רו"ח דורית גבאי: מס הרכישה מפורר את התא המשפחתי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מהלכי הממשלה בתחום מיסוי המקרקעין, ובמיוחד קביעת מדרגות מס הרכישה החדשות בקיץ 2015, הביאו למסקנה הלא נעימה כי מדינת ישראל מקדשת את העשרת קופתה בכל דרך, לרבות פגיעה בתא המשפחתי.

דוגמה נוספת היא כשבני זוג מתחתנים, ומיד צריכים לרוץ לחתום על הסכם ממון (למשל, כי החמות העבירה להם דירה משיקולי מס). במידה מסוימת המצב יוצר מציאות שבה משפחות חדשות נוצרות עם "תאריך תפוגה" כביכול – כבר למן ההתחלה רואים את סופן. וכאן הציבור הישראלי והמחוקק צריכים לשאול את עצמם – האם זה מה שבעצם ביקשנו לעשות?

האבסורד מתגלה במלואו כשרואים באילו מקרים מחויבים בני זוג במס רכישה, ובאילו לא. כך למשל, כשזוג מתגרש ומחלק את הבעלות על נכסי המקרקעין המשותפים – אין מס רכישה; כשאחד מבני הזוג נפטר, ובן זוגו יורש את הנכסים – גם אין מס רכישה; אבל אם בני זוג "חלילה" נשארים נשואים ומבקשים בנקודה כלשהי בזמן להעביר נכסים ביניהם או לשתף זה את זה בבעלות עליהם (למשל, אם הגבר קיבל דירה בירושה, ובני הזוג מחליטים שהיא תהיה רשומה גם על שם האישה) – כי אז יש גם יש מס רכישה. המקרה היחיד שלא יושת בגינו מס רכישה הוא כשהנכס המועבר הוא דירת המגורים שבה חיים ומגוררים בני הזוג.

שר האוצר, משה כחלון. המדינה מרוויחה, אך יוקר המחיה עולה צילום: אוראל כהן

איך זה יכול להיות? למה צריך לערב את מנהל מס שבח (בתפקידו כגובה מס וכמי שמקנה את האישור להעברת הבעלות לאחר שהמסים שולמו) כשבני זוג רוצים לחלק ביניהם את הנכסים שווה בשווה?

חישוב פשוט מלמד על המשמעות הכלכלית האדירה של המצב הקיים: אם מדובר במחסן או בקרקע – בני הזוג ייאלצו לשלם מס בגובה 6% משווי הנכס, חלקי שלוש וכפול השווי. כלומר, 2% משווי הנכס המועבר בשוק; אם זו דירת מגורים נוספת לזו שבה מתגוררים בני הזוג – 8%, חלקי שלוש וכפול השווי. כלומר, 2.67% מהשווי בשוק.

ברוב המקרים הסכום מגיע לעשרות אלפי שקלים לכל נכס, וכאשר מדובר בכמה נכסים – אפילו מאות אלפי שקלים. זאת, בזמן שבני הזוג לא הרוויחו מהעברת הבעלות ולו שקל שחוק אחד. כל חטאם הוא שביקשו לחלוק בנכסים באופן רשמי. אין זה אלא גזל בחסות המדינה.

הבעיה שציינתי ידועה לרבים, כולל המחוקקים מכל סיעות הבית. הסיבה ששום מהלך אמיתי לא מקודם על מנת לשנות את המצב, מעבר לסטגנציה הפוליטית בעת האחרונה, קשורה בכסף. במצב הקיים קופת המדינה מתעשרת על חשבון התאים המשפחתיים, וכך לקובעי המדיניות נוח לספר לעצמם ולציבור שהמצב בריא. אבל זוהי כמובן טעות. המדינה אמנם "מרוויחה" כמיליארד שקל בשנה, אבל בסוף הדבר מתבטא ביוקר המחיה. כשאדם "מגרד" את השקל האחרון שלו כדי לקנות דירה ב-1.6 מיליון שקל לצורכי מגוריו, ואז הוא צריך לשלם עוד 128 אלף שקל כמס רכישה – ברור שזה כסף שכבר אין לו.

דורית גבאי. למעט עורכי הדין, כולם ירוויחו מביטול מס הרכישה צילום: פרג' אולפני צילום

צריך גם לזכור שבשום מקום בעולם אין מס רכישה כמו בישראל. מסתבר שהמוח היהודי ממציא גם פטנטים מפוקפקים משהו. המס הזה החליף את מה שנקרא אגרת הרישום, שהיתה נהוגה כאן עד 1974. זו חייבה תשלום אגרה בסכום זניח בעת הרכישה, ממש כמו במכירת רכב, וסייעה להבטיח את "העברת הידיים" של הזכויות לידי הקונה תוך ששמרה על מחירי דיור שפויים.

מס הרכישה הוא המס המשמעותי והכי שנוי במחלוקת כיום בתחום המקרקעין – כמעט כל הפסיקה בענייני נדל"ן עוסקת בו או שהוא מצוי בבסיסה. כך למשל בסוגיות נפוצות כמו שאלת הפיתוח של הקרקע, שיפוץ הנכס, היותם של המזגנים חלק מהבית או לא, קיומה של הפרדה רכושית בין בני הזוג ועוד. נראה כי אם לא יהיה מס רכישה, לא יהיו כמעט עוד מחלוקות וסכסוכי משפחה, והמערכת כולה תרוויח. טוב, אולי למעט עורכי הדין וקופת המדינה.

בשורה התחתונה, במציאות שבה לא ניתן לסמוך על קרנות הפנסיה ועל מה שהן יניבו בעת הגיענו לגיל פרישה, וכשנתיבי השקעה אחרים קיימים אך לא תמיד מתאימים, הנדל"ן הוא במידה רבה האפשרות המיטבית להבטיח את עתידנו. 

הכותבת רואת חשבון, בוגרת משרד האוצר ולשעבר סגנית מנהל מס שבח. כיום משמשת יועצת במיסוי מקרקעין ליחידים וחברות ויו"ר פורום מייצגים במיסוי מקרקעין