לא מחוברים: "המדינה עצרה את שיווק הקרקעות ביהודה ושומרון"

האם מדיניות דמי הפיתוח שקבעה המדינה חלה גם בשטחי איו"ש? סוגיה זו, המציפה את תופעת גביית היתר של עלויות פיתוח מצד קבלנים, הגיעה באחרונה לפתחו של בג"ץ. קביעתו החיובית של בג"ץ בשאלה עוררה ביקורת בקרב מומחים בענף המקרקעין, הטוענים כי המדיניות הנהוגה בתוך שטחי ישראל בנושא דמי הפיתוח, שנקבעה במחצית השנייה של המאה הקודמת, אינה מתאימה עוד למציאות הנוכחית.

מדובר בעתירה שהוגשה באפריל האחרון על ידי 26 מתיישבים בהרחבה של היישוב אשכולות, יישוב קהילתי בדרום הר חברון, נגד ההסתדרות הציונית העולמית (החטיבה להתיישבות), הממונה על הרכוש הנטוש באיו"ש והיועץ המשפטי לממשלה. כמשיבים פורמליים צורפו לעתירה גם המועצה האזורית הר חברון שבתחומה נמצא היישוב, האגודה השיתופית אשכולות, החברה לפיתוח הר חברון וחברת ארזים ג.י.א.

במסגרת העתירה טענו המתיישבים כי הקבלן גבה מהם דמי פיתוח גבוהים יותר מהוצאות הפיתוח שאישר משרד הבינוי והשיכון, וכי את הדין הישראלי בעניין הזה יש להחיל גם באיו"ש. עוד לפני הפנייה לבג"ץ, הגישו המתיישבים לבית המשפט המחוזי בתל אביב תביעה בגובה כ-5.5 מיליון שקל, להשבת כספים עודפים שלטענתם נגבו מהם.

השופטים יצחק עמית (מימין) ועופר גרוסקופף. "פסק הדין – תוצאה של התנהלות קלוקלת מצד המדינה"

בתשובתה הודיעה המדינה, לראשונה, כי האיסור על גביית כספים מעבר לעלויות הפיתוח המאושרות חל גם באיו"ש. בנוסף הציגה המדינה נוהל שגובש על ידה ונועד להסדיר את נושא עלויות הפיתוח באיו"ש. במסגרת נוהל זה נקבע, בין השאר, כי עלויות הפיתוח המאושרות יוגדרו על ידי משרד הבינוי והשיכון ויפורסמו לכלל הציבור.

עוד הסבירה המדינה כי במקרים שבהם נגבים כספים מעבר לעלויות הפיתוח המאושרות, או שהאגודה השיתופית/המועצה האזורית מתנות את קבלת המלצתן להקצאת הקרקע בתשלום כספים אסורים, הרי שעל הממונה להנחות את ההסתדרות הציונית להקצות את הקרקע ישירות למתיישב ללא תלות בהמלצת האגודה השיתופית, וזאת כנגד תשלום הוצאות פיתוח בסכום שלא עולה על עלויות הפיתוח המאושרות. הממונה גם יהיה רשאי להנחות את ההסתדרות הציונית שלא להקצות מקרקעין בתחומי האגודה השיתופית, במידה ונעשה ניסיון לגביית כספים מעבר לעלויות הפיתוח המאושרות, וזאת עד להסדרת הנושא מול הממונה וההסתדרות הציונית.

"לאור האמור לעיל, העתירה התייתרה", כתבו השופטים יצחק עמית, דוד מינץ ועופר גרוסקופף בפסק הדין. "איננו רואים להידרש לסעדים הפרטניים להם עתרו העותרים, באשר עניינם תלוי ועומד כיום בהליך האזרחי המתנהל בין הצדדים, וכל טענות הצדדים שמורות להם".

מה שהתאים לקיבוצים

"זהו פסק דין אומלל בכל היבט", קובע עו"ד אמיר שושני, מייסד משרד עוה"ד אמיר שושני, המתמחה בין השאר בעסקות מקרקעין ביהודה ושומרון. "בשביל לרדת לשורש העניין צריך לחזור עשרות שנים אחורה, לימי ההתרחבות של הקיבוצים והמושבים. במטרה למנוע ספסרות בקרקעות שאותם יישובים קיבלו בחינם, קבע אז מינהל מקרקעי ישראל מדיניות הנוגעת לעלויות הפיתוח. באופן הזה חשבה המדינה שהיא מסדירה את הנושא ומונעת מאותם היישובים לסחור בקרקעות כראות עיניהם, אלא שהחטא הקדמון הוא שגורמים רבים אחרים שהם חלק בלתי-נפרד מהתהליך - כמו פרסום ושיווק של הקרקעות - כלל לא הובאו בחשבון.

"מאחר שבמקרים רבים הנחיית המדינה נשארה בעיקר בתיאוריה, נכנס המינהל שוב לתמונה והחליט שלא להתיר לרוכשים לרשום את הקרקע על שמם. בכך נוצר מצב אבסורדי שהעלה המון תהיות. על פניו אמנם נמנע מהמושב או הקיבוץ לספסר בקרקע, אבל מי שרכש אותה יכל לאחר מכן למכור אותה ללא הגבלות. כך, בפועל, במקום לפתור את בעיית ספסרות הקרקעות, היא רק הונצחה".

בשונה מהקצאת קרקעות ליישובים וקיבוצים, גושי הקרקע באיו"ש ניתנו מטעם החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית העולמית ליישובים ולאגודות השיתופיות לצורכי בנייה. "במהלך השנים, וכחלק מתהליך התפתחות והתרחבות ביישובים, הוקצו על ידם קרקעות לצד ג', שאת חלקן הוא פיתח ומכר למיזמים במסגרת 'בני ביתך' ואת חלקן האחר בנה ומכר בשוק החופשי – מבלי שמינהל מקרקעי ישראל התערב וקבע את עלויות הפיתוח", מרחיב שושני. "לאחר שהוגשו תלונות על כך למשרד הבינוי והשיכון, החליט המשרד לקבוע עלויות פיתוח בדיעבד, כשמאות ואלפי מגרשים באיו"ש כבר נמכרו".

עו"ד אמיר שושני. "פלונטר גדול יותר למדינה, מבלי לעצור את הספסרות בקרקע" צילום: שרון ינאי

עוד מוסיף שושני: "צריך להבין שמה שנכון היה לקיבוצים ולמושבים לא נכון ליישובים הקהילתיים באיו"ש, שם הקרקעות מוקצות לקבלנים. למהלך הזה עתידות להיות השלכות משמעותיות, ובראשן הפסקת מיזמי 'בנה ביתך' - כלומר הפסקת שיווק קרקעות לבנייה עצמית, מהסיבה הפשוטה שפרויקט כזה הופך ללא כדאי כלכלית כל עוד משרד הבינוי והשיכון לא מחשב נכון את עלויות הפיתוח ולא מחשב עלויות נלוות רבות, כמו הוצאות שיווק".

"קשה לי להבין מה בדיוק ניסתה המדינה להשיג בהודעתה לבית המשפט, שהיוותה את הבסיס לפסק הדין", תוהה שושני, "אלא אם יש כאן איזושהי אג'נדה שמטרתה לעצור את שיווק הקרקעות באיו"ש. הרושם שלי הוא שמישהו לא חשב לעומק על המשמעויות – הכנסת המדינה לפלונטר גדול עוד יותר, מבלי לעצור את תופעת הספסרות בקרקע. מעבר לכך זוהי חוסר פרגמטיות לשמה, שכן מה שהתאים לקיבוצים ולמושבים במאה הקודמת לא מתאים למציאות הנוכחית. בשורה התחתונה, פסק דין הוא תוצאה ישירה של התנהלות קלוקלת של המדינה, שלצערי קיבלה תוקף של פסק דין בבג"צ".