הוועדה לשיפור נתוני הדיור לא התכנסה מ־2017

ועדה מיוחדת שהוקמה לשם שיפור נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בנושא בנייה דיור ונדל"ן, חדלה להתכנס לפני כשנה וחצי, וזאת על אף שלא סיימה את עבודתה, כך נודע ל"כלכליסט".

את הוועדה הקימה ב־2016 המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, הדירקטוריון המפקח על עבודת הלמ"ס, וזאת לאור ריבוי התלונות אודות אי דיוקים שנפלו בפרסומי הלמ”ס בתחומים אלה. לראשות הוועדה מונה פרופ’ דני בן שחר, המשמש גם כיו”ר מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת ת"א. עבודת הוועדה חולקה לשני שלבים: תחילה התבקשה הוועדה לטפל במדד שנחשב לחשוב ביותר – מדד מחירי הדירות, ולאחר מכן לטפל בכל שאר הנתונים. בינואר 2018 הושלם שלב א' עם הגשת ויישום המלצות הוועדה בתחום מחירי הדיור, שאכן הפחיתו את רמת חוסר הדיוק שבה התאפיינו נתוני המדד הראשוניים. אלא שבסמוך לכך הודיע בן שחר על סיום עבודתו בראשות הוועדה מפאת עומס. בשנה וחצי שחלפה מאז, לא ידוע על פעילות נוספת מצד הוועדה. כלומר, חלק ב’ של עבודתה, שאמור היה לשפר את נתוני הלמ"ס בתחום התחלות הבניה, מכירת הדירות החדשות, כמות הדירות הזמינות למכירה ועוד - מעולם לא יצא לפועל.

רבי קומות בראשון לציון. פערים של 81% בין נתוני הלמ”ס ומשרד השיכון צילום: אוראל כהן

מדובר בעובדה מצערת, שכן כפי שהודגם השבוע במחלוקת החריפה שפרצה סביב פרסום הלמ”ס על מספר הדירות החדשות שנמכרו - רחוקים עדיין פרסומי הלמ”ס בתחומים אלה מלהתבצע באופן חלק. המחלוקת פרצה כאשר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון בני דרייפוס טען בפני מנכ”ל הלמ”ס והסטטיסטיקן הלאומי פרופ’ דני פפרמן, כי בפרסום הלמ"ס אודות מספר הדירות החדשות שנמכרו נפלו אי דיוקים קשים שכן נתוני משרד השיכון בנושא מצביעים על כמות הגבוהה ב-81% מזה שפרסמה הלמ”ס. בנוסף הציע דרייפוס במכתבו לפפרמן להקים פורום מרובע שיכלול גם את אנשי האוצר ורשות המסים שיגבש מתווה אחיד לפרסומים בתחום הנדל”ן.

מתעלמים מההטיות

נתונים שונים אודות שוק הדיור מפורסמים על ידי הלמ"ס אחת לחודש או רבעון. על פרסומיה הבולטים ניתן למנות את מדד מחירי הדירות, מדד מחירי השכירות, הכמות הנמכרת של הדירות החדשות ומספר הדירות שהחלה בנייתן והסתיימה בנייתן. מאחר שמדובר בנתונים אודות תחום הדיור שבשנים האחרונות זכה לתשומת לב רבה בשל המשבר ששרר בתחום, זוכים פרסומי הלמ”ס בנושא לתהודה תקשורתית רבה. אלא שאחת לכמה חודשים מקבל הציבור תזכורת לגבי רמת הנתונים שפעמים רבות רחוקה מלספק, ומקשה על הציבור להסתמך עליהם ולקבל על בסיסם החלטות. כך למשל, לפני כשנה וחצי התרחש ארוע מביך כאשר במסגרת דוח הביניים של הוועדה המייעצת התגלה כי שיטת חישוב מדד שכר הדירה היתה שגויה, וכי שיעור התייקרות שכר הדירה בשנים 2008-2015 היה גבוה בעשרות אחוזים לעומת זה שנמדד על ידי הלמ"ס.

בפברואר 2017 פרסמה מחלקת המחקר של בנק ישראל ממצא, לפיו נתוני האמת על מספר הדירות שהחלה בנייתם בכל רבעון גבוהים בכ־10% מהנתון הראשוני שמפרסמת הלמ"ס. גם בלמ"ס מודעים לכך היטב, וביום עיון שנערך שם לאחרונה ציינה אחת הבכירות בארגון כי שיעור הסטייה הוא אפילו גבוה יותר מזה שמצא הבנק ועומד על 11%. ואולם, המודעות לבעיה לא סייעה לפתרונה, וגם היום הלמ”ס אינה נותנת בפרסומיה גילוי נאות להטיה הקבועה של נתוני התחלות הבניה כלפי מטה, ומסתפקת בהגרדתם כארעיים. כך למשל, בחודש מרץ כשפרסמה הלמ"ס את סיכום מספר התחלות הבנייה לשנת 2018 שעמד על 47 אלף דירות, ציינה ההודעה כי הנתון משקף ירידה בשיעור של כ־10.5% לעומת 2017 בה נבנו 53 אלף דירות. ואולם, התחשבות בכלל שבנכונותו מודים גם בלמ”ס, לפיו הנתונים מתעדכנים כלפי מעלה ב־10%־11%, היתה מעלה שהנתונים הסופיים ל־2018 יהיו דומים למדי לנתוני 2017.

"חוקרים הסיבה לפערים"

מהלמ”ס נמסר בתגובה: "הוועדה המייעצת ללמ”ס בנושא בינוי דיור ונדל"ן מונתה לפני כשלוש שנים על ידי המועצה הציבורית לסטטיסטיקה. מאז פרסום המלצות הביניים בינואר 2018 לא התכנסה הוועדה והלמ"ס עסקה בעיקר ביישום המלצותיה. בשל החשיבות הרבה שמייחסת הלמ"ס לנושאים בהם עוסקת הוועדה, הלמ"ס פועלת על מנת לחדש את פעילות הוועדה בקרוב. עם זאת, יש לציין כי פעילות הוועדה היא באחריות המועצה הציבורית לסטטיסטיקה ולא באחריות הלמ"ס.

"נתוני הלמ"ס בנוגע לדירות חדשות שנמכרו מורכבים מנתונים שנאספים בסקר השדה של הלמ"ס (סקר טלפוני) בשילוב נתונים הנמסרים ע"י משרד הבינוי והשיכון. ביצענו בדיקות רבות ואנו ממשיכים לחקור כדי להבין את הפערים המתקבלים ממקורות המידע השונים. בנוגע להתחלות הבנייה, אנו מקווים שנוכל בעתיד הקרוב לפרסם אומדנים משופרים".