל"ן למגורים, ואני צופה עליית מחירי דירות וסבור שזה השוק הטוב ביותר שיש כיום במדינת ישראל. רואים את הביקושים עולים ועולים, במיוחד באזורי הביקוש. זה נכון גם למשקיע הקטן, לא רק לגופים הגדולים. מי שאין לו כסף לקנות דירה באופן ישיר, או שאינו מעוניין לקנות דירה, יכול כיום להשקיע במדד של חברות שמתמחות בבנייה בבורסה, או ישירות במניות של החברות שבונות למגורים. אני חושב שזה נכון, וזה תורם גם למשקי הבית".

אם יהיה משבר בהייטק, חברות הנדל"ן המניב עלולות להיפגע"

על הטענה כי עד לאחרונה ההשקעה בחברות נדל"ן יזמי לא היתה אטרקטיבית במיוחד, אומר אטרקצ'י: "בעיניי, חברות יזמיות אינן מתומחרות מספיק טוב בשוק, ולהערכתי הן מסוכנות פחות מחברות הנדל"ן המניב. שוק הדיור בישראל הרבה יותר יציב, אבל לוקח זמן לראות את הרווחים. אאורה, למשל, נמצאת במקום הנכון ביותר בשוק המגורים — הקמה של שכונות בהתחדשות עירונית (בעיקר פרויקטי פינוי־בינוי — ח"ש). זה נכון גם מבחינת הרווחיות וגם במיקום של החברה באזורי ביקוש. בנוסף, הסיכון בפרויקטים האלה נמוך".

והנדל"ן המניב במצב בעייתי לדעתך?

"החברות שקשורות בעשור האחרון לשוקי המשרדים והקניונים באמת נמצאות כיום בשיא של השיא, וזה שוק פחות יציב, לדעתי, בראייה לטווח ארוך. אם חס וחלילה יהיה משבר בהייטק או בתחום אחר, זה עלול לפגוע בהן. בחברות האלה המשקיע חי על תשואות ושווי הוגן. הנכסים עלו שם והושפעו מהשווי ההוגן, וזה שוק שהגיע לרוויה. דווקא השוק שלנו – ואני שב וחוזר לזה — הוא הרבה פחות מסוכן והרבה יותר יציב".

יעקב אטרקצ'י צילום: אוראל כהן

בנייה למגורים היא בעיניך שוק יציב יותר מנדל"ן מניב?

"אאורה, למשל, צפויה מהשנה הבאה, על בסיס תוצאות 2019, להתחיל לחלק דיבידנדים לבעלי המניות. כפי שרואים בדו"חות הכספיים של החברה, יש לה יותר מ־1,000 דירות שכבר נמכרו והרווח עליהן טרם הוכר, זאת משום שהקמתן החלה ב־2019. אני מקווה שמהשנה הנוכחית אאורה תראה רווח עקבי".

על מה מתבססת התקווה שלך?

"יש לנו פרויקטים בתחילת ביצוע, ויש גם הרבה פרויקטים עתידיים. אנחנו עם מלאי של 2,500 דירות להקמה בשמונה פרויקטים, שחציין כבר נמכרו. אבל בגלל שיטת ההכרה, הרי שמהמחצית השנייה של 2019 צפויה דחיפה גדולה בדו"חות. כבר במחצית הראשונה של השנה אנחנו רואים עלייה משמעותית במכירת דירות. אנחנו רוצים לעבור ממכירת 300 דירות בשנה ל־500 דירות ב־2019 — ואפילו יותר בשנה הבאה".

אאורה מכירה בהכנסות ממכירת דירות לפי התקן החשבונאי IFRS 15, כלומר בהדרגה, לאורך שנות הקמת הפרויקט, בעוד בעבר הכירו חברות הנדל"ן בהכנסה ממכירת דירה ברגע מסירתה ללקוח. במצגת שהציגה החברה לשוק ההון, לאחר פרסום דו"חותיה ל־2018, באפריל האחרון, העריכה אאורה כי תכיר בשנים 2019–2022 ברווח גולמי בהיקף כולל של 457 מיליון שקל על פני התקופה, על יחידות דיור שהיא בונה ומשווקת.

יש לכם מאגר מספיק גדול לייצר את מנוע הצמיחה?

"החברה מצליחה לייצר פרויקטים משמעותיים באזורי ביקוש, ובהם תל אביב, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה וקריית אונו. בעיניי, האזורים האלה נמצאים כל הזמן במחסור דירות לעומת מה שהמדינה מסוגלת לייצר (מבחינת קרקעות לבנייה — ח"ש). אנחנו בונים שכונות שלמות במקומות האלה, זה ממתג את הפרויקטים ונותן להם אפסייד במכירה. אני חושב שכולם מרוויחים, וכמובן שאנחנו כחברה רוצים להרוויח".

איך מערכת היחסים שלך ושל החברה עם הגופים המוסדיים?

"מדובר ביחסי אמון. מאז רכשתי את השליטה באאורה, לפני שבע שנים, למדתי הרבה על הרגישויות ועל מה חשוב לאנשים. אני דואג לעדכן את שוק ההון, אני מקשיב לדעות של המוסדיים ומגיע למצגות, לא רק כשצריך לגייס כסף אלא גם בשוטף. כחברה ציבורית אני חייב להתנהג כך. המוסדיים רואים אותי, וזה מזכה אותי בקבלות. כשחקנים לטווח ארוך מאוד אנחנו גם עובדים מול כל הבנקים. בעיניי, זו הדרך היחידה לעשות עסקים — ביושר ובאמינות. גם את הפרויקטים אנחנו עושים בצורה שקופה ושוויונית".

בסוף מאי 2018 חשף "כלכליסט" כי שכר הטרחה שאמור היה להיות משולם למשרדה של רעייתו של אטרקצ'י, עו"ד סיגל אטרקצ'י, על חוזים שנחתמו מול אאורה, עשוי להגיע ל־213 מיליון שקל. אטרק'צי השתלט ב־2012 על אאורה ואז ירש הסכם ולפיו משרדה של אשתו יספק שירותי עריכת דין בלעדית לחברה. בעת החשיפה אשתקד התברר כי האומדן הראשוני לשכר הטרחה היה נמוך משמעותית והסתכם ב־10 מיליון שקל, אך בהמשך התברר שהוא אמור לגדול ליותר מ־200 מיליון שקל. בעקבות הסערה והמגעים עם המוסדיים ועם חברת הייעוץ אנטרופי, ולאור לחצים מצד רשות ני"ע, ויתרה סיגל אטרקצ'י על יותר מ־100 מיליון שקל מהסכום. בנוסף, הוסכם על מתווה שלפיו יועבר הטיפול למשרדי עורכי דין אחרים.

היחסים עם המוסדיים לא נפגעו בעקבות זאת?

"זה היה פופוליזם נטו, כולם היום מבינים את זה, וזה מאחורינו. התייעצתי עם המוסדיים ועם חברת הייעוץ אנטרופי, ופעלתי בעניין הזה רק על פי טובת החברה. היום אאורה עובדת עם ארבעה משרדי עורכי דין".

בעתיד תרצה למכור עוד מניות לשוק?

"אני דוגל בכך שהחוזקה של החברה היא בעובדה שבעל השליטה הוא גם המנכ"ל, וזה לא הולך להשתנות. העוצמה של אאורה היא שהבעלים עובד 24 שעות סביב השעון, והדנ"א שלו משתרש בעובדים. בעל שליטה אמיתי לא צריך לרדת מתחת לאחזקה של 50%, והיום אנחנו עם אחזקת ציבור של יותר מ־40%. אני רואה חברות אחרות, שהמנכ"לים בהן שכירים, ולדעתי המחויבות שלהם פחותה והקצב שונה. בשוק שלנו מנכ"ל צריך שלושה דברים חשובים: מחויבות, יכולת יזמות וכישורי ניהול".

לטענתך, בתחום הפינוי־בינוי הסיכון נמוך, אבל נראה לי שאם קונים קרקע ובונים עליה, הסיכון נמוך יותר.

"זו שאלה של מה יש בכלל בשוק. ישנם פרויקטי התמ"א 38, שאנחנו לא עוסקים בהם, כי אלה פרויקטים קטנים ולא איכותיים. בעיניי זו תקלה אורבנית, צריך לעשות תמ"א 38 כשאין ברירה. למחיר למשתכן לא הצטרפנו, ואין לנו כוונה לעשות כך גם בעתיד, אם התוכנית תימשך. יש שם מתח רווחים חד־ספרתי, וזה מתאים רק לקבלני ביצוע. הכי גרוע בעיניי זה שהפרויקטים של מחיר למשתכן הביאו לירידה בסטנדרט של הדירות, ואני לא רוצה ששמי יתנוסס בהקשר הזה. אם מחיר הביצוע עולה, אין איך לפצות אותי, ואני כבול במיטת סדום.

"מעבר לכך, בשנים האחרונות כמעט לא שוחררו מגרשים בשוק החופשי, אז נוצר מחסור. מחירי המגרשים שברשות אנשים פרטיים עלו בצורה דרמטית, כך שגם אם מוצאים כאלה — מחיר הקרקע עולה ומתח הרווחים יורד. המקום היחיד שבו אפשר לקבל רווח יזמי הגיוני של 15%–20% הוא בהתחדשות עירונית. יש גם אפשרות נוספת, שאותה אנחנו מנצלים, והיא להיכנס לנעלי המושבים והקיבוצים ולרכוש בפטור ממכרז קרקע מרשות מקרקעי ישראל. כך משלמים מחיר הגיוני, ואין מגבלה למי מוכרים את הדירות. עשינו זאת בפרויקטים באחיסמך, בבן שמן ובצומת סביון".

פרויקט מבואות קיסריה של אאורה באור עקיבא

תוכל להדגים למה פרויקט פינוי־בינוי הוא פחות מסוכן מבנייה על קרקע שבבעלותך?

"נניח שיש פרויקט פינוי־בינוי של 700 דירות, שמתוכן 450 דירות אתה מוכר בשוק. אם היית לוקח את החלופה וקונה קרקע לבניית 450 דירות, היית צריך לרתק מאות מיליוני שקלים. היית חשוף גם באובליגו שלך וגם בריבית שתשלם על הכסף שריתקת. אתה נמצא בסיכון מהיום הראשון, אפילו אם הפרויקט ממוקם באזור מצוין. במסלול של התחדשות עירונית אתה לא מרתק הון לאורך התקופה כולה, כך שהפרויקטים האלה מסוכנים פחות בראייה של חברה עצמה.

"מעבר לזה, כמובן שכך הופכים ישן לחדש. הפרויקטים הם במרכזי הערים, אז אני גם מיטיב עם האנשים — גם הדיירים הוותיקים וגם החדשים שרכשו דירות. זה פרויקט שמביא רווח כספי לחברה, וזה העתיד של שוק המגורים בישראל. זיהינו את זה לפני המון שנים, ואנשים אז טענו שהשתגעתי".

"טועה מי שחושב שישיג הסכמת דיירים תוך ישיבה על אקסלים"

אחת הבעיות הקשות בביצוע פרויקט פינוי־בינוי היא השגת ההסכמה של בעלי הדירות. אטרקצ'י, מתברר, נהנה מהאינטראקציה איתם: "מדובר באנשים, והמטרה שלי כמנכ"ל היא להיות בן אדם ולפתור להם את הבעיות — שהם ירגישו שותפים שלי. ככה אנחנו רואים את הדברים, ואאורה היא החברה היחידה שהקימה אגף מיוחד לפתרון הבעיות שהדיירים מעלים. הרי בכל פרויקט, שמתפרס על פני כמה שנים, אנשים נפטרים, אנשים מתגרשים, ולחלק יש בעיות במשכנתא. יש מיליון ואחת בעיות, וצריך לפתור אותן מדי יום. ככה מקבלים את הסכמת הדיירים לצאת לדרך, שאם לא כן, הבנק המלווה לא נותן אשראי.

"אנחנו, כחברה היזמית, חייבים לתת פתרונות הולמים לאנשים גם בתקופת הביניים. מי שחושב שהוא יוכל לשבת במשרד הממוזג ולנהל טבלאות אקסל על התחדשות עירונית, או להעסיק מאכערים שיעשו את העבודה במקומו — פשוט לא יצליח מול הדיירים. לכן הרבה פרויקטים נתקעים. אבל אם עושים הכל ברגישות, מגיעים לפיצוח. אני מגיע בערבים לפגוש את הדיירים, וזה קריטי. כך הם מבינים שתוספת של עוד מטר או פחות מטר לא כל כך משנה. מה שחשוב הוא עם מי עושים עסקים. אני גם נהנה מהערבים האלה איתם. אני לא רואה בכך פחיתות כבוד. להפך. אני מתכבד בכך שמבוגרים מזמינים אותי אליהם. זה להיות בן אדם".